為什麼開發商都喜歡建超高層？都需要哪些技術？

仲量聯行聯合同濟大學建築設計研究院 共同守護城市天際線

——超高層的設計與管理研討沙龍圓滿落幕

作為我國最早成立的高校設計院之一——同濟大學建築設計研究院，自1958年成立至今，一直致力於對建築的探索和創新，在超高層建築的設計諮詢顧問領域具有較大影響力。2018年8月23日，同濟大學建築設計研究院聯合仲量聯行在高新永利國際金融中心舉辦了超高層的設計與管理研討沙龍，並圓滿落幕！

同濟大學建築設計研究院專注建築設計，目前服務已涵蓋建築、公路、市政、園林等領域，為應用商提供諮詢、設計、技術、管理等服務。目前研究院也是國內自主涵蓋面最廣的設計諮詢公司之一。

據官網顯示，同濟大學建築設計研究院已為上海嘉定保利大劇院、援非盟會議中心、上海中心大廈等百餘家地標性建築提供服務。而在陝西省範圍內，專案已為多個專案提供了服務，如全運會場館、灃東501、韓城綠地中心，以及在西安房價7000-8000元/㎡時，單價50000元/㎡的重大國際九號等專案。

（圖片來自官網截圖）

城市化程序加快，城市形象提升，建築是反映經濟文化生活水平的重要指標。為什麼要建設超高層建築？主要原因在於城市擴大，人口增加，對生活和工作的空間需求增加；土地資源日益稀缺，超高層建築成為人們開發空間的方向。除此之外，超高層建築對設計、建設、管理等各個行業及技術均是考驗，建設超高層建築也是我國建築技術和實力的反映。

而隨著城市對超高層建築的需求增加，建築建設技術也有了新的要求。我國超高層建築現狀如何？有什麼發展特點？有哪些建設新技術……全國工程勘察設計大師、同濟大學建築設計研究院（集團）有限公司總工程師丁潔民先生做了詳細闡述。

（一）

超高層建築高度不斷拔高

建造區域逐漸從長三角、珠三角向西部轉移

據同濟大學建築設計研究院統計資料顯示，截至2018年5月底，我國已建成250m以上的超高層建築共170幢，在建的為84幢。超高層建築主要集中在250~300m，約佔64%，而在建的主要集中在250-400m之間。值得關注的是，在建中的超高層，250~300m與300~400m分別佔48%和36%。

超高層建築也是經濟發展的風向標。從經濟發展區域來看，我國主要經濟成熟區分佈於長三角、珠三角、環渤海區域，而超高層的建築也主要分佈於這些區域。在論壇中，丁潔民先生公佈了區域資料：

我國已建成的250m以上超高層建築主要分佈於珠三角、長三角等經濟發達區域；受“一帶一路”政策影響，我國在建的250m以上超高層建築分佈區域明顯向西部地區轉移，約佔35%。

而這些超高層都用來幹什麼？

除了技術上的變革，超高層的功能變化也非常明顯。自1930年克萊斯勒大廈建成以來，後來50年間超高層建築主要以辦公為主。1980-2000年之間主要增加了酒店功能。而從2000年的規劃至2020年，規劃多以綜合體為主。綜合體融合了商業零售、商務辦公、酒店餐飲、公寓住宅、綜合娛樂五大核心功能，或許一幢樓便可成為一座城，具有“城中城”的屬性。至此，超高層功能從單一功能向綜合功能過渡成功。

高樓聳立入雲，到底是什麼技術使其多年屹立不倒？

建築是美麗的，也是智慧的。超高層建設對技術要求極。本次沙龍中，丁潔民先生表示，除了氣動最佳化、風振控制、耗能減震等新技術的研究，超高層建築對材料的應用也十分考究。目前不論是鋼材還是混凝土，都需要高效能的培育。當然，網際網路、大資料的出現，數字化、智慧化也是重要的研究課題。他在沙龍中分析到：“隨著社會的發展，超高層建築更加趨於複雜化，藉助數字化技術，採用三維設計手段，保證建築的順利實施，同時可大幅提高工作效率，保證設計精度。”

風振控制技術研究——主動質量阻尼器（AMD）案例

（二）

超高層垂直地面向上發展

物業管理如何做到服務想的全生命週期？

超高層的設計與管理研討沙龍中，作為本次活動主辦單位——仲量聯行也介紹了相關物業管理理念。

仲量聯行（JLL）為世界知名房地產諮詢機構，業務專注物業服務和投資管理，力圖幫助房地產業主、使用者和投資者成就商業願景。同時，仲量聯行也是《財富》500強上榜企業，業務遍及全球80多個國家，分公司近300家，員工總數超過82000人。

在8月23日的沙龍中，仲量聯行國際董事、大中華區物業與資產管理部營運總監李炳基就超高層物業管理的“168”理論跟業內嘉賓和媒體做了分享。

“1”一大價值觀

仲量聯行堅持“以人為本”，做業主和租戶之間的橋樑，為他們提供優質的物業服務。以使用者的為中心，體貼滿足每位客戶的要求及付於關懷，讓客戶滿意。

正如我們日常在寫字樓工作一般，你最關心物業什麼？在工作期間，安全第一。仲量聯行的物業管理堪比高鐵，人防、物防、技防有機結合。安檢門、金屬探測儀、X光機三件套定期維護、聯防使用，定期配備安防人員和防暴犬，隨時保證業主及租戶的安全。

上班的早上你最擔心什麼？遲到！超高層到達目的地相對較長，動靜線管理不合理容易引發事故，導致遲到。據李炳基董事介紹，仲量聯行超高層的動線管理中，人物相隔是重中之重，人群分割和貨物分流尤其重要。在他們轄區物業中，每一個業態都有獨立的運輸系統，針對不同需求規劃不同時間節點來利用裝置設施，並且保證24小時精準運作。在一系列的標準動作之下，仲量聯行保證業主順利使用設施。

“6”六大現代化物業管理理念

仲量聯行物業的體驗主要分為形象化、個性化、尖端化、細緻化、策略化、高質化。業內多方將其總結為為“五官”和“六化”。從人們日常的視覺、聽覺、嗅覺、味覺和觸覺出發，提高客戶到達物業的體驗度。如：工作人員統一著裝，提升形象，給人以整潔的視覺體驗；在交談中，語言禮貌親切，快速回應。

“8”八大服務重點

仲量聯行的服務重點主要有預防性保養、突發性維修、能源管理等8大專項，其中包含45個分項，分項下屬若干細則。從劃分規則來看，仲量聯行重在預防，預防性保養下有10個分項，以及風險管理有9個分項，佔據管理42%的工作量。

值得關注的是，隨著科技的發展，仲量聯行已經引入了智控中心。智控中心透過對各樓宇設施執行資料的收集和分析，提高樓宇與設施執行及維保的效率、安全性和透明度，進而改善運營和維護、降低成本、節約能源。

現在，仲量聯行已經在業內有豐富的超高層物業管理經驗。在全球範圍內，為全球最高的21座樓宇中2/3的專案提供物業與資產管理服務；在香港，管理超過90%的知名物業；在中國大陸地區，服務30多個超高層專案。

超高層建築是社會發展的結果，也是現代城市文明的標誌。不論是超高層建築的設計研發，還是物業管理服務，都是目前建築行業的需求。在經濟和技術穩固的發展基礎之下，我國乃至世界的超高層建築發展將持續發展，1000米超高層的目標也有望達成。

在此，我們期待更多、如同濟大學建築設計研究院、仲量聯行等業內專家出現，為社會、為超高層物業提供更優質的服務！