【微普法】花200萬竟買了套“凶宅”，可以退房嗎？

買過樓的市民都知道，在買新房的時候，開發商需要提前告知周邊環境不利因素，通常會在售樓部的一角作出醒目的公示。對買二手房的市民來說，除了採光、噪音等可以透過看樓判斷的因素外，還存在一些無法透過感官發現的因素，如房屋內發生過自殺、兇殺案件等，也就是常說的“凶宅”。

買到“凶宅”可以退房嗎？房間裡有人去世就算是“凶宅”嗎？哪些情況業主需要負責任？解答來了！

買下“ 凶宅”後可以退房嗎？

儘管再三提防，還是買到了凶宅，陳小姐（化名）近期碰到了這樣的煩心事。日前，因與賣家數次溝通無效，陳小姐只能走上訴訟的道路。

陳小姐因為母親出車禍導致頸椎斷裂，輾轉多地治療和手術，為了照顧依舊癱瘓在床的母親，考慮到廣州的醫療水平較高以及表姐也在廣州工作，方便照顧，因此決定全家搬遷至廣州。

陳小姐於2017年已把戶口轉到廣州集體戶並具備購房資格，為了在廣州買房子，陳小姐的父母把老家的房子賣掉，賣了127萬元。今年6月，陳小姐在中介推薦下，去番禺區看樓並看中一套76平方米的兩房單位，房子開價213萬元，最終以212萬元成交。8月初雙方完成過戶交易，8月底交房。

在交房當天，陳小姐家人意外得知這個房子在數月前有人去世，死者是業主家人，放盤時間為事件發生後不久。關於死者的死因，陳小姐詢問了很多人，有鄰居告訴她死者是割腕自殺，而物業說死者是猝死。

知道有這樣的事情後，陳小姐立刻詢問中介並要求退房，中介表示他們也並不知情，並且聯絡了業主的女兒，經過多次溝通協商，業主仍不願退房。

陳小姐表示，由於買房是為了照顧母親，所以特別不能接受房屋發生過死亡事件，在得知業主是70多歲的老人時，還特別詢問過房子裡有沒有發生什麼事情，但都沒有人告知她相關資訊。業主的女兒表示，有告知過，合同中有相關條款的約定，雙方不能達成協議，走正規法律途徑解決也好。

律師說法

出賣方如違背誠實原則

則應視為欺詐

買房過程中碰到這樣的事情無疑是糟心的，廣東君厚律師事務所律師盧彥錚表示，事實上，法律上對於“凶宅”並沒有明確的界定，“凶宅”通常是指房屋內曾發生人的非正常死亡事件，給居住者帶來不適感和恐懼感，以致價值貶損的房屋。對於“凶宅”的限定應符合以下要件：

第一，房屋內自然人死亡的事實須是客觀存在的，非人們的主觀想象； 第二，房屋內自然人死亡的事實須是人為因素的非正常死亡。

房屋買賣中的問題主要是對“凶宅”該如何認定，出賣人是否具有向買受人披露房屋負面關聯資訊的附隨義務。“凶宅”的資訊並非透過房屋的物理品質反映出來，但卻能夠引起買受人的負面情緒，足以影響買受人的購買決定。一般來說，買受人買到“凶宅”多為出賣人故意隱瞞“凶宅”資訊所致，其實際上有違買受人的真實意思表示。因此“凶宅”這一資訊應屬於房屋的負面關聯資訊。

從誠實信用原則及房屋交易的公平性出發， 出賣人應當負有披露“凶宅”資訊等負面關聯資訊的義務，出賣人若不履行這一義務，買受人理應獲得權利救濟。出賣人未如實披露“凶宅”等房屋負面關聯資訊的行為，違背了誠實信用原則，應當視為欺詐，善意買受人享有請求法院或仲裁機關變更或撤銷合同的權利，對於造成買受人損失的，出賣人應當承擔損害賠償責任。

業內人士提醒

買家若對“凶宅”有所避諱，可以在合同中明確房屋的條件，並在做出購買決定之前多打聽一下業主出售房屋的情況，比如可以到轄區的派出所瞭解或將其購買房屋地址作為關鍵字在網路中搜索，而在購房過程中可以直接清晰地詢問房屋是否發生過“死亡事件”。

同時，也 可要求業主在合同中約定資訊披露條款，如“業主保證所出售房屋中未曾發生過非正常死亡、嚴重刑事案件等情況。若買家發現房屋中曾經發生過上述情況而業主未曾予以書面披露，買家有權解除合同並要求業主賠償XX元”之類的條款。這樣的約定可以督促業主披露房屋資訊，也可以讓買家在發生糾紛尋求法律救濟時有據可依。

只要有人去世就屬於“凶宅”？

這幾年，各地陸續發生一些涉及“凶宅”的官司。

今年8月，廣東清遠市民羅先生試圖用前業主妻子在屋內病亡一事而要求退房，但法官的判決駁回了羅先生的訴求。

根據媒體報道，羅先生在購入房屋後得知前業主潘先生的妻子在該房屋因病去世，為此到法院起訴原業主要求解除購房合同，退還購房款。前業主潘先生在法庭上表示，妻子因患癌症已耗去家庭幾十萬元，妻子去世一事已經告知中介方，此為生老病死，房子不屬於“凶宅”。

廣東清遠英德市法院審理後認為，被告的配偶因病而亡，屬於正常的生老病死現象，其居住過的房屋非通俗意義上的“凶宅”。在該房屋不屬“凶宅”的前提下，被告無需承擔更多的披露義務，因此駁回了羅先生的訴訟請求。

律師說法

生老病死正常現象

親人病亡業主可以不告知

法律上沒有“凶宅”的定義，司法實踐中將在一定時期內曾發生過自殺或兇殺等人為因素致人非正常死亡，致使普通民眾在正常交易情形下通常不願購買的房屋稱為“凶宅”；不是所有死過人的房產都稱為“凶宅”。清遠人民法院法官的判詞在理，因為生老病死情況社會上每個家庭都會遇到，是正常社會現象，不需要特別提示。

買二手房要注意這些方面

在一手房售樓部會看到規劃和環境不利因素告知書，二手房買家在買二手房的時候，如何精明排除不利因素？

法律人士建議

購買二手房，如果要排除規劃和環境方面的不利因素，首先需要多實地去看房，而且最好是能夠白天、晚上、晴天、雨後都看看，觀察房屋的採光、噪音等各方面的狀況；其次，走訪周邊鄰居，向周圍鄰居多打聽，聽一下週圍居民的居住感受，如果有相關不利因素，在聊天中也能夠及時發現。

地產人士表示

二手房業主誠實披露房屋的過往歷史，比如曾經涉及鄰里糾紛而鬧上法庭，的確有可能成為成交的障礙。

賣房前擬好“惡鄰”告知書

樊女士（化名）此前與樓下鄰居發生官司，樓下鄰居起訴她房屋漏水導致該業主的房屋天花板出現水跡，要求幾萬元的修復補償。樊女士最終屈服，在法官的調解下，雙方簽署具結書，以近五萬元了結這宗訴訟。在具結書上，鄰居保證以後不得就此再提出相關訴訟。

這名業主對“惡鄰”非常畏懼，在了結官司後立即放盤，她打算在買家簽約前向買家發出告知書，告知買家此前與鄰居的官司，並宣告新業主以後與鄰居的一切糾紛均與己無關。

樊女士稱，這個告知書是“保險”，也是一個“免責條款”，免得房屋出售期間或者出售後因鄰里糾紛再讓自己經歷官司的痛苦。

律師說法

前度官司已結案

轉讓後與己無關

廣東省格林律師事務所楊金娜律師表示，樊女士這種做法在二手房買賣中不常見。她的告知書，可以起到“免責”的作用。不過這種免責，是法律規定的，就算她不寫告知書，在房屋出售後，因相鄰權糾紛產生的責任也是由新業主來承擔的。

民法通則第八十三條規定：不動產的相鄰各方，應當按照有利生產、方便生活、團結互助、公平合理的精神，正確處理截水、排水、通行、通風、採光等方面的相鄰關係。給相鄰方造成妨礙或者損失的，應當停止侵害，排除妨礙，賠償損失。

物權法第九十二條規定：不動產權利人因用水、排水、通行、鋪設管線等利用相鄰不動產的，應當儘量避免對相鄰的不動產權利人造成損害；造成損害的，應當給予賠償。

根據上述法律規定，因相鄰關係承擔責任的是不動產權利人，樊女士之前的糾紛已經結案。如果房屋在產權轉移後，再次出現漏水情況，那麼承擔責任的也應該是新業主，而不是樊女士。

楊金娜律師表示，民法總則第七條規定：民事主體從事民事活動，應當遵循誠信原則，秉持誠實，恪守承諾。如果房產存在與訂立合同有關的重要事項，如房屋的物理瑕疵、凶宅或所出售房屋中曾發生過非正常死亡、嚴重刑事案件等可能導致買家心理不安的情況。根據民法總則的誠信原則規定，業主是有告知義務的。

如果業主事先向買家出具告知書，告知房屋的物理瑕疵或曾經發生的惡性事件。該告知書的法律效力在於：有關房屋的物理瑕疵、凶宅等情況，業主在出售前如果已經告知買方，買方仍決定購買。那麼在這種情況下，簽訂房屋買賣合同後，買方不能再就房屋存在該種不利因素而要求解除合同。如果在出售前業主沒有告知過買方有關影響房屋交易的不利因素，買方可以以欺詐為由，要求解除合同，賠償損失。

至於如家裡老人自然死亡、正常病亡，就屬於業主可告知可不告知的因素。

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