行業洗牌背景下新房置業必看：房企健康度指標解讀及健康表

房企健康度指標解讀及健康表

一、“三道紅線”政策背景

在“房住不炒”的大原則下，監管從多方面對行業不斷進行加碼調控，但從行業資料及房價表現看行業韌性仍較強。

政策制定時間線

為規範和引導房地產企業融資，防範行業系統性金融風險，

2020年6月24日，銀保監會發文強調“嚴控違規資金流入房地產市場”。

2020年7月24日，房地產工作座談會召開，首次提出“實施好房地產金融審慎管理制度”。2020年8月20日，央行、住建部召開重點房企座談會，研究落實房地產金融審慎管理，隨即出臺房企融資的“三道紅線”政策。

“三道紅線”分別指：

1、剔除預收款後的資產負債率大於70%；

2、淨負債率大於100%；

3、現金短債比小於1。

12家頭部房企為“三道紅線”首批試點房企

參加這次會議的12家房企也是“三道紅線”的首批試點房企 ，包括碧桂園、中國恆大、萬科、中梁控股、融創中國、新城控股、保利發展、中國海外發展、華僑城、綠地控股、華潤置地和陽光城。

2021年試點房企擴大到30多家

在2020年的最後一天，有關部門再次召開了關於“三道紅線”的座談會，會上監管表態將“三道紅線”試點房企擴大到30家，第二次座談會新增了華夏幸福、世茂、金茂、招商蛇口和龍湖等房企。

二、“三道紅線”指標解讀

具體三道紅線的指標來看：

1、資產負債率=（總負債-預收款）/（總資產-預收款）

2、淨負債率=（總有息負債-貨幣資金）/淨資產

理解這兩個指標需要搞清楚的是總資產與淨資產的區別，類比一個家庭來說，總資產就是房子、車子與票子等加起來。那麼淨資產就是，總資產（房子、車子、票子等）減去負債（買房買車借銀行的錢，平時的花唄、白條與信用卡消費等）。

3、現金短債比（寬口徑）=現金及現金等價物/短期有息債務

現金短債比（窄口徑）=（貨幣資金-max（貨幣資金/3，預收款*20%））/短期有息債務

現金短債比類比一個家庭來說就是，你這個月發的工資和你還（花唄、白條、信用卡、房貸等）之間的比率，一般來說我們花的錢不能超過自己賺的工資，要是超過了就會存在風險，就要去借“高利貸”。這樣家庭就會陷入惡性迴圈。

理解現金短債比這個指標，主要是搞清楚寬口徑與宅口徑是啥意思。因為房企有預售制度，預售制度可以理解成家庭成員提前問公司老闆預支薪資。於是為了避免這部分現金對於分析企業短期償債能力的影響，因此窄口徑的短債比會減去預售款的20%，或者貨現金的三分之一（哪個金額大就減去哪個）。

三、“三道紅線”根據房企踩線情況控制有息負債規模

根據房企的“踩線”情況，分為“紅、橙、黃、綠”四檔，然後實施差異化債務規模管理。1、全部踩中了這“三道紅線”，那將被歸為紅色檔，其後果就是有息負債規模不得增加。

2、踩中“兩道紅線”，則將被歸為橙色檔，有息負債規模年增速不得超過5%。

3、踩中“一道紅線”，那就被歸為黃色檔，有息債務規模年增速不得超過10%。

4、一道都沒踩中的房企，則被歸為綠色檔，有息債務規模年增速不得超過15%。

四、房企“三道紅線”統計表

資料來源：

企業公開財報（2021年半年度）