樓盤點評13——傳言降5K㎡的滸關某盤靠譜嗎？

滸關——中南春風南岸

01.地塊介紹

2019年5月8日，

中南溢價45.38%以15992元/㎡樓面價競得滸關中南春風南岸地塊

，容積率1-2。3，純住宅用地。

19年蘇州樓市漲勢驚人，尤其中南拍地的時候，正好趕上樓市高峰期，就在中南拍下滸關地塊不到3個月，

蘇州樓市調控政策正式加碼——限購、限售、限地價。

19年5月那場土拍，跟16年9月差不多，都趕在限購前夕，不少房企衝刺拿地，一不小心就套在山頂上。

如上圖所示，中南在滸關經開區，周邊新房較多，競爭壓力非常大，加上地段一般，拿地價又貴，導致中南春風南岸專案競爭力很一般。

從歷史銷售情況可知，該專案19年11月15日領取一期預售證，截止目前為止網籤量如下圖所示。

從結果看，中南春風南岸地塊屬於滸關的高價地塊，備案價較貴，競爭力一般。

02.專案介紹

在專案介紹之前，

相信很多人關心的是中南春風南岸是不是像傳說中的那樣，降價5K/㎡？？？

答案是並沒有。

先把中南春風南岸之前價格大概講一下，雖然一期（1/3/6/7#）備案均價2。65W，二期（8/12/14/16#）備案均價2。58萬，但實際銷售時，中南春風南岸一直是有優惠的，而且優惠力度較大

之前的銷售均價，大概在2.5W左右

並且除了房價有優惠外，

中南春風南岸之前一直是中介分銷的高傭樓盤，佣金從7W-10W不等，所以中介推的很兇。

再結合實際網籤狀況，種種跡象表明，中南春風南岸之前銷售並不是十分理想。

目前從售樓處訊息得知，

中南一期（1/3/6/7#）只剩下少量房源在售，二期8/12也基本無房可售，接下來即將加推的14#，就是傳言即將降價的房源。

房源面積有103㎡和122㎡，精裝三大件都有，裝標很不錯，準現房明年6月份交付，戶型都不錯，103㎡做了小橫廳3房2衛設計（一期99同戶型），

整體來講，中南春風南岸產品很好，適合自住。

然而按照此前安居客蘇州站發出的訊息，本次加推均價可能直接降到20500元/㎡？？？

由於目前中南春風南岸是貝殼獨家分銷，

從朋友圈貝殼系中介釋放的訊息來看，122㎡單價應該在2.15W左右。

總之，所有矛頭似乎都指向了中南要降價，而且是大降價。

然而售樓處目前14#僅僅是預約狀態，預約金1-5W，按道理預售證去年就拿了可以直接出售，為什麼不直接賣而是預約了？？？

從售樓處業務員那邊釋放的訊息，本次優惠力度並不像中介宣傳的降價5000/㎡那麼暴力，說2。1W的房源應該會有，只不過會是低樓層，正常樓層價格還未確定。

所以中南本次加推價格到底是多少並沒有確定，降價5000/㎡大機率是營銷的噱頭。

03.競品比較

1。首開金茂熙悅，首開已經基本滯銷了，完全賣不動，比中南銷售更難，2。2-2。3W毛坯，價效比非常低。

2。印江瀾，專案位置更好，然後靠近高架，噪音較大，而且目前尾盤，房源選擇較少，之前銷售狀況比中南好很多。

3。雲熹花園，考慮雲熹的不會買中南，價格和位置都在那，雲熹賣的更好些。

04.專案優點

01。小區裝標很高，品質不錯

02。小戶103㎡戶型很不錯

05.專案缺點

01。位置較偏，沒有地鐵

02。周邊空地較多，未來新房多，競爭壓力大

03。規劃一般，剛需板塊

06.總結

中南春風南岸本次加推價格目前待定，並不是傳說中的爆降5K/㎡，按照目前釋放出來的價格，270萬左右能買到122㎡的，那麼專案價效比很不錯，尤其103㎡的戶型，可能也就220-230萬左右，非常划算。

總之，如果價格是真的，剛需可以跑步入場了，千萬不要錯過

從A/B/C/D/E這5個購買等級劃分，

如果2.1萬可以評B，2.3萬評C，2.5萬直接打D，看價格決定是否購買