房地產重磅！21項舉措改善優質房企資產負債表

繼1月10日人民銀行、銀保監會聯合開會提出實施改善優質房企資產負債表計劃、開展“資產啟用”“負債接續”“權益補充”“預期提升”四項行動後，1月13日，新華社又報道出四項行動方案的更多內容。

據新華社報道，有關部門起草了《改善優質房企資產負債表計劃行動方案》，擬從四方面重點推進21項工作任務，包括最佳化政策啟用合理需求，加大保交樓力度，設立全國性金融資產管理公司（簡稱AMC）專項再貸款，設立1000億元住房租賃貸款支援計劃，推動存量融資合理展期，調整最佳化併購重組、再融資等5項房企股權融資措施，合理延長房地產貸款集中度管理制度過渡期，完善針對30家試點房企的“三線四檔”規則等。

業內人士認為，行動方案將加速地產金融支援政策落地，疊加需求端政策持續加碼，或將加速地產銷售企穩回升，抑制信用風險向頭部房企擴散。

值得注意的是，同日，央行貨幣政策司司長鄒瀾在國新辦新聞釋出會上表示，央行最近在研究推出另外幾項結構性工具，重點支援房地產市場平穩執行，包括保交樓貸款支援計劃、住房租賃貸款支援計劃、民企債券融資支援工具等，屆時出臺後會另外再作一些詳細披露和釋出。

四方面21項工作任務

1月10日央行、銀保監會聯合開會提出，要有效防範化解優質頭部房企風險，實施改善優質房企資產負債表計劃，聚焦專注主業、合規經營、資質良好、具有一定系統重要性的優質房企，開展“資產啟用”“負債接續”“權益補充”“預期提升”四項行動，綜合施策改善優質房企經營性和融資性現金流，引導優質房企資產負債表迴歸安全區間。

1月13日，新華社報道稱，有關部門起草了《改善優質房企資產負債表計劃行動方案》，圍繞“資產啟用”“負債接續”“權益補充”“預期提升”四個方面，重點推進21項工作任務，並將於近期推動儘快落地。

據報道，在“資產啟用”行動中，透過最佳化政策啟用合理需求，加大保交樓力度，穩定房地產銷售，壓實企業瘦身自救責任，支援優質房企透過併購提升資產質量，著力改善經營性現金流。

工作任務中還包括設立全國性AMC專項再貸款，支援其市場化參與行業重組併購，加快風險出清。在推動住房租賃市場建設方面，金融部門近期也將出臺金融支援住房租賃市場發展的相關檔案，並設立1000億元住房租賃貸款支援計劃，支援部分城市試點市場化批次收購存量住房，擴大租賃住房供給。

在“負債接續”行動中，下一步，金融管理部門將鼓勵金融機構與優質房企自主協商，推動存量融資合理展期；加大信貸、債券等新增融資支援力度；研究銀行向優質房企集團提供貸款，合理滿足集團層面流動資金需求；支援境外債務依法償付，提供外匯管理等政策支援。

在“權益補充”行動中，一方面，支援股權融資，調整最佳化併購重組、再融資等5項房企股權融資措施；另一方面，發展公司制房地產投資信託基金，培育專業化、機構化住房租賃主體，加快住房租賃市場建設。

在“預期提升”行動中，將合理延長房地產貸款集中度管理制度過渡期，同時完善針對30家試點房企的“三線四檔”規則，在保持規則整體框架不變的基礎上，完善部分引數設定。

報道還稱，行動方案只設定了優質房企條件，沒有具體名單，金融機構可自主把握。

助力地產銷售企穩回升

對於改善優質房企資產負債表計劃行動方案的內容，廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，四方面行動是綜合推動房地產化解風險、保交樓、穩預期等多專案標同步實現的具體渠道，也指明瞭金融機構參與紓困、並確保資金投放安全的幾個路徑，也是將房地產行業穩定和金融穩定、經濟穩增長、民生保障能協調起來的一攬子部署。

李宇嘉指出，方案從房企、金融機構、住房需求端等三個層面同步推進。房企端，既包括優質房企資產負債表改善，也包括出險房企風險處置；金融端，既包括優質房企信用修復，多渠道融資正常化，也包括出險房企收併購，並讓部分專案風險釋放“慢撒氣”；需求端，加大金融政策扶持，穩定市場銷售，推進保交樓資金硬缺口攻堅，啟用企業造血功能，恢復市場信心。

值得注意的是，方案提到，有關部門將合理延長房地產貸款集中度管理制度過渡期，同時完善針對30家試點房企的“三線四檔”規則。

注：“三線四檔”規則即所謂的“三條紅線”政策。2020年8月20日，央行與住建部同有關部門進行溝通和討論的基礎上，釋出了重點房企監管和融資管理規則，對房企的債務管理將以“三條紅線”為標準，其一，剔除預收款後的資產負債率大於70%；其二，淨負債率大於100%；其三，現金短債比小於1倍。依據“三條紅線”融資新規將房地產企業分為“紅、橙、黃、綠”四檔，其中，未“越線”的綠檔企業，有息負債年增速上限為15%，黃檔和橙檔年增速上限為10%和5%，紅檔房企不能新增有息債務。新規於2021年試行。

李宇嘉認為，這是貫徹國家提出的向新模式平穩過渡要求，而不是疾風暴雨式地過渡，導致合成謬誤、風險爆發。其中，地產貸款佔比不達標、需要壓降的銀行，短期內先不考核壓降；而“三條紅線”繼續嚴格執行，會導致債務風險爆發，引發風險蔓延。此次過渡期延長，整體框架不變，等樓市穩定下來，相關長效機制舉措繼續實施和考核。

海通國際研報認為，“三條紅線”政策為貸款規模的年度增長設定了上限，上限隨開發商的槓桿比率而變化。放鬆該政策有助於改善開發商的運營前景，取消貸款規模增長上限，將使國企開發商（目前大多數開發商僅可每年增加15%的貸款額）在土地收購和併購方面更加積極主動。同時，民企開發商將迎來更大的再融資靈活性。

華泰證券房地產行業首席分析師陳慎認為，行動方案將加速地產金融支援政策落地，疊加需求端政策持續加碼，或將加速地產銷售企穩回升，抑制信用風險向頭部房企擴散。

中信證券房地產行業分析師陳聰認為，四項行動中，資產啟用是關鍵，改善當前的房地產銷售仍是政策發力點，預計供給側和需求側政策將繼續形成合力，推動市場銷售拐點和信用拐點早日出現。