“三價合一”實行 購房腳步放緩

今年，樓市調控政策仍然不會放鬆，而銀根持續收緊給樓市增加了觀望的氣氛。3月份，更多的銀行加入“三價合一”行列，首套房貸利率也從10%普遍上浮至20%以上，部分銀行甚至對二手房停貸……二手房市場進入冷淡期。

尤其是“三價合一”執行後，透過銀行貸款按揭買房，購房者不得不提高首付甚至是一次性付款，否則，按照東莞普遍執行的差額計稅方法，“三價合一”規範操作下，非“滿五唯 一”的洋房需要繳納稅費甚至會比過去多十幾二十萬元。

新房貸評估政策實施

今年2月份起，東莞各個銀行陸續開始執行新的房貸評估政策。根據銀行的規定，從政策實行日起，銀行發放貸款以“網籤備案合同價款、房屋評估價、買賣雙方約定交易價的最低值來評估”。

由於賣房個稅參考的是網籤備案價，過去的東莞二手房市場上，有人利用“陰陽合同”來少交稅費。樂有家研究中心相關人士告訴記者，以一套實際成交總價為200萬元的洋房為例，如果銀行評估價為180萬元（東莞銀行評估價相對實際成交價要低一些），網籤備案價為120萬元。其中網籤備案價是三個價格中最低數值。

那麼按照舊的政策，首套房首付為54萬元（180萬×0。3）+20萬元（200萬-180萬元）=74萬元，實際首付近四成；而銀行執行“三價合一”政策後，要求“銀行評估價=網籤備案價”，按照新的政策銀行評估價為120萬元，實際購房首付為36萬元（120萬×0。3）+80萬元（200萬-120萬）=116萬元，接近六成，比政策執行前首付要多交42萬元。

金信聯行相關人士也告訴記者，自從“三價合一”實行後，他們的二手房成交中有“滿五唯 一（證滿五年賣家唯 一住房）”的，有用公積金貸款成交的，還有一次性付款成交的，但是沒有透過銀行按揭貸款成交的。“一方面是調整後首付比例提高了，另一方面是銀行房貸利率上浮比例較高，而且放款慢。”該人士表示。

稅費較之前或多十幾萬

業內人士解釋，簡單來講，“三價合一”就是要儘量做到二手房的“銀行評估價=實際成交價=網籤備案價”。這是最規範的操作方法，但是稅費會比之前高，一些住宅成交涉及的個稅比調整前要多十幾萬甚至二十萬元，這也使許多人放緩了購買二手房的步伐。

東莞市聚蜂按揭服務有限公司客服部經理謝淑華表示，就目前而言，東莞有兩種個稅徵收標準，一種是無原購價，按評估總價的2%進行定額徵收，另一種則是比較常見的差額20%計徵；在當前政策形勢下，多數成交是按差額（成交價與原購房價的差額）20%計算個稅，因此“三證合一”後，稅費也將大幅提升，很大程度上增加了購房成本。

一名業內人士介紹，由於前兩年房價上漲較快，一套200萬元的洋房，按照銀行按揭成交價來貸款、計稅的話，各種費用要去到30萬~40萬元，比原來多了十幾二十萬元。

正璟地產中介總經理陳星霖也表示， “三價合一”對二手房市場的影響很大，目前成交主要有兩種情況，一是按照成交價來申請銀行貸款，按成交價來交稅，稅費比調整前增加；二是多交首付，或者一次性付款，稅費或可以少一些。無論哪種方法，購房門檻都提高了，成交量短期下滑，抑制成交和房價上漲。有業內人士認為，這會讓部分定價過高的二手房價迴歸理性。

促進房地產市場更規範

東莞中原戰略研究中心相關人士告訴記者，除了“三價合一”外，目前東莞樓市成交較淡的一個重要原因是銀行房貸利率上浮，連一手房利率都普遍上浮至20%，這也意味著未來二十年的還貸期限內，購房者月供都要花費不少。

金信聯行市場研究部相關人士介紹，“三價合一”政策的實施有助於穩定房價、促進房地產市場走向規範化；但在短期內，購房者對政策的不適應，以及對政策的觀望調整期，勢必會影響樓市成交。

東莞中原戰略研究中心相關人士也表示，“三價合一”對市場的影響是“陣痛”，“三價合一”後，一定程度上會提升購房者的置業門檻，主要是首付或稅費增加，對購買力不強的剛需客影響最大，二手成交也會下滑。部分購房者或會從二手房市場流向一手房市場。

律師提醒：

以“三價合一”為由解除合同屬違約行為

購房者交了定金後遇到“三價合一”，購房門檻增高，超過經濟承擔能力了能退定嗎？

東莞市房地產中介協會常年法律顧問、廣東百勤律師事務所律師蘇崎介紹，目前大部分的二手房買賣合同中，都約定買方承擔房屋轉讓時產生的全部稅費費用，因此買方以“三價合一”為由解除合同本身屬於違約行為。

但是，由於《合同法》中也有規定情勢變更原則，個人觀點，如因“三價合一”相比之前預算產生高額的稅費費用，大幅度增加了買方的購房成本，導致買方購房已無法成為事實，經人民法院或者仲裁委員會審理認定該情形符合合同法規定的情勢變更原則的，人民法院或者仲裁委員會應當根據公平原則，並結合案件的實際情況確定是否變更或者解除。

蘇崎還提醒購房者，政策的變化以及交易時間過長，一直是造成二手房交易糾紛的主要原因，而降低二手房交易風險的糾紛，一是挑選專業程度高的中介機構以及中介從業人員，以及熟悉二手房交易流程的法律人士，代為梳理交易流程，並提供專業的意見；其次，就是買賣雙方應當就各自的具體情形來完善買賣合同條款。

算筆賬：

89平方米住宅成交 要多交12。9萬元稅費

記者以南城一套面積為89平方米非“滿五唯 一”洋房為例進行計算，該洋房一手購房價為89。6萬元，目前的成交價為195萬元。其中個人所得稅計算方法為：（計稅價-原購房價-合理稅費）×20%。

“三價合一”調整，取消“陰陽合同”後，購房稅費或要多交12。9萬元。（詳見表格）