最高院權威釋出：乙方雖優先受償，但房子已被甲方賣掉，不得查封

優先受償權是乙方拿到工程款最重要的保障之一，根據調查顯示，乙方幹完工程後拿不到工程款的原因非常多，而其中甲方確實沒錢了位居前列。

在這樣的情況下，乙方應儘快起訴並主張對案涉工程的優先受償權，晚了可能就真的拿不到錢了。

為此，《民法典》還特地把乙方可以主張優先受償權的期限從六個月延長到了十八個月，以保障施工人的權益，這對所有施工人來說無疑都是天大的好訊息，但優先受償權雖然有“優先”二個字，有時候也會與其他其他權利衝突，甚至導致被排除執行的情況發生，讓施工人回款之路平添波折。

最常見的莫過於房屋建設施工工程，經常出現

乙方施工完成後還沒拿到工程款，甲方就已經把房子賣出去了的情況，這種時候，乙方再向法院主張案涉房屋工程的優先受償權，法院會如何處理呢？

最近，最高人民法院釋出了第27批指導性案例，其中就有一例是這樣的情況，仔細分析學習這則案例，對乙方來說是有重大意義的。

最高院指導案例

2016年，中天公司（乙方）與白山公司（甲方）因工程款糾紛對簿公堂，最終吉林高院做出判決，白山公司支付中天公司工程款4000餘萬元，中天公司對案涉工程房屋折價、拍賣款優先受償。

中天公司與白山公司甲乙雙方對此均無異議，但在執行查封過程中依然出現了意外，原來，早在2013年，白山公司就將案涉工程中的部分商鋪出售給了王某。

王某以實際佔有使用房屋為由，

向法院提起執行異議，要求解除對案涉工程房屋的查封拍賣。

執行異議案經過一審和二審，吉林高院認為王某的執行異議申請是對此前中天公司享有優先受償權的異議，遂駁回了王某的起訴請求，王某不服，遂向最高院申請再審。

最高院受理再審申請之後，認為本案再審審理的重點是王某提起的執行異議之訴是否屬於民事訴訟法第二百二十七條規定的案外人的執行異議“與原判決、裁定無關”的情形。最高院認定：

案外第三人主張排除建設工程價款優先受償權的執行與否定建設工程價款優先受償權權利本身並非同一概念。

簡而言之，

王某的執行異議並非要否決中天公司所享有的優先受償權，只是請求法院確認其對案涉房屋享有可以排除強制執行的民事權益。

即便是支援了關於王某執行異議的主張也並不動搖中天公司享有的優先受償權，僅可能影響其具體執行。二審法院裁定駁回王四光的起訴，屬於適用法律錯誤，再審法院予以糾正。最終，最高院指令二審法院繼續審理本案。

指導意義

簡單總結下本案，就是二審法院駁回了買房人的執行異議，認為執行異議否定了施工人的優先受償權，因此，二審法院是支援施工人的優先受償權的。而最高院也支援了施工人的優先受償權，只是二審法院駁回錯誤，應重新審理。

也就是說，優先受償權是應該支援的，關鍵在於賣出去的商鋪是否還能作為優先受償權所折價拍賣的物件。事實上，

甲方公司在全額收取了購房款之後，其對商鋪的財產利益已經從實物形態的房屋轉化為金錢形態的購房款，就算房屋仍然登記在甲方公司名下，其也已無權再用案涉商鋪償付其所欠債務。原則上，這些已經賣出去的商鋪是不能再作為甲方公司用來抵債的優先受償權所折價拍賣的標的物的。

根據本案來看，雖然優先受償權的優先順序是非常高的，但依然會有各種情況導致其“可以主張、但無法實現”。最高院支援了乙方的優先受償權，但商鋪已經賣出去了，就不能再作為甲方公司可供折價拍賣的財產。如果甲方速度夠快，

這也給所有乙方施工人提了一個醒，

在遇到工程款被拖欠後，在協商無果的情況下，一定要儘快起訴，否則很可能導致拿不到錢。特別是這種商業地產類的專案，甲方公司建設的目的就是為了售賣，甲方每多賣出去一套房，乙方拿到工程款的可能性就會降低一分。