開發商可否有權出售小區地面規劃停車位？

案例一：開發商可以出售小區地面車位

案件分析：

嘉興某小區開發商規劃建設了401個停車位，其中有地面停車位167個，架空層停車位130個，地下停車位66個，排屋停車位38個，小區商品房交付使用後，該開發商以停車位所有人的名義向業主陸續出售了地面停車位37個，地下與架空層停車位25個。針對這一行為，有業主提出了質疑，認為這些車位應當歸全體業主共有，開發商無權出售，因而以業主委員會的名義將開發商告上了法庭。

法院認為：

一審法院認為，首先，從《物權法》第142條和第73條可以看出，建築開發商作為小區土地的建設用地使用權人，對除第73條中規定的佔用小區綠地和道路的情形以外的建築設施享有所有權。本案中的停車位未佔用綠地和道路，也不存在開發商轉讓、贈與或者放棄所有權的情形，因此開發商對車位享有所有權。此外，《物權法》第74條規定“建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。”這說明開發商可以通過出售、附贈或者出租等方式處分符合規劃的停車位，進而也可以推斷出開發商對訴爭的規劃停車位享有所有權。因此，

法院未對地上、地下車位的歸屬問題分別進行說理分析

，就直接基於前述理由駁回了原告業委會的訴訟請求，認為開發商對地上、地下車位享有所有權，有權進行處分。

一審判決作出後，業委會不服，向上級法院提起了上訴。在支援一審法院觀點的基礎上，二審法院嘉興中院援引了最高人民法院《關於審理建築物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第2條規定，認為將特定空間認定為專有部分需要具備以下幾個特徵，（一）具有構造上的獨立性，能夠明確區分；（二）具有利用上的獨立性，可以排他使用；（三）能夠登記成為特定業主所有權的客體，並進一步解釋要將“能夠登記”和“登記簿上有記載”區別開來，沒有記載並不代表不能登記。因此，二審法院最終認定開發商享有所有權，駁回了業委會的上訴。

案例二：開發商不得對外出售小區地面車位

案件事實：

重慶市某開發商經重慶市規劃局批准，建設了若干地面停車位，但在其獲得的《建設工程規劃許可證》中，這些停車位均未計入建築面積。此外，該開發商還與小區業主簽訂了《商品房買賣合同補充協議》，在第9條第3點中約定了規劃車位、車庫的歸屬，但在具體用語上採取了兩種不同的表述。

第一種為：“甲、乙雙方同意，小區建築區劃內的游泳池、羽毛球場等公共場地及其公共設施的所有權歸全體業主所有，並委託前期物管公司重慶昊天宸居物業管理有限公司進行統一維護、管理。如果規劃用於停放車輛的車位、車庫、幼兒園、醫務所和服務會所等歸甲方所有，甲方有權通過出售、附贈或者出租等方式進行處理。” 第二種表述與第一種表述的區別在於第二句開始部分沒有“如果”二字，其餘文字內容與第一種表述相同。

後開發商欲出租小區部分停車位，遭到小區業委會的反對，業委會認為小區停車位利用公共用地設立，應當歸業主共有，開發商和物業公司均無權擅自出租或出售。最終，雙方協商未果，開發商將業委會告上法庭，請求法院確認規劃用於停放汽車的393個地上停車位歸自己所有。

法院觀點：

一審法院認為，《重慶市物業管理條例》第63條第2款規定“建設單位依法取得車位、車庫權屬登記後，可以向業主出售車位、車庫。……”根據上述條例規定，開發商能夠以自己的名義處分停車位的前提是享有車位所有權，而本案中，雖然帝景豪苑小區的地面停車位屬於已規劃車位，但並未計入建築面積，也未納入容積率計算，不屬於能夠辦理產權登記手續和能夠透過登記成為特定業主所有權的客體範疇，自然也就不屬於開發商可以取得產權登記的部分。因此，按照地方法規的規定，應當認定開發商就本案涉及的地面停車位無權進行處分。

本案所涉停車位為地面停車位，並無建築物，不能辦理產權登記，在本質上屬於土地使用權。

隨著開發商將商品房向業主出售後，建設範圍內的土地使用權即歸屬於全體業主，此時地面停車位的土地權益也應當由全體業主共同享有。且開發商按照規劃建設的地面停車位屬於附屬設施，其性質與其他公共附屬設施性質並無不同，因此應當歸屬於全體業主。

開發商不服一審法院判決，向重慶市中級人民法院提起上訴，二審法院認為，儘管開發商與業主簽訂的房屋買賣合同中約定開發商有權對車位進行處分，但前提是車位歸開發商所有，而案件中涉及的停車位不屬於計容積率的地上建築面積，不能辦理產權登記手續，因此屬於業主共有，開發商無權進行處分。

然而，開發商認為案涉車位經過規劃，未佔用任何共有面積，因此堅持自己享有所有權，並向最高人民法院提起了再審申請。最高院依據《最高人民法院關於審理建築物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第2條第1款規定認為案涉車位不能辦理產權登記，不符合“能夠登記成為特定業主所有權的客體”的要求，因此不能成為享有專有權的專有部分，屬於業主共有，最終駁回了開發商的再審申請。

法律分析

從這兩個案例中可以看出，同樣是針對未佔用綠地和道路的已規劃地面停車位的產權歸屬的爭議，兩地區法院卻作出了不同判決。嘉興法院的核心觀點在於開發商作為建設用地使用權人，有權對該建設用地上的建築設施即停車位進行處分，且該停車位經過規劃，未佔用綠地和道路，因此不屬於業主共有。而重慶法院則是從地面停車位不能辦理產權登記的角度入手，認為案涉停車位實際上屬於附屬設施，無法辦理產權登記，應當隨土地使用權轉移給業主共有，開發商無權進行處分。

針對上述兩個完全相左的裁判結果，專業人士根據自己的理解分析如下：

首先應當明確的是，佔用道路設定的停車位，歸全體業主所有，開發商無權出售。小區道路分為兩種，一種是市政道路（存在於開放式小區中），供城市內交通運輸及行人使用；另一種是小區的公共道路，為小區居民交通出行服務。

而《民法典》第274條規定“建築區劃內的道路，屬於業主共有，但是屬於城鎮公共道路的除外”，因此，

若為市政道路，其產權屬於國家所有，開發商無權進行出售；若為公共道路，該道路土地使用權歸全體業主共有，開發商在其上設定的停車位也屬於全體業主共有

，這一點在《民法典》第275條中也有相應的依據。可見，現有法律已經對地面停車位的產權歸屬作出了明確規定。

其次，對於未佔用綠地和道路的地面停車位，專業人士贊同案件中重慶法院的觀點，認為應當歸業主共有。具體理由如下：

第一，地面停車位不構成建築面積，無法登記和出售，因此不能被定性為專有部分。

《關於審理建築物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第2條規定了構成專有部分應當具備三個特徵：（一）具有構造上的獨立性；（二）具有功能上的獨立性；（三）能夠登記成為特定業主所有權的客體。該條表明地面停車位成為專有部分的前提是具有登記的可能性。《民法典》第275條第1款規定：“建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定”，則體現了車位出售的前提是能夠進行出售。因此，如果停車位根本不能登記，無法出售，就不存在開發商通過出售方式轉讓產權的問題。

而從房地產測繪角度來看，除非法律、行政法規另有規定，否則

認定某部分屬於可出售的專用部分的首要前提是該部分構成建築面積

。但地面停車位不同於有面積測繪的地下車庫，其僅是透過在土地上畫出四條白線的方式被標記出來，

本質上仍是土地使用權，因此無法成為建築面積

，自然也就無法作為專用部分，從而不存在登記和出售的可能性。所以，前述案例中嘉興法院認為地上車位“能登記”的觀點顯然是不成立的。

第二，未佔用綠地、道路的小區地面停車位應當屬於法律中規定的“其它場地”，為小區公共區域，歸全體業主共有。

《民法典》第275條第1款規定了“建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。”第2款則規定：“佔用業主共有的道路或者其他場地用於停放汽車的車位，屬於業主共有。”從這兩條的邏輯關係來看，第1款屬於一般規定，第2款屬於特別規定，即一般的規劃車位歸屬是可以通過出售、附贈或出租約定的，但如果是佔用道路或其它場地的停車位，則無需區分是否為規劃車位，均應當歸全體業主所有。

因此，判斷未佔用綠地和道路的地上停車位是否屬於全體業主的關鍵在於對“其它場地”該當何種解釋。若規劃的地面車位屬於“其它場地”，則依法歸全體業主所有，若不屬於，則歸開發商所有，且可以作為車位的專有部分由開發商出售給購房人。對此，專業人士認為，

“其它場地”應當包括除了道路和綠地之外的小區所有戶外公共場地

。

原因在於，最高人民法院《關於審理建築物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第3條規定：“建築區劃內的土地，依法由業主共同享有建設用地使用權，但屬於業主專有的整棟建築物的規劃佔地或者城鎮公共道路、綠地佔地除外”，從該條中可以看出，小區內除業主專有建築物規劃佔地以及城鎮公共綠地、道路以外，其餘土地均歸全體業主共有，而地面停車位作為建築區劃內的土地，既不屬於業主專有建築物規劃佔地，也未佔用綠地、道路，因此應當由業主共同享有建設用地使用權，可以被認定為屬於第275條第2款中規定的歸全體業主共有的“其他場地”，開發商無權進行處分。

第三，不能以是否經過規劃為標準判斷地面停車位的產權歸屬。

儘管民法典第275條第1款中規定了建築區劃內規劃車位、車庫的歸屬可以由當事人進行約定，表明開發商有權對規劃車位進行處分，但這並不意味著車位只要經過規劃，就歸屬於開發商所有。因為

規劃本身解決的不是產權問題，而是車位是否依法配置的問題，因此還是要依據其它法律條文來對產權問題進行判斷

。

如果以經過規劃為由來認定地面停車位的產權歸屬於開發商所有，那麼小區的綠化、道路也經過規劃，是否可以以此為由推定該部分歸開發商所有，這顯然是荒謬的。且在《民法典》明確規定“其它場地”停車位為全體業主所有的情況下，再以規劃來認定產權問題顯然與現有法律相悖。事實上，除了道路停車位以外，地面停車位一般都是規劃車位，否則小區在建設完成後無法透過行政部門的驗收並完成交付，在這種情況下，如果認定地面規劃車位歸開發商所有，將會使《民法典》第275條中關於“其它場地”停車位歸全體業主所有的規定形同虛設。

第四，地面停車位作為小區公共區域，該部分的權利在開發商轉讓專有所有權時隨之轉讓。

《民法典》第273條規定“業主轉讓建築物內的住宅、經營性用房，其對共有部分享有的共有和共同管理的權利一併轉讓。” 而

開發商在完成房屋建設之後，即成為小區的原始業主，在其為住戶辦理完房產登記轉讓房屋所有權之後，他對小區共有部分的共有權也隨之一併轉讓

。此時，地面停車位作為全體業主的共有部分，理應隨著房屋的交付而轉移給全體業主所有。

最後，在前述案例中，嘉興法院在認定地上車位產權時，只考慮到了規劃問題，進而認定開發商可以出售，並未考慮到《物權法》對地面車位的特殊規定，忽視了法律中“其他場地”的表述，也未考慮到法律對專有部分認定的基本要求，因此最終作出了地面停車位歸屬於開發商的判決。

綜上所述，雖然規劃地面停車位的產權歸屬問題在實務中存在諸多爭議，但基於上述幾點理由，堅持認為，

地面停車位無論是否經過規劃，也無論是否為道路停車位或其它場地停車位，都應當歸業主共有

。

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