對於普通業主如何判斷地下車位的歸屬？

經常在業主群、各種媒體看到關於地下車位權屬糾紛的新聞，及各種不同的判定結果，甚至一個案例三級法院三種不同的結果！我最近在裁判文書網查了些相關案例，感覺都是在避重就輕，對一些無關緊要的東西爭辯不休。

對於地下車位歸屬的問題，思路應該是：先看物權能否設立、再明確物權的歸屬！

首先：看能否設立物權，沒有物權談何歸屬？

《物權法》第九條不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。

依法屬於國家所有的自然資源，所有權可以不登記。

如果不動產物權都不能設立，何談變更、轉讓歸屬啊！設立的依據不動產權登記證書。有句古話“皮子不在毛將焉附”。

《物權法》第一百四十六條建設用地使用權轉讓、互換、出資或者贈與的，附著於該土地上的建築物、構築物及其附屬設施一併處分。

第一百四十七條建築物、構築物及其附屬設施轉讓、互換、出資或者贈與的，該建築物、構築物及其附屬設施佔用範圍內的建設用地使用權一併處分。

做為建築不動產不能忽視的一點，是否擁有“土地使用權”。按規劃建設的配比車位屬於附屬設施，首先滿足業主的需要。

大家經常討論的“人防車位”，誰投資誰受益。有幾點不能忽視：1、是否有獨立的土地使用權，2、人防車位有沒有計入配比車位？開發商不能“按車位計入配比，按人防享受收益！又吃粽子又蘸糖。”

如果不能設立獨立物權的情況，也就是沒有產權證明的車位。只能施用：“司法解釋兜底的原則”

根據“最高人民法院關於審理建築物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋 法釋［2009］7號”

按照“非特定權利人所有即為業主共有”的思路，司法解釋還專門作出了兜底性的規定。滿足下列兩個條件的應當認定為共有部分：1。不屬於業主專有部分；2。不屬於市政公用部分或者其他權利人所有。對建築區劃內的土地，司法解釋根據物權法第一百三十五條也做出了相關規定。

其次：設立了物權，確定物權歸屬

《物權法》第七十四條建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。

佔用業主共有的道路或者其他場地用於停放汽車的車位，屬於業主共有。

很明確：“規劃用於停放汽車的車位、車庫 ”就是““明確了車位的合法性、位置、數量！”規劃的車位數量和專有房屋之間的比例就是規劃的車位配比車位。開發商也就是依據規劃配比的車位首選滿足業主的需求。需求是什麼？僅僅是可以使用嗎？也可以擁有。規劃的車位（配比車位）是作為小區的附屬設施，應該滿足小區（建築物）所有人，也就是業主。不是滿足開發商。

對於“出售、附贈、出租”即是對車位的“使用權歸屬”也可以是“所有權歸屬”的約定方式。不能僅限於“所有權歸屬”。

比如小區規劃配比車位1：0。5，每戶只有0。5個車位。這種情況下即是有產權證，能賣嗎？ 對買不到車位的一半業主就是侵權，因為他的房子有0。5個車位。這時也只能是以出租的方式約定使用權。

對於小區配比車位超過1：1的情況下，如果開發商取得車位的物權，可以以出售的方式給業主使用。

由於我國的國情、房地產市場發展的初期、法制的不完善、各個地方政府為了經濟發展的需要、對法規理解的不同等各種情況，造成地下車位歸屬的情況很複雜，形式多樣。不能一概而論，不可盲目套用自己的小區。

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