小區公共空間屢遭侵佔，共有地盤誰做主？

在家門口的方寸之地堆放垃圾、擺放鞋櫃，在屋頂建設陽光房，在停車位自行安裝地鎖……“新華視點”記者在北京、廣西、江西等地走訪發現，一些小區的公共空間被侵佔現象較為普遍，導致鄰里間糾紛不斷甚至對簿公堂。

“門前一平方米”亂堆亂放，公共空間變“私人領地”

最受詬病的是“門前一平方米”亂堆亂放。記者發現，在門前擺鞋櫃、樓道堆放快遞箱、單元樓門口擺放舊傢俱等現象十分常見。一些老舊小區因為老年人住戶多，很多舊物件不捨得丟棄，就堆放在樓道里或者門口。亂堆亂放不僅給左鄰右舍帶來不便，影響小區環境，還擠佔了停車位、綠地甚至消防通道，增加消防安全隱患。

2021年11月，北京市第三中級人民法院宣判了一起因在樓道堆放雜物引發火災致鄰居被燒傷案件。北京市一老舊小區二樓的住戶長期將其撿拾的廢舊紙殼等雜物堆放在樓道內。2020年1月，小區發生火災，樓上住戶逃生時被雜物擋住了唯一的逃生通道，造成嚴重燒傷。法院終審判決雜物堆放人賠償受害人全部費用633萬餘元的70%，即443萬餘元，物業公司對633萬餘元全額承擔補充賠償責任。

廣西桂林某小區住戶將桌椅、遮陽傘等物品擺放至屋頂。受訪者供圖

另外，大量公共空間變“私人領地”。小區的屋頂、綠地、樓道等均屬於業主共有部分，然而近年來，屋頂建設陽光房、裝門圍樓道、造牆圍地、亂搭亂建等將公共空間變成“私人領地”現象並不少見。

去年底，廣西南寧某小區業主委員會一紙訴狀將幾名業主告上法院，原因是他們長期霸佔公共區域私劃停車位、安裝地鎖，多輪溝通無效後，業委會決定走法律渠道維護業主權利。

2021年4月，有群眾舉報，江蘇省蘇州市一小區部分業主持續侵害湖岸線，破壞綠化，多次投訴無果。記者走訪發現，臨湖一些別墅業主侵佔公共綠地造假山、鋪草坪、挖游泳池……大量公共綠化景觀被破壞。不僅如此，該小區部分業主還透過建造圍牆的方式大量圈地，有的圈地面積達到幾百平方米，是原有別墅產權面積的數倍。

值得注意的是，還有人利用公共空間牟利。這類侵佔行為主要是透過侵佔公共資源、牟取不當利益，包括將小區公共部位改造為商鋪牟利，非法佔有電梯使用費、停車場收費等。

重慶市江北區朗晴廣場小區業委會原主任江月勝任職期間，每月從小區公共區域廣告經營收益中扣除1。6萬元作為“業委會津貼”，還將業委會管理的全體業主所有的28萬餘元財物非法佔為己有，後獲刑8年。

“小糾紛”維權難解決？

2021年11月，媒體曝光河北衡水某小區住戶拆掉自家的門，在樓道安裝新門，將樓道部分割槽域佔為己有。鄰居向媒體求助，面對鏡頭，業主表示：“拆門我做不到，因為這門都裝上了。”

記者發現，由於一些原因，此類侵佔糾紛並不是很容易解決，常常造成矛盾升級。

根據民法典、消防法等法律規定，侵佔小區公共空間屬於違法行為，一旦出事要承擔相應的法律責任。但在生活中，記者發現許多居民法律意識淡薄，出事以後才意識到問題的嚴重性。

廣西東方意遠律師事務所律師丘新穎認為，大部分居民對專有部分和共有部分的概念模糊，只考慮自己生活的便利；一些開發商在售樓時甚至有意引導，令業主們想當然地以為可以佔用公共空間。

“以前我們沒有業委會，維權沒有主體。”南寧市某小區業委會成員梁先生告訴記者，他所在的小區幾名業主佔用樓道、私劃停車位已有10多年。成立業委會後，梁先生和其他成員對小區內的侵佔行為進行了調查和取證，2020年將起訴狀提交至法院，但沒達到“雙過半”的要求（即該項決定應當經專有部分佔建築物總面積過半數且總人數過半數的業主同意才能實行）；2021年，梁先生挨家挨戶敲門，徵得大家同意並簽字，最後才得以走到法律程式。

丘新穎說，在維權取證過程中，小區居民意見統一難，甚至容易引發“內訌”。還有一些居民因擔心遭報復，導致維權參與度低。此外，小區成立業委會的流程較為煩瑣，需要建設單位和物業公司提供相關材料，物業人員暴力破壞業委會選舉、選舉出來的業委會成員“被報復”等現象並不少見。

值得注意的是，物業管理“剛”性不足。作為按合同履行小區日常服務管理的主體，物業本應成為處理公共空間被侵佔問題的直接責任方，但由於擔心得罪業主“惹禍上身”、缺乏執法權等原因，不少物業對這類問題“睜一隻眼閉一隻眼”，或者只是以勸導等柔性方式為主，管理效果不佳。有的非但不做業主溝通的橋樑，還挑動業主對抗，造成矛盾升級。

廣西桂林的蔡女士住在頂樓，去年底便發現樓頂上多出了許多盆栽、休閒桌椅，每天搬運造成噪音。她向物業反饋了情況，物業表示，“對方比較難溝通，我們也沒有辦法。”

基層幹部還反映有關部門執法難問題。根據物業管理條例，對侵佔公共區域或擅自利用公共區域經營的個人，可處1000元以上1萬元以下的罰款。“但我們在監管過程中很難進行處罰。”南寧市興寧區興東街道辦主任孫曉梅說，證據收集難，對於亂堆亂放的行為“必須拍攝到違法正當時”。

南寧市興寧區城管局兩違監察大隊大隊長蔣曉芬說，小區裡的違規搭建速度快，隱蔽性強，上門取證經常遭遇業主閉門不開，而管理部門的巡查執法力量和技術力量有限，發現問題後“需要視情況下發6至8份法律文書”才能合法拆除，這個過程持續時間長達9個月。

共治共管樹文明新風

業內人士表示，杜絕侵佔小區公共空間行為，一方面要強化和落實物業公司責任，加強業委會建設，樹立文明新風，讓絕大部分侵佔公共空間的糾紛在“小區內解決”；另一方面要暢通小區與社群、執法部門等基層治理主體之間的協作機制，營造共治共管氛圍。

“對違反物業管理規章的行為，物業負有勸阻義務。”北京頤閤中鴻（南寧）律師事務所律師劉秋紅說，業委會和有關部門都應督促物業嚴格履行義務、強化對侵佔公共空間問題的查處力度。比如，對亂堆亂放行為，物業可以透過發通知、函件要求堆放人限期清理，在限期內如未清理，即可視為丟棄物品，物業可對雜物進行清理。

無物業的老舊小區往往公共空間侵佔問題突出，加強業委會建設非常必要。江西南昌市西湖區桃源街道金源社群是個老舊小區，以前侵佔門前公共區域違章搭建的現象普遍。“小區沒有物業和業委會，社群居委會承擔了物業和業委會等組織的責任，但我們只有7名工作人員，人手非常緊張。”社群工作人員說，目前當地正在進行老舊小區改造，工作人員走街串巷做工作，以前違章搭建的業主紛紛將門前區域恢復原狀；下一步社群將積極吸納聲望高、責任心強的業主組建業委會，進一步強化社群自治能力。

做好社群治理工作，需要基層自治組織與執法部門形成良性互動機制。在採訪中，部分物業公司表示，杜絕侵佔行為的根本在於形成長效自治機制，這就需要執法部門、業委會、物業公司等組織進行協同管理，目前相關溝通機制仍待暢通。比如，不少地方開展過“城管進小區”專項執法行動，建議完善相關長效機制，幫助小區更好地解決各類矛盾糾紛。

近年來，山東省棗莊市臺兒莊區不斷完善區、鎮街、社群、物業企業四級黨組織體系，將物業公司、業委會、居民中的黨員納入黨支部統一管理，實行“雙向進入、交叉任職”，推薦社群“兩委”成員、業委會委員擔任物業企業義務監督員，吸納符合條件的物業企業負責人、業委會委員擔任社群“兩委”兼職委員，每月定期召開黨建聯席會議，共同協商解決居民關注的熱點難點問題，取得了顯著成效。

“小區的和諧靠居民自律，更靠社會各方力量幫助。”廣西社會科學院社會學研究所所長姚華說，讓矛盾消除在產生之前，考驗著基層治理的藝術和水平。

（gcy 來源：新華社）