最低單價4500元平的平羅灣新城，僅是瀋陽四環內的價格窪地嗎？

提起瀋陽的置業熱點板塊，市內的老五區就不說了，應該有很多人知道沈北道義，熟悉渾南，瞭解經開，可能還很清楚於洪新城、蘇家屯，那筆者想問一下，您知道平羅灣新城嗎？

您知道這個區域的某樓盤報價最低達到了4500元/平嗎？是不是感覺有點不可思議，在沈北、經開樓盤價格普遍上達五位數的今天，瀋陽竟然還有房價這麼低的區域嗎？答案是：有的，就在平羅灣新城！

平羅灣新城在哪裡？

對很多人來說，最早認識平羅灣，大約是從寶能水岸康城、五彩陽光城開始的，至今也有許多年了。

近兩年，平羅灣新城開始較為頻繁地出現在大眾視野中——2018年11月，于洪區平羅灣新城北部濱水生態健康居住片區規劃正式確立，涵蓋造化、旺牛（南/北）、平羅以及高力等單元區塊。

2019年10月，瀋陽市規劃設計研究院釋出瀋陽市北部副城控制性詳細規劃，明確指出要構建“一帶四組團，一核多中心”的空間結構，至此確立了平羅灣區域中心的地位。

作為蒲河生態經濟帶的重要節點，平羅灣新城也將成為瀋陽中心城區北拓的主要承載區域之一。

瀋陽西北部“地礦”或在平羅灣

眾所周知，土地是樓市發展的命脈——土地供應源源不斷，區域和板塊熱度持續提高成為可能，房價也才可能隨之而不斷上揚。

平羅灣新城實景圖

一般來說，土地會帶來怎樣的市場價值，一方面可以透過周邊二手房的出售價格來進行橫評比較，另一方面就是通過後續入市的土地價值來進行驗證。新市府地塊、長白灣地塊甚至東湖地塊的地價和房價穩定上漲，主要原因也在於此。

當下的瀋陽，主城區“地荒”持續加劇，並且範圍不斷外溢，三環內越發“無地可供”，由此，三環內房屋整體的價格體系也慢慢趨於平緩。接下來，瀋陽房地產的主戰場將逐漸轉換到三環到四環之間，甚至逐步發展到四環之外。縱觀整個環線區域，瀋陽西北部的于洪區平羅灣新城或將因土地儲量的優勢脫穎而出。

平羅灣新城實景圖

關於北於洪的土地儲量到底有多少，或許很難有人能精準地回答這個問題，但從近兩年的資料看，平羅灣新城的土地供應在全市範圍來看還是很可觀的。

隨著多年規劃及配套發展的不斷落地，平羅灣新城土地開發已經進入成熟期，基礎設施及土地整理工作已全面展開。

目前已知的平羅灣新城可利用土地約150萬平，發展空間廣闊。2020年，平羅灣5號地塊和9號地塊入市，共計21萬平；今年4月30日的瀋陽首次集中土拍中，平羅灣拿出1號地塊和4號地塊，共計23。4萬平，按照目前比較普遍的1。8-2。0容積率計算，建築面積可達到近90萬平。

而這，僅僅是冰山一角。除了正在開發的土地之外，未來在蒲河兩側、沈於路沿線佈置居住用地及重點公共服務設施，將形成高品質生活區和地區中心。

平羅灣新城實景圖

沿沈彰高速、四環路佈置產業用地，滿足居住人口的就近擇業，擁有大量可開發的土地成為了區域發展的堅實基礎，平羅灣新城或將有實力成為瀋陽城市發展的潛力股。

四環內房價破萬

平羅灣為什麼還是“窪地”

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資料顯示，2021年5月瀋陽商品住宅銷售均價為11491元/平，其中和平區銷售價均價為20404元/平，渾南區為14588元/平，大東區為14431元/平，瀋河區為19925元/平，鐵西區為13532元/平，皇姑區為14648元/平，于洪區為11573元/平，蘇家屯區為9414元/平，沈北新區為9186元/平。

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需要關注的是，平羅灣新城的某專案售樓處報價最低的售價是4500元/平，不說低得離譜也差不太多了。

而平羅灣新城區域內5月銷售均價為9469元/平，遠低於其所屬行政區于洪區的銷售均價，對比其東側緊鄰的道義板塊9969元/平的銷售均價，低了整整500元/平；亦低於于洪區沙嶺板塊的9628元/平，和蘇家屯會展中心的10089元/平。

縱觀5月樓市銷售均價，平羅灣新城的銷售均價也僅僅高於幾個區域：沈北新區虎石臺、蒲河新城，以及沈撫示範區等。

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曾經，平羅灣新城的大部分樓盤售價長期徘徊在6000-7000元/平，去年到今年才稍微有了點起色，少部分樓盤上達10000元/平，主要是洋房和疊墅產品。那麼，平羅灣的銷售均價為什麼這麼“香”？

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首先，必須提到的就是發展因素。長久以來，平羅灣區域可能並不算是瀋陽市甚至於洪區的發展重點，多年前雖然有部分房企進駐，但一直水花不大，宣傳力度有限。

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其次，就是地價因素。區域發展慢，幾乎必然導致地價不會太高，同時這個區塊曾經主要是農業用地和小廠區用地，回收轉讓的價格也不會太高。

近年來，平羅灣新城的樓面價基本徘徊在2000-3500元/建築平米，去年到今年的四個地塊，也才勉強達到3000+元/建築平米。其中最高的是招商地產取得的平羅灣1號地塊，樓面積3480元/建築平米，和市區內動輒上萬元的價格完全無法比肩。再疊加建築成本等因素，平羅灣區域內的房屋定價整體不會太高。

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同時，必須指出的是，平羅灣地塊的整體配套也不算出色——公交線路的規劃較弱，無車基本寸步難行，連共享單車電動車都不在服務範圍，僅有的一些公交線路車況也不是特別優越，車隔時間較長；

教育配套趨近於無，唯一值得稱道的是前幾年落戶的省實驗北，還是私立簽約學校，據瞭解目前簽約學位也所剩無幾；醫療配套也是近兩年才有的，中國醫科大學附屬盛京醫院瀋陽雍森醫院剛剛開業沒幾年。

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可以說，過去的平羅灣，“除了土地多，要啥啥沒有！”然而，時間除了是把“殺豬刀”，也是打磨璞玉的利器——近兩年來，平羅灣新城已經開始綻放出它獨有的魅力。

平羅灣新城可招商地塊示意圖

政策推進平羅灣新城，蓄力價值發酵

縱觀瀋陽房地產市場發展歷程，不難發現，區域的崛起離不開政策的佈局和規劃。2019年6月瀋陽市自然資源局先後釋出了《中心城區控制性詳細規劃批後公佈 于洪區造化單元》、《中心城區控制性詳細規劃批後公佈 于洪區旺牛南單元》、《中心城區控制性詳細規劃批後公佈 于洪區旺牛北單元》、《中心城區控制性詳細規劃批後公佈 于洪區平羅單元》、《中心城區控制性詳細規劃批後公佈 于洪區高力單元》等多條規劃資訊。

規劃資訊顯示：造化單元為平羅灣新城南部現代化的城市居住片區、旺牛南單元為平羅灣新城的高品質健康居住片區、旺牛北單元為平羅灣新城的濱水健康養老居住片區、平羅單元為平羅灣新城北部的濱水生態健康居住片區、高力單元為平羅灣新城蒲河南岸的產業園區和生態文化居住片區。至此，整個平羅灣新城的規劃已經非常明確——未來平羅灣新城將成為一個高品質的的現代化濱水宜居生活區域。

2021年4月28日，由瀋陽市于洪區人民政府主辦的《2021平羅灣新城發展規劃論壇》順利召開——瀋陽市于洪區委常委、常務副區長曹陽先生針對於洪區平羅灣新城規劃發展發表重要講話，他表示：“平羅灣新城一直是于洪區政府重點發展和打造的區域，將要打造‘一帶一軸，三心四區’的結構規劃，成為百姓眼中的健康城，智慧港、活力區和潛力股。”

從土地發展看，瀋陽2016年主城區土地供應占全年全部土地供應的70%；而2020年開始，瀋陽三環外土地出讓佔比達到了70%，由此可見，瀋陽房地產市場將繼續呈現擴張、外延的發展態勢。瀋陽市沈建房地產研究所所長表示：“十四五規劃下瀋陽會迎來新的城市發展機遇，宏觀政策扶持下也將出現新的城市增長極。以平羅灣新城為代表的新城新區，將會彰顯美好的前景。”

宜居新城，生態賦能區域飛昇

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憑心而論，每一個區域或者地塊的發展騰飛，必然需要自身擁有一些不可複製的優勢與條件——南渾河、北蒲河！水脈，對於瀋陽來說就是不可複製的資源。

而今，隨著政府重點打造蒲河流域的生態景觀廊道，尤其是在渾河南岸土地飽和以及高地價高房價的多重因素疊加下，蒲河沿岸區域逐漸呈現出比肩渾河流域的發展潛力。在瀋陽市北部，平羅灣新城擁有無法再造的自然生態資源——北面坐擁蒲河廊道，南面環抱瀋陽最大城中湖丁香湖。

一河、一湖的自然資源配置奠定了平羅灣生態宜居的發展基礎。同時，在於洪區的發展規劃中，平羅灣作為北部城區五大中心城區之一，肩負著區級副中心的發展使命，瀋陽又一個生態宜居生活區即將面世。

格局擴張，集聚新興產業

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產業，對於一個區域發展所起到的支撐作用是不言而喻的，產業人口帶來的地產紅利也被多次驗證。

作為于洪區規劃中的四大產業發展空間之一，近年來，平羅灣新城的新興產業已經開始紮實起步——發展以智慧物聯裝置生產及技術研發為主的新興產業和以商貿服務、文化教育為主的城市產業。

它們所帶來的經濟拉動與人口匯入，都將是平羅灣新興產業區發展的強大動力與引擎。目前，板塊內已集聚了京沈對口合作產業園、北部直播基地等新興產業園區，君盾物聯產業園已經投入運營，而普天大資料雙創孵化產業園、丹東永同昌大資料小鎮已經簽約入駐板塊，平羅灣新城將成為瀋陽新興產業最為密集的區域之一。

這也意味著高階精英人群大量聚集於此，更多高科技人才在此落戶將使得人口素質獲得飛躍式的提升，並有助於高品質圈層的形成，重新定義圈層生活，同時也會帶動生活品味的提升，形成良性的正迴圈，促進區域發展。

未來可期，配套日臻完善

SUMMER

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平羅灣板新城區域內的西江街是瀋陽北部城區繼北陵大街、黃河大街、南北快速幹道之後的又一條影響城市佈局的街路，南北走向貫穿起二環至四環，南接淮河街通達鐵西主城；未來規劃建設地鐵9號線北延線（南北）、地鐵11號線（東西），以三環路、四環路、文大線為橫向軸線，建立了暢通的交通格局。

從距離來看，平羅灣新城與丁香湖板塊，瀋陽航空航天大學、瀋陽師範大學、遼寧大學、瀋陽醫學院等道義區域的大學形成了5公里生活圈；10公里直達皇姑核心區域，13公里通達北站CBD和鐵西主城區，這個距離遠低於瀋陽18。5公里的城市半徑，通達的交通為平羅灣新城的發展提供了更多的可能。

近年來，隨著常住人口的增多，政府在公共服務方面也做了諸多努力，目前區域內建有北部文化藝術中心、遼寧省實驗中學北校區、遼寧省實驗中學分校陽光小學、瀋陽現代製造服務學校、遼寧廣告職業學院等人文配套以及盛京醫院雍森分院等醫療公共服務中心。2020年，南京街第一小學於洪分校、126中學於洪分校正式進入平羅灣新城，將助力整個區域教育水平的全面提升，平羅灣將迎來教育資源新時代。

品牌房企，實力佈局平羅灣

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作為瀋陽市未來發展的重點區域，平羅灣新城從產業到交通、醫療等各項城市配套都在不斷升級完善，居住氛圍越來越濃郁。尤其是各大品牌房企的紛紛入駐，更是對平羅灣新城價值的高度認可，不斷夯實著平羅灣新城價值的蝶變升級！

結語

今年瀋陽4。30集中土拍中，平羅灣新城的1號和4號地塊迎來了招商蛇口和富禹地產，持續賦能平羅灣新城。除了上述已經進駐的品牌房企之外，平羅灣新城還將有土地陸續入市。在眾多實力房企的共同打造下，城市北部下一個高品質居住區已經呼之欲出！