海南：妥善解決農村建房歷史遺留問題，規劃手續缺什麼補什麼

根據海南省自然資源和規劃廳官微8月4日釋出的資訊，為妥善解決農村不動產確權登記歷史遺留問題，海南省自然資源和規劃廳於7月16日釋出了《關於農村不動產確權登記歷史遺留問題處理意見的通知》（以下簡稱《通知》）。《通知》自發布之日起有效期5年。

《通知》強調要妥善處理農村建房歷史遺留問題。對農村不動產確權登記範圍和基本工作原則、依法妥善處理宅基地取得相關問題等作出明確要求。《通知》明確，如農村宅基地、集體建設用地及地上房屋等建築物、構築物不符合《通知》有關規劃要求或者最新土地利用現狀調查，為非建設用地的，應按照“缺什麼補什麼”的原則，按程式完善相關規劃調整或用地手續後，予以確權登記。農民進城落戶，其原合法取得的宅基地使用權應予以確權登記。

總面積不超過175平方米，不認定為一戶多宅

農村不動產確權登記範圍包括宅基地、集體建設用地及地上房屋等建築物、構築物，不包括未建造房屋的宅基地。

解決農村不動產歷史遺留問題，應以土地使用權確權登記為基礎、房地一體確權登記為原則。對難以認定地上房屋等建築物、構築物的規劃合法性的，可單獨對宅基地、集體建設用地予以確權登記。

《通知》提出，

一是依法認定農村宅基地的取得資格“戶”

。農村集體經濟組織成員，符合下列條件之一的，可以獨立作為“戶”在本村申請宅基地確權登記：已婚或達到法定結婚年齡的；依法繼承房屋及宅基地使用權的未成年人；法律法規規定的其他情形。

對以上情形之外，確需以“戶”申請宅基地的，可提交村民代表會議集體討論決定，並經鄉鎮人民政府稽核後公示認定。

二是妥善處理超面積使用宅基地問題。

明確根據不同的歷史時期，分別按實際使用現狀面積、超過面積限額部分註記或有償使用等規定處理後予以確權登記。

三是依法處理“一戶多宅”問題。

明確村民一戶佔用兩處以上宅基地且總面積超過175平方米的，認定為一戶多宅，總面積不超過175平方米，不認定為一戶多宅。對村民“一戶一宅”之外的宅基地，如屬村民合法繼承房屋或合法購買房屋所取得的宅基地，造成“一戶多宅”的，予以確權登記，以及經農村集體組織決定規劃建設新村且在2017年1月1日之前已建設的房屋，但原有房屋（含“祖屋”）未拆除、騰退，造成“一戶多宅”的，可按照宅基地有償使用等規定處理後，予以確權登記；符合分戶建房規定而尚未分戶的農村集體經濟組織成員，其實際使用的宅基地合計沒有超過分戶後用地合計面積標準的，按照實際使用面積予以確權登記。

四是依法維護農村婦女和進城落戶農民宅基地權益。

農村婦女作為集體經濟組織成員，享有平等的宅基地分配權，其宅基地權益應記載到不動產登記簿及權屬證書上。

農民進城落戶，其原合法取得的宅基地使用權應予以確權登記。

五是依法維護非本集體經濟組織成員、維護華僑、歸僑宅基地權益。

對非本農村集體經濟組織成員、華僑、歸僑原有或者合法繼承的農村房屋，房屋產權沒有變化的，可以依法確定其房屋宅基地使用權。

所建房屋等建築物不符合有關規劃要求，按程式完善相關規劃調整或用地手續

對於宅基地建房的規劃合法性問題，《通知》明確2008年1月1日《城鄉規劃法》施行之前使用宅基地建房的，辦理不動產確權登記時可不審查是否符合規劃。《城鄉規劃法》施行後使用宅基地建房的，只要符合當時實施的土地利用總體規劃、村莊規劃或“多規合一”總體規劃之一的，可視為符合規劃。

《通知》強調，要妥善處理農村建房歷史遺留問題，所建房屋等建築物、構築物不符合有關規劃要求或者最新土地利用現狀調查為非建設用地的，按程式完善相關規劃調整或用地手續後，予以確權登記。

2017年1月1日前建設的房屋等建築物、構築物

，凡是已核發了宅基地使用證或者土地來源合法，且建設時符合有關規劃要求，用地在村莊或城鎮建設用地範圍內，由申請人提交《保證質量安全具結書》，可按使用現狀辦理房地一體的不動產確權登記；

如所建房屋等建築物、構築物不符合《通知》有關規劃要求或者最新土地利用現狀調查為非建設用地的，按程式完善相關規劃調整或用地手續後，予以確權登記。

2017年1月1日至

《海南省村莊規劃管理條例》實施前建設的房屋，按不超過3層、高度一般不超過12米內登記發證

，超出部分在登記簿和權屬證書附記欄中註明，或者按照有償使用等規定處理後予以確權登記；房屋等建築物、構築物在城鎮建設用地範圍內的，執行所在城鎮的規劃或規劃標準，符合要求的，予以確權登記發證。

如所建房屋等建築物、構築物不符合上述《通知》有關規劃要求或者最新土地利用現狀調查，為非建設用地的，應按照“缺什麼補什麼”的原則，按程式完善相關規劃調整或用地手續後，予以確權登記。

《海南省村莊規劃管理條例》於2020年3月1日正式實施，其中規定村民一戶擁有宅基地面積不得超過175平方米，村民新建住宅不得超過3層，高度一般不超過12米；村莊規劃確定為工業、商業等經營性用途，經依法登記為集體建設用地的，市、縣、自治縣政府批准後，土地所有權人可通過出讓、出租、作價出資、作價入股等方式交由單位和個人使用。

此外，《通知》明確，兩戶或兩戶以上農村村民共同使用一處宅基地的

，相關農戶自行協商確定各自使用範圍和麵積。經協商能夠確定各戶準確使用界線，按協商確定的界線分割單獨確權登記。不能確定使用界線但能明確各自分攤面積的，按共同共有辦理確權登記，並按協商確定的分攤面積在不動產登記簿和不動產權屬證書的附記欄註記。

不能確定各戶使用界線和分攤面積的，直接按共同共有辦理確權登記。

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