買房投資，低價位的老舊小區房子該如何選擇？專家告訴你四條標準

章哥

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房地產從業二十年的投資專家，通曉業內的一切門道。

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章哥說買房微信公眾號提問

提問1：

章哥您好。我目前有首房首貸的資格，但是資金實在不足，只有區區130萬左右，看來只能買老破小了吧。我目前工作在北四環，請問應該在朝陽還是海淀買？應該怎麼選擇啊？麻煩指導一下，謝謝。

回答1：

1、 首房首貸，以130萬首付，可購買最大370萬的房產，以北京均價6萬計算，可購60平出頭。但按照你所在的北城區域，預計最多也就能買到50平左右的。確實只能是老破小了。

2、 所謂老破小，一般指建於1998年房改之前的，各個部門或企事業單位的宿舍用房，最遠的建築年代能追溯到50年代，比如百萬莊的蘇式小樓，基本建於1955年之前。其他的建築雖然沒這麼老，但樓齡30年左右的比比皆是。

這些建築以磚混為主，無論建築主體還是管線設施，經過這麼多年都已經老化，再加上環境窄小，所以顯得很破舊。

那個時代與現在的觀念不同，不講究大房子，有地方住就不錯了。而且當年也都沒什麼傢俱，所以房子面積都小。兩居室在五六十㎡就算大的了，甚至有的三居室才60平左右。

但老破小的所在地段現在看來都很好，基本都在市區繁華地段，又帶有學區，而且總價較低，租金卻不低，所以確實是不錯的投資品。

3、 針對你的情況，提出四點建議：

（1）、選擇原產權單位為機關院校的，不要選擇老工廠的宿舍樓。因為這些老廠溢價基本都不存在了，也就是原產權單位滅失，沒人負責了。而在今年即將進行的老舊小區改造中，如果原產權單位能提供一部分配套資金，那肯定是優先改造。這些原理的機關院校是永遠存在的，而且本來就是財政經費，所以在出資方面會好得多。如果被改造，以及加裝電梯，那你的投資就等於升值了，小區的價格肯定提升。而且，這些小區的人文氣氛也和工廠宿舍區不同，這也是價值的體現之一。

（2）、儘量選擇建築年代在1990年之後的，也就是樓齡不超過30年的。因為銀行對老破小的貸款有限制，一般是樓齡+貸款年限不得超過50年，當然也有40和60年的，各個銀行不一樣。需要你和附近的中介諮詢一下，他們最清楚從哪家銀行貸款最合適。

之所以要選擇短一些的，因為將來你在出售的時候也要遇到同樣的問題，買家也會猶豫，所以太老的樓掛牌時間會比較長。

（3）、不知你是否有學區要求。如果有，那可以選擇學區房。如果沒有，那最好避開。因為既然是學區房，就有學區的溢價。如果你不使用的話，就等於投資被閒置。而北京的招生制度有年年改革，一旦受到波及，就有可能投資受損。

（4）、在戶型選擇上，儘量選擇南北向樓棟的邊戶。因為這種老房由於戶型偏小，中戶大多通風采光都受到影響，夏天會非常熱，中間也有暗間。在東戶和西戶中，首選東戶。因為老樓的牆體和保溫層遠不如現在的新樓，冬天還好些，暖氣基本能滿足熱量。但夏天的樓梯很容易被曬透，同樣會很熱，並不宜居。

4、 總結：老破小可以投資，回報率也並不低，一般都是隨北京的大盤走勢，不會走出獨立行情。建議買在朝陽，因為海淀的所有房子都有學區溢價，只是高低不同而已。朝陽的相對好得多，就算是招生制度改革也受不到什麼損失。

提問2：

我的情況是，一直在豐臺鎮附近工作，估計將來很長一段時間內也是。剛剛賣掉了石景山的一套房，手中現在現金200多不到300，準備買個小兩居。目前看了怡海花園、鴻業興園、彩虹街區、以及地鐵豐臺南路站附近的老公房，還有北大地附近的，覺得彩虹家園不錯，就是交通有點彆扭，其他的也都是老房子了。請教一下，我該怎麼選擇？

回答2：

1、 以你300萬首付，網籤的總價最好不超過468萬，貸款還能多些，每月還貸約1萬左右。這個價格在西南四環可以買到約60-70㎡。

2、 看來你似乎沒有學區的要求，那就沒必要考慮五小附近的老公房，怡海的也算了，因為這兩處都有學區房的溢價。你用不上學位的話屬於無效投資，而且隨著招生政策的調整，學區房的價值有些風險。鴻業興園對應的是五小的分校，也有學區溢價，而且這兩年不太穩定，也建議放棄。

3、 你似乎重點再看次新房，或者相對新一些的房子。這麼說吧，以這個總價來看，這一帶的房源不會太多，需要等合適的。比如福順裡、彩虹家園都不錯，但是符合你要求應該也不多。

不過怡海的房子也可以考慮，因為中小學都在社群之內，所以無論怎麼招生政策調整，對房價的影響不大。而且，怡海的房子多，掛牌的也多，所以選擇面大。只是如果你用不上學區的話有點浪費了，相當於閒置了部分資金。

4、 建議，不要太著急，先明確一個時間點，也就是必須在多長時間內簽約買到手。然後按照計劃來尋找房源。

5、 請去參看內部文章《科學買房-三分錨定法》，會對你有幫助。

未來的房地產市場，既有貴如黃金的區域，也有便宜如蔥的地段。當初閉著眼買房都發財的階段早就過去了，而且一去不復返。

今天要想靠買房投資來獲得投資收益，必須掌握方法論，否則必定跑輸大盤。

章哥說買房微信公眾號提問。

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