驚世駭俗的拈花灣，是如何讓人尖叫的？

在同質化競爭日趨激烈的當下，要做出令人拍案叫絕、讓人尖叫的產品，也許真的就要像“瘋子”和“傻子”那樣，專注於品質到無以復加、如痴如狂的地步，做一個“品質偏執狂”。

驚世駭俗的舉動，有的甚至說：“拈花灣的建造者簡直是一群瘋子！”

為何大家要如此評價？小編帶大家先從最不起眼的一片瓦、一叢苔蘚、一堵土牆、一塊石頭、一排竹籬笆、一個茅草屋頂入手，深入拈花灣的建造過程，向您揭秘一個“品質偏執狂”故事。

01

PART1、專案簡介

靈山小鎮·拈花灣，位於中國無錫，太湖之濱的馬山半島，處於長三角的地理中心。專案距離蘇州、南京、上海、杭州等大城市的車程距離均在3小時以內，是城郊遊憩型旅遊度假地產專案。

設計用途：旅遊地產；佔地面積：107萬平方米；建築面積：35萬平方米；容積率：0。4；投資額：50億；委託單位：無錫靈山集團（國有控股）；規劃設計：M。A。O一級建築師事務所；開園時間：2015年11月14日

專案定位：集吃、住、遊、購、娛、會務於一體的禪文化主題旅遊度假綜合體。

形成以“五瓣佛蓮”為原型的總平面。在功能方面專案規劃了主題商業街區、生態溼地區、度假物業區、論壇會議中心區、高階禪修精品酒店區五大功能區。

規劃為“五穀”“一街”“一堂”的主體功能佈局

小鎮規劃有禪意主題商業街區（香月花街）、度假物業旅居區（竹溪谷、銀杏谷）、佛教論壇會議區（禪心谷）、生態禪谷區（鹿鳴谷）、旅遊綜合服務區（雲門谷）以及可供千人同時禪修的胥山大禪堂。

雲門谷——配套服務區

雲門谷，是靈山小鎮·拈花灣的主要遊客中心、中心停車場、內外交通換乘中心和水陸交通樞紐，是拈花灣最南端的一個山谷，是“五片花瓣”的第五片花瓣。

只有從“雲門”入門，才能進入拈花灣，開始禪意生活，重返禪意居所。

竹溪谷、銀杏谷——度假物業禪居區

竹溪谷是整個拈花灣中最具有“禪意旅居”價值的度假山谷。從北往南看，竹溪谷是拈花灣的第四個山谷，是中“五片花瓣”的第四片花瓣。日式獨棟酒店式公寓，安臥山坳，卻視野開闊。

銀杏谷位於靈山小鎮·拈花灣的中部，當年是周邊幾個自然村落的中心，是拈花灣的地理中心。從北往南看，銀杏谷是拈花灣的第三個山谷，是“五片花瓣”的第三片花瓣。

在這個山谷的正中間，有一棵古老的銀杏樹，建設者們將她精心保護下來，並圍繞著她的四周，儘可能多地聚集了當地一些歷史遺存，儘可能地保護並傳承這裡厚重的文化記憶，銀杏谷因此得名。

鹿鳴谷——生態禪谷區

鹿鳴谷，是靈山小鎮·拈花灣最東北面的一個狹長山谷，是“五片花瓣”的第一片花瓣，此處圈養了5只小鹿，這裡還“藏”有高階禪文化藝術私人會所（尚在修建）。

香月花街—— 禪意主題商業街區

總建設面積15。5萬㎡，可供出租面積1。8萬㎡。

香月花街，是一條橫貫南北、網路東西、聯接五個山谷的熱鬧小街，是連通“五片花瓣”的“經絡和山脈”。

在街道的兩邊，是眾多的商鋪。除了出售食品外，商品均跟“禪意”相關。業態包括餐飲、娛樂、休閒服務及酒吧，品類包括茶館、花店、佛教展示等

優遊漁港

優遊，是禪居生活最愜意的狀態；漁港，是禪居生活最典型的寫照。優遊漁港，是靈山小鎮·拈花灣中的“蓮心”，位於拈花灣的生態溼地中間。

圖上客棧15家

產品定位模式都是引入禪宗主題的客棧，每間客棧內飾風格都不一樣，建築風格結合特色文化進行不同的變化

平常居

螢火小墅

百尺杆

一花一世界

一池荷葉

無塵

棒喝

雲水間

無門關

蘆花宿

吃茶去

門前一棵松

半窗疏影

一輪明月

雲半間

客棧分為經濟型、小資型、精品型，共計449間

經濟型客單價220-300元/間

“雲半間”的青年旅舍。面向了驢友、學生等基本住宿要求。

小資型客單價600-1000元/間

“棒喝”、“無塵”、“一花一世界”、“蘆花宿”、“螢火小墅”、“一池荷葉”、 “ 半窗疏影”、“一輪明月”、“無門關”、“平常居”、“百尺竿”、“門前一棵松”、“吃茶去”

精品型客單價1200-2000元/間

“雲水間”“平常居”

估算客棧給拈花灣景區帶來1.18億元收入

專案考量：引入禪文化提升物業價值，配套小批次住宅。

基本特徵

√選址：選址馬山耿灣，距離無錫市中心35公里，3小時自駕可直達長三角地區。

√佔地面積：107萬㎡，約1600畝。

√建築面積：35萬㎡

√投資額：50億

√開放時間：2015年11月開放運營

√城市考量：具有經濟潛力的二線城市，位於交通方便環境優美的近郊區。

核心業態

√禪文化+休閒產業+居住

√內部配套：禪意商業小鎮、佛教論壇中心、禪修精品酒店、大禪堂（未建）、溼地公園。

√物業型別：別墅、公寓、商業

√居住是度假別墅（面積段240-360㎡）+村舍公寓（面積段40-200㎡）

√產業考量：複合化的綜合業態，包括文旅、住宅等核心業態，配套教育、健康等相關產業。

資源依託

√禪文化資源+旅遊度假資源

√專案位於無錫太湖邊馬山半島，生態自然景觀優越，綠化覆蓋率80%，為1992年批准建√立的全國十二個國家級旅遊度假區之一

√有以靈山大佛為支柱的核心旅遊度假產業。

√生態考量：依託當地優質的旅遊資源和地理環境，迅速集聚人氣

02

PART2、開發運營

《禪行》活動

“花開吉祥”“拈花微笑”“一葦渡江”“花開五葉”

禪行活動每天一場，時間19點30分到21點10分，時長100分鐘。運用現代數字多媒體技術（水幕電影和全息投影技術）及舞臺表演藝術。

《禪行》既是佛教文化藝術交流的重要組成部分，亦是靈山小鎮·拈花灣向遊客獻禮的重要活動之一。

全年、全時段旅遊推廣活動

全年、全時段旅遊活動，透過微信、活動易拉寶及廣告宣傳不斷釋放靈山旅遊活動。不定時不定期地舉行各式免費活動，並且小劇場迴圈播放電影

禪體驗——拈花經行,歡喜抄經,七彩浮沙,靜雅花道,彩塑泥玩,風雅陶笛,本源茶道等

生活禪體驗，營造簡單、健康、快樂的生活方式

喜歡抄經，置身遠山，法喜安然

靈山禪寺，用心吃飯，好好生活

拈花經行，身動，心止，寧靜致遠

03

PART 3、模式分析

以持有經營為主、輔助銷售性住房為輔的運營模式

盈利形式分為短期銷售性收益和長期經營性收益。

運營模式

採取開放式的運營模式，以持有經營為主，輔助銷售性住宅。藉助最大限度整合文旅資源，與旅行社、網路媒體建立良好的合作關係，引入途家、同程等資源。

業主把度假物業的空餘時間段委託給途家，途家透過斯維登酒店管理品牌，為物業提供專業的入戶管家服務，並透過自有平臺出租給遊客，獲得的租金收益途家與業主五五分成。

盈利模式

以文旅商板塊頂級資源引入，提升土地價值、物業價值、旅遊消費和住宅銷售同步進行的文化+地產+旅遊的綜合盈利模式，公司的贏利點擺脫傳統門票收入，使觀光遊變為度假遊，大大增加過夜率和客單價。

盈利構成

成本：

文旅商塊建造成本、文旅商運營成本、居住板塊建造成本、土地成本

收益：

短期收益（別墅公寓銷售、商品銷售、商業銷售）

長期收益（餐飲收入、商業租賃、酒店運營、門票收入、服務收入、管理諮詢收入）

引入途家平臺獲得的租金收益與業主進行分成

客戶收益假設：

業主以60萬元購入一套40平米的拈花灣度假公寓，並委託給途家經營，經營第一年的房價為300元/天，那麼隨著客單價與入住率的逐年提升。

10年內業主可累計獲得租金收入近54萬元，覆蓋了物業售價的90%。而這不僅僅是經濟收益，還將獲得巨大的物業增值。

獨棟別墅均價1。35萬元，住宅公寓類均價1。55萬元。

2015年4月，在售240-360平米毛坯度假獨棟別墅，均價13500元/平米，2015年9月30日交付。在售39-78平米度假精裝公寓，均價15500元/平米，2015年12月底交付。

拈花灣共計可售住宅624套，預計可實現銷售收入9。4億。

住宅公寓類產品共計558套，可實現銷售收入5。9億。單價15500元/㎡，總價60—105萬元的產品為當年（2015年）暢銷產品。出售型物業使得靈山集團資產快速變現，資金回籠。

15年 ：別墅240-360㎡，毛坯獨棟別墅，均價13500元/㎡，總價324萬—486萬元。如今：17年運營商想5萬/㎡收回，統一經營管理，無人售賣。

轉變旅遊形式，豐富景區內容，增加過夜率和客單價，是景區盈利的關鍵和旅遊業必然的發展方向。

·商品銷售收入主要為香燭、工藝品和包裝食品等，景區服務收入主要為觀光車、導遊服務和聯營分成等，餐飲收入主要為景區內的素齋，管理諮詢收入主要為管理資源輸出。

·一年2億的非門票收入，且有將近六成的毛利。根據公告，其2016年上半年香燭收入2228萬、工藝品收入2746萬，分列收入明細前兩位，高於餐飲收入的2057萬，且毛利極高。這也是一個成功的宗教景區區別於其他景區的特點。

04

PART4、啟發與借鑑

文化主旨，佛文化+度假=禪意生活方式

動線：靈山大佛之於拈花灣是一對孿生親兄妹，如果說靈山大佛帶動白天經濟，那麼拈花灣則帶動晚上及過夜經濟，白天燒香祈福，晚上下榻拈花灣感受禪意生活方式。

模式創新，自持+銷售，引入專業運營資源

在景區運營上，由於在規劃設計上有房地產+商業+景區的不同形態，以地產銷售迅速回籠資金，而自持部分透過引入專業的旅遊平臺及酒店民宿運營平臺實現長期盈利。

景區與商業、民宿房地產等不同功能區域相輔相成，景區人氣帶動商業、地產，實現增值，地產、商業等又為景區提供配套，豐富其業態功能。

精益求精的細節，一片草、一片磚、一片瓦、一棵樹

拈花灣的建築細節、鋪裝、草皮、景觀雕塑及小品擺件等都是經過無數精心選擇，從色彩搭配，建築裝飾材料的對比與應用，一片草、一片磚、一片瓦、一棵樹都體現了匠人精神的精益求精。

在創意策劃，及設計方面，打造專有氣質

創意策劃及設計方面借鑑優秀專案，考察與考量專案發展趨勢，創造專案自身的硬體及軟體支撐。例如從總平規劃、建築外立面、景觀、戶型、運營，引入先進理念、推陳出新、整體打造專案氣質，建築上做到古而不老，景觀營造上做到精緻與升級，古今結合的現代表現方式。

十四五”時期我國進入新發展階段，國內康養文旅消費擴大供給側升級，透過科技創新催生消費新場景，樹立新品牌大IP，為康養·文旅小鎮·鄉村振興專案指明方向，謀劃未來5年發展藍圖。關鍵時刻要做關鍵決策，更要獲取關鍵資源！

版權宣告：圖文來源於歸派文旅，僅用於學習交流，版權歸原作者所有，如有來源標註錯誤或侵權，請聯絡小編，將及時更正刪除。

讀萬卷書，行萬里路。讀道文旅很榮幸和您分享這篇文章！不落地，不創意，如果您有好的素材案例，也歡迎下方留言分享~