乾貨大全｜深度揭秘 公攤面積（上）

「來源： ｜買房就看沈城樓市 ID：syloushibao」

公攤面積對於中國購房者來說是一道繞不過去的坎，每個人心裡對其都有著各種疑問，公攤面積是怎麼劃分出來的？都包括什麼？為什麼不按房屋實際面積核算價格？

什麼是公攤面積？

所謂公攤面積，是分攤的公用建築面積的簡稱，它與套內建築面積之和構成了一套商品房的建築面積。

對於公攤面積的處理，我國現尚無明確法律法規出臺，現行國家標準甚至還沒有“公攤建築面積”和“公攤係數”這兩個術語。

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公攤面積、建築面積、

套內面積間的關係

建築面積=

套內建築面積+公攤面積

套內建築面積=

套內使用面積+牆體面積+陽臺面積

公攤面積=

公攤係數*各套建築面積

公攤係數=公攤面積/各套建築面積

公攤率=公攤面積/建築面積

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公攤制度到底是怎麼出現的？

其實在1952年之前，全世界的房子都是整棟出售的，但沒有幾個人有能力買房。為了加速資金回籠，香港地產大亨霍英東把樓房拆開銷售，每一層銷售給一個人，一棟5層賣給了5個人。

由於霍英東開創的這一銷售手段，使得樓盤好賣多了，於是香港地產商們紛紛效仿，又將一層樓劃分成了數個空間進行售賣。但是當每層樓拆分成數個小空間時，每一個戶型的樣子、佔用的面積都不一樣，沒有辦法均分，糾紛和矛盾便由此產生了。

這時香港地產商就想出了一個法子，他們按照“公共契約”的模式，把整棟大樓的土地和全部的產權以一定比例的建築面積分配給了所有的住戶，所以你花錢買，買的是建築面積。而電梯井、大堂等佔地面積按照當初約定的比例依次扣除，剩下的，才是你的套內使用面積，這便是公攤面積的由來。

1994年，大陸推行的預售制度將公攤面積一起引入。2013年，香港實行住宅物業新規，公攤面積已經在香港成為歷史。也就是說，公攤面積這個詞，目前只存活在大陸。

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“公攤面積”都包括什麼？

“公攤面積”主要包括以下10項內容：

1。電梯井：

尺寸是按照電梯選型來確定的，井壁上安裝電梯軌道和配重軌道，預留的門洞安裝電梯門，井道頂部有電梯機房；

2。管道井：

走各種管道的空間，有垂直的，也有水平向的，有貫通的，也有分隔的；

3。樓梯間：

容納樓梯的結構，包圍樓梯的建築部件，分為開敞樓梯間、封閉樓梯間和防煙樓梯間等；

4。變電室：

小區的電力系統中對電能的電壓和電流進行變換、集中和分配的場所；

5。裝置間：

裝置間是在每一幢大樓的適當地點設定電信裝置和計算機網路裝置，以及建築物配線裝置，進行網路管理的場所；

6。公共門廳：

進入住宅後的一個較大公共空間，屬於室內空間，採暖和製冷要求一般按建築物功能要求設定；

7。過道：

住宅套內使用的水平交通空間；

8。警衛室：

設在小區大門口一側的門房，警衛室外門口處還有升降欄杆；

9。垃圾道：

丟棄生活垃圾的通道，一般為垂直結構，現在住宅設計已將其取消；

10。共用牆體：

住宅主體承重結構部位（包括基礎、內外承重牆體、柱、梁、樓板、屋頂等）、戶外牆面等。

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