事關買房，這幾種房源要謹慎！

本期聚焦：房源

今天小編就與大家聊聊買房的風險隱患！小夥伴們擦亮眼睛注意啦~以下這幾種房屋可要慎重購買哦！

情況一

買的房是凶宅，怎麼辦？

80餘平米的商品房

處於某高檔住宅小區

售價只有650萬？

據說比市場價便宜300萬

你是不是很激動？

但它還有兩個關鍵字——“凶宅”

買兇宅到底有沒有問題，可能每個人有自己的判斷。但不可否認的是，社會上確實有很多人對凶宅仍然心存忌憚，尤其是在買房時不知道，入住後才知道發生過兇殺事件，那心情堪稱是戰戰兢兢、徹夜難眠。

什麼是凶宅：凶宅並非一個法律概念，而是人們約定俗成的稱謂。

據人們的一般認知，“凶宅”是指曾發生過兇殺、自殺、意外致死等非自然原因死亡事件的房屋或場所。值得注意的是，並非房屋內發生過死亡事件，就被稱為凶宅。司法實踐中，認定凶宅應符合非自然死亡事件；如果系正常自然死亡，不能被認定為凶宅。

就房屋市場的交易觀念而言，如果一處房產內發生過非自然死亡事件，一般都會給購房者帶來內心恐懼，從而影響購房意願。在交易上，受傳統觀念影響，房屋價值也會大打折扣，甚至會出現無人問津的情況。

這是一則真實的案例

【案號：（2015）資民終字第1022號】

原告馬小姐經某房屋中介機構介紹，從被告詹某、廖某夫妻二人處購買了一套二手住房，雙方簽訂《二手房買賣合同》。馬小姐入住後偶然得知該房屋曾發生過住戶跳樓自殺事件，遂搬離該房屋，並與詹某、廖某多次協商退房退款事宜，雙方未達成一致意見。經查明，被告詹某母親有十幾年精神病史，在留下遺囑後從訴爭房屋內跳下身亡。

馬小姐認為，詹某、廖某故意隱瞞真實情況未向其告知該房屋曾發生過非正常死亡事件的事實，構成欺詐。詹某、廖某夫妻二人認為，馬小姐在選擇購買二手房時，理應考慮到房屋的歷史問題，也未曾主動詢問是否存在其忌諱因素，二人亦無無強制告知義務，不構成欺詐。

一審法院經審理認為，房屋發生過“非正常死亡”事件屬於對二手房買賣合同訂立與否具有重大影響的資訊，被告未主動告知原告該屋發生過詹某母親從該房跳樓身亡的事實，構成民法意義上的欺詐，判決撤銷原告馬小姐與被告詹某、廖某簽訂的《二手房買賣合同》；被告詹某、廖某返還原告馬小姐購房款人民幣580，000元。

詹某、廖某不服提起上訴。

二審法院審理後認為，本案的爭議焦點是詹某、廖某夫妻二人在出售房屋時是否有義務向馬小姐告知該房屋的居住人在該房屋發生過自殺事件。如果沒有盡到告知義務，該行為是否構成欺詐，是否可以作為撤銷合同的理由。

人們購買居住房屋，是為了維護居住人的身體健康，同時還是為了其精神愉悅，如果一個人居住在其房屋內精神受到損害，就沒有達到購買房屋居住的目的。馬小姐在向詹某、廖某夫妻二人購買房屋時，詹某、廖某夫妻二人沒有向馬小姐告知詹母居住該房屋時發生過自殺事件。作為房屋居住期間發生的重大事件，夫妻二人應當如實告知，使馬小姐對房屋購買有選擇權。馬小姐在得知房屋有自殺事件後，就立即搬出房屋，說明其對房屋的居住功能和對身心的影響的要求是存在的。雙方之間的房屋買賣因詹某、廖某夫妻二人沒有盡到必要的告知的合同附隨義務，無法達到合同的目的，構成欺詐，馬小姐有撤銷合同的權利。故法院駁回上訴，維持原判。

q1

出賣方隱瞞凶宅資訊是否構成欺詐？

凶宅會對買受人的意思表示造成重大影響，更關鍵的是凶宅資訊屬於足以動搖買受人締約意願的重要資訊，如果一處房產發生過非自然死亡事件，該資訊屬於出賣人所必須披露的資訊。出賣人故意隱瞞真相與買房人簽約，可能構成欺詐。受欺詐方如果對凶宅存在忌諱，可以在知道凶宅資訊後一年內請求人民法院或者仲裁機構撤銷房屋買賣合同。合同撤銷後，賣方應返還購房款並賠償相應損失。

q2

賣家確不知情的凶宅是否構成欺詐？

有時凶宅的非自然死亡事件發生在賣家購房之前，即出賣人也並不知道房屋屬於凶宅。這種情況下按照欺詐來處理就有點難度了，畢竟出賣人並沒有隱瞞行為。

在此情況下，可以根據法律規定，主張出賣人交付的標的物存在質量瑕疵。一般認為，物的質量瑕疵包括三種類型：價值瑕疵、效用瑕疵、品質瑕疵。從物理上說，凶宅的使用功能確實沒有太大影響。但從價值瑕疵來看，遭遇市場貶值幾乎是難以避免的。

所以，買受人可以要求凶宅出賣人承擔瑕疵擔保責任，即使賣家事先對房屋內發生的死亡事件不知情，也應承擔降低價款，或解除合同、賠償損失等法律責任。

q3

如何避免購買到凶宅？

一是購房之前實地走訪，瞭解房屋所在小區基本情況，打聽房屋周邊發生的重大事件。一般來說，發生兇殺事件，周圍群眾大多有所耳聞。還可以在新聞資訊、中國裁判文書網等網站檢索房屋資訊，以防患於未然。

二是在合同中明確約定凶宅條款，或約定房屋中未發生過任何死亡事件，並約定相應違約金。這將為日後發生糾紛提供明確的合同依據，並避免損失難以舉證的困擾。

情況二

買的房少了這張證，怎麼辦？

某地房價飛漲，急於購房的小張趕緊與某開發商簽訂《房屋買賣合同》。但沒過幾日，小張發現自己購買的房屋並未如期取得預售許可證，也無法簽訂預售合同及辦理後續交易事宜，故起訴至法院要求解除合同並賠償損失。

法院審理後認為，小張購買的房屋所在專案未取得預售許可證即進行出售，且截至法庭辯論終結未辦理預售許可，違反相關法律法規規定導致《房屋買賣合同》無效，開發商向小張返還購房款，並依據各自過錯承擔責任。

事前要看預售許可證

一棟合法建築從開發建造到房屋交付再到購房者取得產證需要取得多種證照，分別為國有土地使用權證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建築工程施工許可證和商品房預售許可證。一般的購房者只要記住買房之前先看一眼預售許可證，取得預售許可證即可說明其前置的證照手續齊全，才是合法的進行一手房銷售，也能更大程度保障購房者最終取得房屋和辦理出產證。

買房一定要考慮清楚再下單，購買時須要求開發商出示相應預售許可證，拒絕無證買賣。

以下情況也一定要謹慎留意：

no.1

買到的“加盟投資”房並非原專案，怎麼辦？

某開發商在多地刊發廣告，以“合作開發、給付房屋”為名與老李等多人簽訂《加盟投資合同書》，明確約定房屋的狀況、價款、付款方式、時間及交付的條件、日期等。老李按約付款後滿心歡喜等著拿新房，但苦等無果後發現原址新建的房屋並非原專案，故起訴至法院要求返還房款並賠償房屋差價損失。

法院審理後認為《加盟投資合同書》符合房屋買賣合同要件，屬於未取得預售許可的商品房預售行為，該合同無效，開發商應返還房款，但房屋差價損失屬於可得利益損失，因合同無效，法院不予支援。

無論是買房還是投資，老李失去的不僅是收益，還有寶貴的時間和機會。

實踐中也常有以合作開發為名的購房或投資行為，為避免出現付錢後卻拿不到房子的“人財兩空”情況，建議購房者無論是購買住宅或商鋪，都儘量不要在開發商還未取得“預售許可證”時就以“訂購”“認購”“變相投資”“合作開發”等形式認購或購買房屋。

no.2

買到禁止分割出售的工業廠房，怎麼辦？

小王因限購原因苦於無法購房，某公司廣告稱其開發的專案小區環境優美、價格低廉且不限購，激動的小王立刻與該公司簽訂為期50年的《房屋使用權轉讓合同》、支付轉讓款並實際入住房屋。後遇政府整治才知曉該房屋為屬於禁止分割出售的工業廠房，不僅無法辦理產證，而且要求收回房屋拆除整改，故起訴至法院要求返還房款並賠償損失。

法院審理後認為，《房屋使用權轉讓合同》實為商品房預售合同，因未取得預售許可證和違反土地管理法規定而無效，且原被告均應承擔合同無效的責任。

現實中常有購房者出於規避限購、貪圖便宜甚至是“懵懂無知”而打算購買沒有取得也不可能取得預售許可證的房屋，對此一定要仔細想清楚問明白後再花錢。

比如在工業用地上建造的本應為廠房的房屋，但卻被分割成所謂的“商品房”或“使用權房”出售，這類房屋基本不可能簽訂正式網籤版本的買賣合同，出賣人常以長期租賃或使用權轉讓等形式要求購房者一次性付清全部“租金”或“轉讓款”以實現“以租代售”的目的。

這類房屋的買賣合同因缺乏“預售許可證”和違反法律法規規定而無效，購房者即便取得房屋交付也不可能辦理產權證。且萬一碰到房屋的登記權利人在外抵押土地使用權、或者出賣人“偷偷”處分房屋和土地，購房者極有可能既拿不到房子又拿不回錢，以致血本無歸。

對於此類必定辦理不出產證的房屋必須大膽拒絕，千萬不要購買。

文字：鄭重、 顧家俊

配圖部分源於網路

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上觀號作者：浦江天平