意義重大！又一個省會城市拼了！

繼菏澤之後，又一個省會城市自爆了：

二套房首付比例降至30%！

PART

1

是的，這次是南寧！

先來看南寧的政策：

字數比較多，我們就挑選重要的說：

1、無房職工可以“零材料”辦理租房提取。

2、擴大了住房公積金繳存比例浮動區間，規定繳存單位可在5%至12%的範圍內自主確定住房公積金繳存比例。

3、執行“先存後貸、存貸掛鉤”的原則，貸款額度調整，首套70萬，下降二套首付比例至30%。

原文如下：首套房公積金貸款最高額度調整至70萬元，二套房公積金貸款最高額度調整至60萬元，取消所購住房面積限制及貸款月還款比例下限，降低購買第二套住房首付比例至房屋總價的30%。再交易住房及商轉公貸款住房房齡放寬至30年。

總體來說，政策的調整可以讓更多的人利用公積金貸款，特別是繳存基數不高，時間比較長的人。取消了了最低還款額比例，減輕了還貸壓力。

降低首付，是最直接的最直白的刺激，降低了大家買房的門檻。

南寧也加入了救市的行列中！

PART

2

為什麼會是南寧？

一、降價是底色，9字頭，8字頭，7字頭，價格戰再次被打響。

2019年南寧從四季度開始轉冷，特別是2020年以來，價格基本上已經接近9折。而2021年上半年環比還算有漲幅，但是2021年8月以後基本上算是負數，下降比較嚴重。

資料來源統計局

以價換量，補貼是此刻南寧最大的樓市特色。

即使在2020年取消雙合同，推出人才新政，全面放開城鎮落戶條件，幾乎是0門檻，投靠親友就可以落戶，另外人才也是獎勵，最高是百萬，還享受一定的購房補貼。

但是呢？一張特價房地圖，讓你對南寧的市場一目瞭然：

圖片來源南寧去房網

特價房的訊息如雨點般落下，降價1千，3千成為常態。

就比如柳沙板塊中的某樓盤

特價房1.7萬起，

專案主力價19000-26000元/㎡，直接下降了2千+。

還有房價等於地價的一些樓盤出來，比如

美的悅江府，吉祥鳳景灣

等。

2022年直接延續了這種狀態：

建發和鳴特惠81XX元/㎡起。

大都悅景灣特惠“7字頭”起，首付分期2。9萬起，送物業費和家電。

……

屬於南寧的救市之路，任重而道遠！

二、成交比較少，創五年新低

2022年春節假期（1月31日至2月6日），南寧市商品住房成交網籤數為38套，創近五年新低。

不止是今年春節，就連歷年的黃金週南寧的資料也是逐年下降。

開發商的優惠是比較多的，但是從圖中可以看出去年的黃金週銷售業績不好，是五年最低的。

三、庫存比較多。

去年6月底，消化週期為13。3個月，接著2個月後，庫存一直在增加消化週期達到了17-18個月。

金九銀十是房地產火熱的銷售節點，然而，南寧從5月開始，成交量持續下滑，下滑4個月到九月-10月，即使有降價的政策，送車位，物業費等促銷，依舊難以起色。

從這張圖中可以看到，相對比衡陽，玉林，寶雞，梅州，來賓這些城市來說，南寧還算是可以的，沒有直接幹到18個月-30個月+。

但是這樣的庫存按照土地供應的規定，應該減少供應的。

PART

3

南寧尚且如此，也不難理解菏澤這些城市的降首付行為！

其實，你查詢資料的過程中，發現救市，並不止菏澤，不少城市已經在行動：

就拿最近上熱搜菏澤來說，棚改是救命稻草。

2016-2018年是棚改大年，特別是2017年，不止菏澤整個山東都比較多。

棚改多，貨幣化安置，流入樓市的錢，是滾滾而來。

但是從2018年以後，逐漸減少，直接切斷了這根救命稻草。

然而，菏澤的樓市從2018年開始步入下行期，去化艱難！

去化不掉，不得不救市！

看著這些救市的城市，不難總結，這些城市的特徵：

1、財政補貼。主要就是人才補貼，購房補貼，依舊契稅補貼這些，包括延吉，惠州等。

2、大部分都是非限購城市。像菏澤，贛州，玉林，北海等。

3、公積金放鬆先行。就比如現在的南寧，馬鞍山等。

看到這些特徵，想要大張旗鼓的放鬆限購，還是不太可能，但是明顯感覺鬆了。

起碼政策一日遊的情形減少了，要知道之前，但凡松一點兒，就活不過第二天。

按照這種情況，還會有哪些城市會接著救市：

首先就是不限購的三四線城市。

首先這些城市已經有了榜樣，就是菏澤。

降低首付存在了很久卻沒有被收回，所以這些不限購的三四線城市可以放開手腳。

從圖中基本可以看出，三四線城市的庫存去化週期高達19。2個月，未來庫存增加的可能性會更大。特別是庫存多的城市。

因為三四線城市的分化也是非常嚴峻的，同樣是三四線城市，太倉則在當時庫存風險比較少。

到底哪些城市？

這張圖已經指明瞭方向：

比如北海，防城港，寶雞，連江，梅州，欽州，永泰，銅陵，舟山等等這些城市，未來一段時間大機率會出現更多的救市政策。

我們可以拭目以待！

其次就是限購的庫存比較多的城市，比如長春，哈爾濱，瀋陽，大連，蘭州等等。

有限購政策城市可能會觸及到政策的核心，但是像這種庫存比較多的非大熱的城市也可能會應該救市的行情。

根據克爾瑞的資料大連，哈爾濱，長春，太原，瀋陽，蘭州這些城市的庫存消化週期在11月末的時候，已經達到了2年。

哈爾濱，長春，瀋陽也一直有救市的動作，但是曾經出現了一日遊的情況。

不過今年，應該可以鬆一口氣了，畢竟政策被撤回的次數不多了。

雖說越喊救市，越難救市，但是不喊，基本上就要躺屍了。

就像現在的一些城市，雖說購房者對特價房已經免疫，但是沒有特價房，售樓是一個人也沒有。

PART

4

那麼這些救市的城市能買嗎？

90%的可能性是不能買的，買了就是坑，在這些城市完美的實現了“以前買房傳宗接代，現在買房傳宗接貸！”。

但是也有10%是可以，比如青島，鄭州，杭州這些屬於有價值的城市，買到核心區是沒有問題的。一定要仔細辨別。

正在修改稿子的時候，佛山傳來了非限購區域變成首付2成，降首付深入到了大

灣區。

政策鬆了，是一個訊號，這次是從非限購區域開始的。

最後，想送給大家兩句話：

不限購的城市是沒有價值的，越是限購比較嚴格的城市或者區域價值越大。

不限購的城市如果喊救市更沒有價值。

關於城市，你怎麼看？