這3種房屋一律定成違建不補償？不合法！

■本文作者：王小明 北京在明律師事務所

在徵收拆遷、舊改騰退等專案中，對被拆遷人補償利益影響最大的，絕對是房屋建築的合法性問題。

房子證件齊全是合法建築，那沒的說，按專業評估出來的價值給補償，還得額外給補貼或者獎勵；房子證件不齊全甚至諸證皆無，那可麻煩了，不給你按違建強制拆除就算好的。

那麼，在拆遷騰退中容易將房屋定成違建進而不予補償的都是哪些情形呢？這些簡單粗暴的定性又是否經得住法律的檢驗呢？

在明律師曾多次講過，將一處房屋定性成違建會對房屋建造、使用者的權益產生重大影響。故此，這個過程一定要嚴格遵守《行政處罰法》《行政強制法》規定的程式，才能保證最後得出的結論客觀準確。

對於老百姓而言，我們至少要能夠明確兩點：

一是入戶實地調查取證是必需的，不能人沒來現場就“隔空”定性；

二是責令限期拆除決定這樣的法定查處違建文書是要做的，不能僅憑口頭說辭就給房屋扣上違建的大帽子。

基於上述最樸素的原理，當下徵拆實踐中以下3種將房屋定性成違建，進而不予補償的做法是荒謬而錯誤的：

無證、缺證的房屋一律按違建不予補償。

站在一些拆遷方的角度看，被拆遷房屋必須完全合法才能給補償，有一點兒產權上的毛病、瑕疵，那都不能補償。

以農村房屋為例，這就要求其不僅要有集體土地建設用地使用證，還要有鄉村建設規劃許可證和房屋所有權證，每一平米的房屋面積都要記載在證件上。

只要你少一個證，或者少登記上一平米，那就算違建，就不能給補償。無疑，這種認定標準過於簡單粗暴，且很可能缺乏事實和法律依據。

一方面，農村房屋“有證”始於1982年《村鎮建房用地管理條例》出臺至1987年《土地管理法》施行期間。

此前建造的房屋即便完全無證，也不應被直接認定成違建；沒有確權登記的甚至可以補辦確權登記。

另一方面，即使是在上世紀90年代，農村地區的宅基地建房審批、監管仍存在較大漏洞，

許多村民的佔地建房行為僅僅獲得了村集體、鄉鎮政府的批准，但最終並未獲取縣級政府的審批，

這種“缺手續”的現象是歷史形成的客觀事實，過錯不應歸責於農戶自身。

在這種情況下，房子能辦下一個“地證”，就很不容易了，再想辦證那是要託關係甚至花錢的。

那麼對於此階段形成的缺證房屋，認定成違建顯然是不合適的。

在明律師的觀點是，無證、缺證僅僅是拆遷方對涉案房屋進行調查登記時所需考量的重要因素之一。

涉案房屋究竟是否違反了鄉村莊規劃，是否存在違法佔地建房的情形，是否超過控制面積標準或者存在超高等問題，都需要在調查取證後加以認定。光一個沒證，就直接不用調查了，這是完全錯誤的。

非本集體經濟組織成員佔地建造的房屋都是違建不予補償。

從嚴格的意義上講，1999年《土地管理法》修訂後非本村村民的佔地建房行為的確是不合法的，本村村民“一戶一宅”是從那時開始確立的法律原則。

但是我們要承認的是，現實中仍然存在著大量從“外來戶”從村委會處購得農村集體建設用地，進而建房居住、經營的情形。

在當時的情況下，村委會很可能是歡迎這樣的買地行為的，而且雙方也的確訂立了土地轉讓協議等書面合同。

此時，“外來戶”們據此佔地建房，如若辦理了集體土地使用證，佔用得的確是集體建設用地而非農用地，那麼其建房行為就可能並非完全違法。一旦拆遷騰退到來，其有權基於對房屋的建造行為而獲取適當的補償。

至少，拆遷方要依法對涉案“外來戶”的房屋進行調查取證和評估，就其補償利益與被拆遷人進行協商。簡單地以“非本集體經濟組織成員”為由將涉案房屋全部定性為違建，既不合理，也缺乏充足的法律依據。

屬於政策性原因需要關閉、疏解的經營性房屋全算違建。

有些利用農村集體土地建廠經營的行為，在當年曾是招商引資的物件，獲得過許多政策扶持。後來由於產業結構調整開始面臨關閉、疏解甚至取締，那麼這種情形顯然與“違建”並無直接關係，草率認定違建並不予補償是不妥的。

對於這一類行為，最高人民法院在（2020）最高法行申7018號《行政裁定書》中指出，關閉取締這類不符合調整後產業政策的企業，應當保障企業的合法權益。關閉、取締程式應當遵循行政法領域的基礎性正當程式規範，同時給予涉案企業公平、合理的補償。

換言之，

動輒拿“違建”來威脅企業配合騰退疏解，接受其不認可的補償結果的操作是非法治的。若企業確實對補償不服，完全有權要求政府履行補償職責，並對補償決定提起法律救濟程式。

在明律師最後要提示大家的是，“以拆違促拆遷騰退”的行為至今仍很氾濫，關鍵就在於它在實踐中屢試不爽，對涉案房屋權利人的權利救濟意願擁有巨大的殺傷力。

本來明眼人都能看出補償價值畸低，本想走法律途徑討個公道，卻被拆遷方一句“不配合簽約就給你按違建算”徹底嚇破了膽，以為自己的房屋真的是違建，這樣的情形實在是太多了。

對心裡確實沒底的朋友，我們建議您儘早帶齊書面材料來諮詢專業律師，讓專業人士來告訴你，你的房子究竟是不是違建，有沒有補償。