認籌率超99%,把“價格戰”打得這麼好的光明盤,恐怕只有它了

昨天，光明中海觀園公示了登記名冊，1253批選1262套，認籌率超99%，成為今年光明登記人數最多的一個新盤。

以目前的樓市行情來看，這個認籌率不止在光明，就是放在整個深圳市場，確實也算比較優秀了。而這個結果出來，市場上也出現了“光明重回神壇”的論調。

回過頭來看，中海之所以能取得這樣的成績，價格肯定是一大優勢。

8月17日取證的中海觀園，推1262套建面約83-128平住宅，單價是4.2-5.4萬/平，均價4.72萬/平，這個是帶裝修的價格。

單從均價來看，粗略統計了一下，目前光明在售的新房，定價比中海觀園便宜的樓盤：

特發觀月臺，折後毛坯均價4。4萬/平

金地明峰府，折後帶裝修價格4。4萬/平

深業雲築（一期），折後帶裝修價格4。37萬/平

金地明峰府區位相對一般，且周邊城市面貌較差，缺乏生活配套；

而同片區的特發觀月臺，疊加裝修費後，實際與中海觀園的價格是一致，但觀月臺體量小，無社群，且被詬病高速噪音大。

所以相較來看，定價比中海高的樓盤，區位產品不一定比它好，但是定價低的樓盤，劣勢又比較明顯。

而且，中海的備案價也很巧妙，80多平的剛需戶型，單價都是在4。1-4。5萬/平，均價在4。3萬/平左右；而單價5萬以上的多是110平的剛需改善戶型。

把總價差距拉開，讓更多的剛需、改善都能夠得著。中海的這個定位和定價，在光明的在售新房市場上來看，可以說是沒有什麼競爭對手，甚至把競爭對手都嚇慌了。

當然，有人也會說，今年的行情買房可以不著急，且光明又非中海一個好盤，還可以再等等。

確實，接下來光明還會有一波位置、配套和產品都還不錯樓盤要賣。

譬如，

光明打新天花板的宏發萬悅山，即將推售二期80-118平新品住宅；

科學公園南側的深業頤瑞府推105-125平改善住宅、綠城匯銀·桂語蘭庭推89-128平3-4房等。

另外就是今年拍地的華潤潤暉府、華潤潤曦府，這兩個專案雖然還在打地基，但已放話今年年底要賣，戶型均是88-110平。

這幾個盤的區位、配套和發展潛力都勢均力敵，甚至比中海更好，但價格卻未必有這麼香。

首先宏發萬悅山，一期毛坯均價4。89萬/平，二期據說要帶裝修，價格會不會超5萬一平呢？

其次，深業頤瑞府已表明態度，將毛坯發售，限價4。53萬/平，這個價格確實很誘人，但專案是純大戶型，起步價就相對高了，因此預算不夠400萬的剛需，可以直接跳過了。

綠城匯銀·桂語蘭庭雖沒有透露價格，但同樣預計帶裝修發售，且戶型起步比中海大，因此價格未必便宜過中海。

另外就是華潤潤暉府/潤曦府，今年限價已經過一輪迴調，這兩盤毛坯限價4。89萬/平，單毛坯價就貴過中海了。

所以，綜上來看，中海觀園確實是今年價效比相對較高，較為划算的樓盤了，取得這樣的成績也是情有可原。

但個盤賣得好，不代表光明整體的樓市就回溫了。還要看看接下來入市的其他樓盤，尤其是前面提到的幾個關注度熱盤，是不是還能有這麼好的市場反應。

至於光明還能不能買，光明是不是跌落神壇這種問題，我覺得沒必要跟風去深究。目前淡市下，不僅光明，哪怕是南山、福田、寶安等核心片區，產品力一般，價效比相對較低的新房，一樣賣不好。

所以，買房建議選擇均好性高的樓盤，如果有價格紅利加buff，那就再好不過，這樣的樓盤不僅能有較高的市場認可，未來也更能跑贏大勢。