「批次精裝修」如何做好？一線專案經理的深夜總結……

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新築時代（ID：

xinzsd

）

當前形勢下

批次精裝修的成品房猶如雨後春筍般

精裝修屬於精雕細琢、慢工出細活的專業

現實卻往往是被迫兜底

工期壓縮

管理粗放和重視度不足的分項工程

為了全面提高裝修工程質量，有效地進行成本控制，規範精裝修管理流程，減少返修率，提高公司產品的競爭力，就必須加強精裝修專案的管理及控制要點。

總體思路△

- 專案管控過程中5大關鍵節點 -

01

重難點分析總結

1.1重難點分析

● 牆面防開裂措施：

● 防空鼓：

① 施工前先檢查原牆面是否存在空鼓、脫落等隱患切不可盲目動工；若存在相應情況，需及時反饋敲除；重新粉刷；

② 為防止玻化磚空鼓和脫落，玻化磚在鋪貼前先對其進行滿背膠處理；所以背膠工藝尤為重要，重點檢查（檢查重點：背膠到邊均勻不露底），施工使用專用瓷磚粘接劑施工。

● 地磚鋪貼工藝要求：

① 廚衛地面標高與室內標高必須符合設計要求，且地面應清理乾淨。

② 瓷磚紋路一致，不得出現劃痕、色差、裂紋、汙染、缺稜掉角等現象。

③ 地磚鋪貼前，必須進行圖紙深化排版，確定損耗。

● 防漏水：

● 防水工序要求：

① 基層清理；浮塵、泥結塊、管壁周圍雜質等。

② 陰角需先做圓弧處理後，用水不漏封堵。

③ 新老牆體縫貼鋼絲網。

● 防水控制點：

① 門檻採用止水帶刷防水，防水需刷至幹區（走道）並上翻30mm。

② 地漏位置處理成漏斗狀。

③ 淋浴房止水帶。

02

成本控制

2.1成本管理

● 制定專案管控動態表：

① 對工藝不瞭解導致測算錯誤，此項工作一定要有施工員、預算員、帶班結合交底圖紙共同參與測算，並讓帶班簽字確認。

② 過程中要由預算員、施工員對現場做法要檢查、核對、及時調整預警線量。

③ 針對戶型統一、批次作業的特點，基層材料需定尺加工，減少損耗，但要注意交底和統一配料、檢查、避免長的切成短的，短的扔掉現象。

● 倉庫管理：

專案進場之前需先考察專案地理位置（繁華地段、郊區地段、周邊配套設施等）， 影響材料的運輸、人員住宿等。

● 材料採購：

03

進度總結

3.1總進度計劃

● 關鍵線路確定：

總進度計劃△

關鍵線路分析及把控△

● 關鍵線路分析（衛生間為例）：

專案進場之前需先考察專案地理位置（繁華地段、郊區地段、周邊配套設施等）， 影響材料的運輸、人員住宿等。

3.2進度控制

● 邏輯策劃：

● 施工策劃：

● 相關計劃表：

勞動力計劃△

視覺化進度控制△

04

質量控制

4.1石膏板吊頂

● 工藝要求：

①石膏板轉角封板必須切割L型，且第一層石膏板兩邊寬距不低於600mm，第二層石膏板兩邊寬距不低於1000mm。

② 板邊不得有損壞嚴重，切割面粗糙未修邊；面層材料不得使用廢料封板情況。

③ 輕鋼龍骨及石膏板在集中加工區統一切割加工，現場不允許切割及二次深加工。

④ 吊杆間距<900mm；距牆邊<300mm；主龍骨間距<1000mm，距牆邊<300mm；副龍骨間距<400mm，距牆邊<200mm。第一次石膏板螺絲間距<600mm，第二層石膏板螺絲間距<200mm。

4.2牆面瓷磚鋪貼

● 工藝要求：

① 牆磚鋪貼前應進行深化排版，形成排版圖確定瓷磚損耗率。

② 溼貼高於1200mm應增加掛網防止脫落，瓷磚鋪貼前應浸泡完全。

③ 溼貼於混凝土牆面或水泥板牆面時，應進行水泥膠漿對牆面進行拉毛處理。

④ 陰陽角貼磚時必須控制好陰陽角垂直度及陰陽角磚縫大小一致。

4.3牆面粉刷石膏

● 工藝要求：

① 陰角、陽角接縫處應使用石膏勾縫；且應配合護角條、繃帶紙使用。

② 抹灰石膏大於35mm時，需分層增掛鋼絲網或玻纖網加固，防止開裂。

③ 基層石膏上牆，不同材質間需掛網（玻纖網）加固，且上下搭接寬度不少於100mm。

4.4地面找平

● 工藝要求：

① 地面不得有汙染，裂紋、脫皮、麻面和起砂等現象。

② 地漏和有坡度要求的地面，坡度不符合設計要求，出現泛水，滲漏，積水。

4.5木地板安裝

● 工藝要求：

① 鋪裝前應先檢查詢平層標高及地面平整度符合要求，且地面應清理乾淨。

② 單面牆長度≥3米，應做整根踢腳板，不得采用短條拼接，且踢腳線未加防塵條。

③ 木地板鋪裝應按分隔3-6-9鋪設，且四周應預留8-10mm的伸縮縫隙，不得出現短板直拼。

4.6地磚鋪貼

● 工藝要求：

① 廚衛地面標高與室內標高必須符合設計要求，且地面應清理乾淨。

② 瓷磚紋路一致，不得出現劃痕、色差、裂紋、汙染、缺稜掉角等現象。

③ 地磚鋪貼前，必須進行圖紙深化排版，確定損耗。

4.7窗臺板石材鋪貼

● 工藝要求：

① 窗臺石四周與牆接縫嚴密，石材下口與牆面接縫密實、平整。

② 溼貼不得出現空鼓現象；不得有劃痕、色差、汙染、變形、翹曲、反鹼、磕碰、裂紋等現象。

4.8鋁扣板吊頂

● 工藝要求：

① 飾面材料的材質、品種、規格、圖案和顏色應符合設計要求。

② 板面平整度不能存在凹凸，板與板之間有縫隙，且存在高低錯臺和錯位等問題。

③ 板面不得少於整板1/3，放置在陰面；收邊條≥3米要做整條，邊條材料拼接長度不低於200mm。

④ 安裝鋁板時必須按照鋁扣板紋路方向統一安裝。

4.9電氣安裝

● 注意事項：

① 電器、電料的規格、型號應符合設計及國家現行電器產品標準的規定；

② 燈具的規格、型號符合設計要求，應有品牌、標識、說明書、質保書等；

③ 天花吊頂內嚴禁使用PVC線管代替鍍鋅鋼管，吊頂內燈頭線需用金屬軟管保護，長度不超過1。2m；

④ 通訊系統使用的終端盒，接線盒與配電系統的開關，插座宜選用同一系列產品；

⑤ 配電箱戶表後應根據室內用電裝置的不同功率分別配成供電，大功率家用裝置應獨立配線安裝插座。

05

安全管理

5.1成品保護

● 電梯保護：

① 電梯門檻處用15mm細木工板做方盒子，保護電梯轎廂底檻，採用細木工板/九釐板將電梯的轎廂的壁面、地面、頂面進行保護，設定小翻板。移交後配備一名專業電梯司機，配置對講機。非專業人員不得私自在施工電梯，電梯司機每天隨時對電梯的轎廂、地面和電梯轎門的凹槽進行清理，保持電梯轎廂的整潔和正常使用。

② 地面瓷磚：完成後，隨時進行保護。地面用成品保護膜進行滿鋪保護。

③ 瓷磚陽角：使用中裝專用護角條防護邊角，在地面以上1。2米高度進行防護。

④ 牆面：竣備前完成一遍膩子，峻備後，精裝交付前完成二、三遍膩子、打磨與面漆。

電梯轎廂保護/電梯門洞口保護/門檻石保護△

● 門套、陽角、樓梯保護：

9釐木夾板根據門套尺寸製作U型保護套，牢固固定於門套周邊，高度不低於1。2米，U型翻邊寬度需覆蓋門套。

成品陽角護角實施陽角護角，護角高度不低於1。2米，兩翼寬度不低於30mm ，安裝應牢固。

用9釐夾板製作和成品陽角護角實施保護，或使用9釐板製作L型保護套，安裝應牢固。

- 專案施工流程 -

01

前期準備

1.1施工部署

● 現場道路及周圍環境：

施工不能對周圍綠化帶來影響，對距離不遠的居民施工注意生產噪音、運輸。

● 垂直運輸：

精裝進場時，施工電梯已拆除，室內正式電梯已完成驗收，精裝單位做電梯轎廂成品保護，由精裝單位派專人開電梯，作為垂直運輸工具。

● 施工組織：

依據現場實際情況編制切實可行的施工組織設計。

● 協調管理：

與建設單位、監理單位、總包單位、設計單位的協調。

● 交底學習：

投標交底、成本交底、合約交底、施工技術交底、施工介面交底、安全交底、安全教育培訓、工藝培訓與學習。

1.2施工組織

● 專案組織架構：

● 班組組織架構：

1.3材料封樣

● 材料封樣：

● 時間節點：

封樣起始時間為精裝總包進場後1個月內完成所有材料封樣工作；此部分封樣工作作為精裝實體樣板和批次精裝實施的依據。

1.4設計交底

● 圖紙會審：

1.5放線點評

● 施工放線：

第一步：

各層

總平面圖主控制線、軸線、完成面控制線（軸距減1m）、牆面四周頂面完成面向上250mm為機電標高線、地面0。000水平線、各層1米水平線，為第一步放線。

第二步：

各層總平面圖主控制線、軸線、完成面控制線（軸距減1m）、牆面四周頂面完成面向上250mm為機電標高線、地面0。000水平線、各層1米水平線，為第二步放線。

第三步：

根據草測線的結果，供深化設計師區域性調整平面圖後，放造型線，稱為第三步放線。

第四步：

以走道中間控制線為基準線，調整與走道有關的門套內、外側的牆面完成面線定門套，此种放線方法稱為平行放線法為第四步放線，在施工中也叫走道施工法，門套成品化施工法。

第五步：

在生產過程中，一些原有的定位線會被施工作業覆蓋，此時施工單位根據原有尺寸在相同位置重新放線，因此被稱為第五步放線，又稱為二次放線。

為確保尺寸準確性，現場標高控制尺寸，均由我方提供一米線、控制線。

檢測方法：使用兩米靠尺進行地毯式測量，同一位置至少進行交叉測量，如果在靠尺下方出現大於3mm甚至5mm的縫隙，說明地面不平整。

感應器、噴淋頭與燈具的間距不得小於300mm△

● 放線管理：

1、施工要點：

施工人員於施工前，由施工技術人員現場進行技術交底，依據施工藍圖設計圖紙用墨線彈出基層、完成面線，經專案施工技術負責人勘查無誤後，方可進行施工，一切尺寸準確性以施工藍圖圖紙設計檔案為準。

2、放線專案：

① 各層總平面主控線、軸線

② 樓層建築標高及面層完成面線

③ 天花綜合布點

④ 龍骨隔牆定位線

⑤ 門位置線

⑥ 頂面材質分割線

3、放線要求：

各層總平面圖主控線、軸線、完成面控制線（軸距減1米）、牆面四周頂面完成面向上吊頂標高線、地面±0。000水平線、各層1米水平線。

4、分工種放線：

瓦工粉刷完成面線（衛生間、廚房、服務間、乳膠漆、窗套線基層），油工粉刷完成面線（粉刷石膏），木工彈完成面線（軟包、硬包、木飾面）。

● 放線裝置：

02

深化設計

2.1深化臺賬

精裝專案主要最佳化區域為客廳、衛生間及公區暗門收口節點等，如專案甲方及業主要求節點需送審確認後，才能大面積施工，必須梳理出最佳化節點清單項。

深化設計臺賬△

2.2節點深化

根據設計交底、圖紙會審、放線問題彙總後深化施工圖。

● 踢腳線：

圖 ①：木踢腳線陰角/陽角均採用45度拼接，避免造型處有縫隙△

圖 ②：木踢腳線直線拼接處採用45度拼接，避免縫隙過大及開裂等問題△

● 門檻石收口：

門套線落在門檻石上，增強防水性△

● 燈帶最佳化：

燈槽過低，能夠看見燈帶△

圖 ①：陰角處用繃帶加固△

圖 ②：燈槽凹槽加深防止看見燈帶△

● 窗臺板最佳化：

剷除背網，同時兩側延長1公分，推進式安裝△

2.3排版深化

● 石材排版：

窗臺板及門檻石量比較大，因此對石材的加工、產品化後場加工、進場計劃要求更大，專案部稽核石材廠家深化後的圖紙後，對石材廠家提出加工要求、進場時間；並要求石材廠家寫承諾書，嚴格按照專案提出的供貨計劃供貨。

石材深化排版△

● 瓷磚深化排版：

根據戶型設計方案設定相應的鋪貼參照點。① 設定主控線；② 明確鋪貼控制尺寸；③ 規劃鋪貼順序。

客廳地面鋪貼順序△

衛生間牆面排版△

△瓷磚深化排版下單圖（示例）△

窗臺板、門檻石等下單圖△

透過實際測量的地面排版圖，將地磚的主要控制線反映到現場當中，為地磚鋪貼做好前期準備，其中包含地磚下單、水泥砂漿是否有足夠的儲存、地面灰渣的去除。

地磚鋪貼技術交底△

檢查磚的質量：在現場找出一塊區域試鋪地磚，我部安排班組在該位置進行鋪貼，將規範、要求、注意事項一一交底。

地磚鋪貼技術交底△

牆磚鋪貼（樣板展示）△

03

產品化施工

3.1集中加工

● 場地要求：

場地需硬質場地，所有場地經現場踏勘後，原場地為土質地面的，精裝單位需自行硬化，撤場後進行拆除清理，移交所佔場地的下游單位。

● 材料種類要求：

切割電焊、基層類、飾面材料類、安裝機電類、攪拌類。

● 加工管理要求：

為提高加工效率，同種規格的材料集中加工；但同時需要兼顧操作面按套施工的需要。可以根據批次大小，將樓棟劃分為若干批次，同批相同規格批次製作加工。

● 加工要求：

設定集中加工區△

3.2模數化加工

● 管理要求：

為了加快施工速度、提高施工質量與降低施工成本，成立半成品及成品場外加工區是大勢所趨。可數模化加工的“產品”如：

① 吊頂絲桿，後場切割成標準長度；

② 預製龍骨可在後場進行切割拼裝；

③ 掛板可以在後場加工，施工現場進行安裝；

④ 木門及門套可以統一尺寸後場加工製作，現場安裝；

⑤ 衛生間洗手檯與鏡箱櫃可同一尺寸，現場拼裝；

⑥ 衛生間成批隔斷統一規格尺寸，一次下單；

⑦ 衛生間臺盆鋼架在後場進行預拼裝，焊接成型；

⑧ 瓷磚/石材等面層可以統一尺寸加工下單；

上拆分吊頂單元成品化下單△

動圖展示△

04

樣板先行

4.1工藝交底

● 衛生間門檻止水帶構造示意圖 ：

重點說明：

① 衛生間（設計有高差要求）門檻石基層應設止水帶（先在結構板上鑿毛套漿處理，再採用細石砼澆築成形），並與地面做統一防水。

② 止水帶應高於防水區域結合層5mm以上。

③ 門框木質基層應進行三防處理（防火、防腐、防潮）。

● 浴缸防水節點構造示意圖：

重點說明：

① 浴缸底部應增設結構地漏，便於排放積水。

② 浴缸底部四周應設定≥地面完成面100mm的C20細石混凝土反梁。單組份聚氨酯施工完成後應抹1 ：2 水泥砂漿防水保護層一道。浴缸側面應設定檢修暗門。

● 牆面瓷磚陰陽角收口示意圖：

重點說明：

① 牆面瓷磚有橫縫（如 V 字縫、凹槽）時，採用圖示陰角1做法，陰角收口均應45°拼接對角處理（角度稍小於45°，以利於拼接），陰角切口應在工廠內加工完成（釉面磚可在現場加工）；無橫縫時，可採用圖示陰角2做法。

② 牆磚陽角收口均應45°拼接對角處理（角度稍小於 45°，以利於拼接），陽角切口。

③ 應在工廠內加工完成（釉面磚可在現場加工）。陽角收口對拼時應離縫1mm，用填縫劑填縫，以防崩邊、開裂。詳見圖示陽角1做法。

● 成品門套構造示意圖：

重點說明：

① 砌築門洞時，應在門洞兩側垂直方向上下不小於 150mm，中間不小於500mm，預埋一塊120mm寬的砼塊，門框基層應固定在砼塊上。

② 門框基層採用18mm多層板，並作三防處理。

③ 木基層板與門套側面空隙應採用發泡劑填堵密實。

衛生間門扇底部離門檻石完成面8～12mm，房間門扇底部門檻石完成面5～8mm。房門均需配置門吸或門阻，安裝位置根據現場實際位置確定。

4.2工藝樣板

粉刷石膏工藝/實測實量△

天花龍骨工藝/窗臺石工藝/窗臺石收口工藝△

天花乳膠漆工藝/牆面乳膠漆工藝/牆磚工藝△

地面找平工藝/地磚工藝/木地板工藝△

實體樣板間△

05

收尾銷項

5。1

收尾銷項

●

在圖紙上明確量化，具體到每一個樓層、每一個區域、每一個房間：

影響施工進度推進表△

影響施工進度推進表與各區域關係△

●

根據問題彙總清單，編制機電專項消項表格，安排專人每天清查完成情況，並把結果上報甲方現場最高領導：

現場機電未完成工程清單△

●

整理出機電影響裝飾進度的重點難點問題推進表，專案經理負責推進，逐條銷項：

影響施工進度推進表-機電項△

●

在封板前，重點盯防機電施工的進度，編制專項表格專人每天檢查現場實際進展情況，並把電子版上報甲方現場最高領導：

隱蔽回簽單（頂面封板）流轉情況△

●

在封板施工前，完善自己承包範圍內的龍骨編制情況，並編制專項表格，每天落實進度，根據總進度計劃要求，進行有目的性的進度管理。

隱蔽回簽單（頂面封板）流轉情況△

06

集中交付

6.1強制精修

● 整理精修問題清單（銷項清單）：

配合專案工程部整理出待移交區域的所有問題，編製成問題清單，由甲方出面，針對專案的特殊性，進行專項澄清，將維修責任方明確。

● 在圖紙上量化，具體到每一個樓層、每一個區域、每一個房間：

將現場存在的質量問題落實到圖紙上，並形成文字記錄，配上實物照片。專案經理組織人員進行點對點的維修。

● 專人負責銷項推進：

每天和甲方、總包進行預驗收銷項簽字確認。

● 整理精修重點難點，專案經理負責推進，逐條銷項：

針對維修銷項內容中的重點難點，專案經理定點跟蹤，落實人力物力，定點解決。

● 整體驗收移交：

當維修消項清單表格內的維修內容全部消項後，專案部組織甲方、監理、酒店管理使用方進行現場移交，分樓層或者區域，進行竣工驗收合格移交。

6.2分戶查驗

● 時間節點：

● 注意事項：

裝修公司自檢：

① 由裝修公司專案經理組織，技術負責人及質檢員為主導的驗收團隊；

② 準備A3平面圖紙進行驗收問題標註；

③ 同時填寫驗收問題彙總表進行銷項維修；

④ 準備醒目貼條，盒尺、卡尺、2米靠尺、測距儀、塞尺、紅外線水平儀。空鼓捶、數碼相機等全套驗收工具；

⑤ 每天驗收四-八套；

⑥ 消項維修在驗收的第二天進行，5-7天維修完成前一天的問題。

四方聯合驗收：

① 由地產精裝組、物業工程部、監理公司、裝修公司組成；

② 先檢查裝修公司銷項驗收總表；

③ 按照裝修公司驗收的方法進行驗收（圖紙標註法、牆面貼上醒目即時貼、驗收總表）

④ 驗收包括試車（機電系統整體除錯）。

業主預驗收：

① 由營銷給業主下發通知單；

② 確定業主預驗收日；

③ 形成業主驗收單，並簽字；

④ 下發維修單，銷項維修

⑤ 深度保潔（包括潔晶）。

交房前竣工驗收：

① 最後一次四方聯合驗收；

② 區域性整改；

③ 與物業交接；

④ 營銷通知業主收房；

⑤ 整改、維保；

⑥ 工程部保駕護航3個月。

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