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江北嘴的豪宅是如何淪落到白菜價的？
- 由 中國質量萬里行 發表于 棋牌
- 2022-10-28
水晶酈城是富人區嗎
文/大衛聊地產
在重慶，一套擁有學區、核心地段、便利交通，還在兩江四岸最中心位置的房子，應該值多少錢？
如果你沒有確信的答案，鐵柱再給出幾個關鍵詞：
1、學區是江北重點小學
2、在重慶寸土寸金的江北嘴，是真·核心位置
3、距離軌道站點僅有約400米
如果我們參考江北嘴整個板塊的二手房掛牌均價：
22469元/㎡
。
在哪裡？
好了，答案揭曉。
該小區多個組團在售二手房源掛牌均價，價格範圍僅在
10500-12000元/㎡
之間。
當然，還有更魔幻的。
他的一街之隔，是各大金融公司、銀行總部雲集的金融城，整個長江中上游的金融中心！與之相望的壹號院西苑，此前在售帶裝修新房小戶型單價套內約
30000元/㎡
。
當陸家嘴附近20+年房齡的老房子被賣上8+w/㎡，成都一環路的老房子被喊到2。5+w/㎡，
江北嘴，重慶最核心位置
，一個約20年房齡的花園小區，怎麼就
如此
廉價
？
重慶，為何如此魔幻？
01
南方上格林，年紀大，故事多。
十七、八年前，你要是問重慶賣得貴的房子，至少得包括觀音橋的楓香庭，冉家壩的水晶酈城，還有本土巨頭開發商南方集團的：南方上格林。
（2004年的江北城）
作為五黃大社群裡重要成員的南方上格林，在當時的檔次可謂是不低，近50萬方的大社群規模，業態涵蓋了小高層、洋房、別墅，最高的售價，甚至超過了
4000元/㎡
。
彼時的楓香庭，售價才3400，水晶酈城，則大約在3500左右。
撅著脖子縱身一躍的格林，才是北區最早的富人區之一！
先前搬進上格林八大陽光組團的oldmoney，在自家門口，見證了江北嘴的崛起。
只不過，江北嘴倒是起來了，南方上格林，就“消沉”了。
為什麼？
為什麼？
02
環繞著南方上格林繞了一圈，鐵柱感觸頗深。
雖然都在江北嘴，都是隻隔著一條街，但左右兩邊的市容，相隔甚遠。
街對面從當年的幾畝菜地，一路發展到如今的鱗次櫛比。
而街這邊，依舊是曾經充滿著市井氣息的老樣子。
樓房陳舊，道路擁擠。
上格林的消防通道，成了街坊鄰居做點小生意的場地。
遠遠望去，風吹雨曬了18年的上格林高層建築，立面老化的跡象已經較為明顯。
這大概就是angelababy和鐵柱站在一起時所呈現的視覺差異感吧。
好了，秘密之一。
在於顏值。重慶不缺房，美女太多的重慶，人人都是顏值控。
03
走進上格林，其實你會被他的綠化打動。
作為曾經的富人區，自然有值得稱道的地方。
比如，他氣派的組團入戶通道，可以容下半個社群的阿姨在這裡舉辦廣場舞大趴。
要知道，02年還在流行“小區”的開發模式，一個小地塊，容積率高的嚇人，公區很少會做得很大很寬敞。
而如公園一般的園林景觀，在這裡隨處可見。
像這樣的綠植，非常多。
雖然地處鬧市，可裡面的空氣質量明顯是要更優質一些。
但是，鐵柱驚訝的發現，這樣的綠植，好像也並沒有給樓盤價值加分。
什麼原因呢？
04
綠植茂盛，這是因為近20年的成長，
小樹成了樹爺
。
但是，卻只能遠觀，不可近玩。社群內很明顯的
缺乏有效的物業維護、及修繕服務
。
綠化多且豐富是優點，但沒有美感。
比如，同樣是2002年開盤的水晶酈城，他的園林，是這樣的：
而茂密的上格林，是這樣的。
不要怪濾鏡，沒有精心的修剪、維護，適當移栽搭配，社群園林真的是會變成野生花園。
雖然多，但無趣。
至於水景，已是一灘死水。
夏天的蚊子估計會很可怕。
維護差，還最直接的體現在公區上面。
隨處可見的，是充斥著大量“不知所蹤”的瓷磚。
以及雜跡斑駁的牆面。
廢棄的泳池，孤零零的成了裝飾品。
除了立面和景觀維護差，
設計的短板
和
規劃落後
，嚴重影響了生活舒適性。
比如，部分組團的高層住宅，百來戶住戶，只搭配了一部窄窄的電梯。
地下車庫，與樓棟隔開。
停車後，還需麻煩各位步行穿過社群走回家。
就連曾經種植得太靠近樓棟的樹，也因為野蠻生長，快要到
“帶來嚴重安全隱患”
的地步。
上面這些問題，說大能大，說小也小。
業主及時反饋、物業及時整改，都可以改善。
但是，至少現在還沒有看到。
05
在鏈家的二手房交易網上，南方上格林在租房源已經遠遠多過了在售房源。
房子賣不起價，很多房東，無奈選擇再等等，以租待售。
畢竟位置太好了。
“錢”不配“位”啊！
但是，未來，會好嗎？
在房天下給出的房價趨勢圖裡，南方上格林幾個組團的二手房房價走勢，都明顯的跑輸區域，跑輸版塊，甚至
遠低於城市均價
。
（黃桷苑）
（紅楓苑）
與資產屬性而言。
已成雞肋。
未來，隨著房子越發破舊，維護難以改善，即便是佔了最好的地段，依舊難以翻身。
原因何在？
重慶不缺房子，只缺好房子。
任你位置再好，配套再好。
他曾經很好、很大，地段可以完全吊打當前市面上99%的新盤。
但他老了。
這兩年立起來的都是新時代的社群。
玻璃立面、架空層空間場景化、精裝大堂、可安裝地暖、戶型設計更合理，還配24小時管家服務
。
18年前的房子，掉隊了。
缺乏維護，缺乏煥新機制，更缺乏品質物業服務，讓很多老房子，一旦10多年之後，就陷入難以挽救的
價值衰退
。
而這樣的情況，還在愈演愈烈。
前人的教訓，我們自然要吸取。
兩個選擇：
第一，對於有上述特點的樓盤，在他還沒那麼老之前，早點賣掉它；
第二，事前學會分辨，只買
物業、維護有保障，設計合理的專案
！