租購併舉住房制度落地提速 房企加碼長租公寓賽道

本報記者 方超 張家振 上海報道

“房屋租賃行業面臨著巨大的政策機遇，還有很大的市場空間和成長性。”濱江集團旗下自持商品房租賃社群品牌濱江暖屋總經理陳馳日前在接受《中國經營報》記者採訪時感慨道。

黨的二十大報告提出：“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購併舉的住房制度。”

（濱江集團旗下濱江暖屋利用自持商品房打造的公寓住宅產品。濱江集團/圖）

中指研究院指數事業部市場研究總監陳文靜分析認為，二十大報告再次強調加快建立租購併舉的住房制度，政策紅利有望繼續釋放。“隨著住房租賃需求的逐步擴大，住房租賃市場也將迎來快速發展期，這也為開發企業、運營企業、裝飾裝修企業、金融機構等提供了新的發展機遇，相關企業需要抓住政策紅利和市場發展期，拓展新的市場空間。”

中駿集團相關負責人也表示：“未來五年，租購併舉的住房制度建設將全面提速，政府將大力推動住房租賃市場發展，進一步完善住房體系。”

大力推動住房租賃市場發展

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，在建立租購併舉的住房制度方面，過去五年主要是積極探索、打好基礎，而未來五年則是繼續探索、追求高質量發展。在房地產行業深度調整的背景下，租購併舉住房制度亦為房企指明瞭未來發展新方向。

“在房地產開發主業陷入增長瓶頸的大環境下，建議企業尋找‘第二增長曲線’，積極參與租賃住房建設及運營，涉及投資、代建、招租運營等諸多業務環節，以便分得租賃市場的一杯羹。”克而瑞研究中心分析認為。

戴德梁行也表示：“從發展方向看，作為‘十四五’規劃和2035年遠景目標，堅持‘房住不炒’仍是未來房地產市場發展的基礎。而加快建立多主體供給、多渠道保障、租購併舉的住房制度則意味著既要滿足居民有房住的需求，也要滿足人民住得好的需求，未來房地產市場商品房和保障性住房的雙軌制並行已成必然。”

“從房企角度而言，我們認為租購併舉制度的推出，為房企提供了全新業務的發展方向。”陳馳告訴記者，“以往我們可能更關注銷售型房產物業，接下來可能會結合政策和自身實際情況作出更多的選擇。”

房企競相拓展長租公寓市場

在租購併舉制度或全面提速的大背景下，長租公寓賽道亦再度引發市場關注。

“解決青年人才的居住問題，讓‘新市民’住有所居且居之心安，需要營造長期穩定的住房租賃市場環境，提供滿足多層次住房需求的產品和服務，讓青年人才實現安居夢。”龍湖集團相關負責人表示，在此過程中，龍湖冠寓積極踐行社會責任，配合各地人才引進安居政策，助力構建當地人才好生態。

該負責人同時表示，隨著我國住房保障體系的日趨完善，龍湖冠寓積極響應“租購併舉”的戰略方針，落地多個保障性租賃住房專案，更好地保障新市民群體的租住需求。

據介紹，截至今年上半年，龍湖冠寓已在全國30餘座城市提供超11萬間公寓房源，累計服務租戶約50萬人，累計使用者逾250萬人。據克而瑞2022年1～6月TOP20租賃企業公寓開業規模榜顯示，龍湖冠寓累計已開業房源規模穩居行業第二。

除龍湖集團外，萬科也已經在長租公寓市場歷經十餘年的探索。

“在租購併舉、政策環境逐步明朗的新時代，近兩年來公寓業務整體取得了一些進步，新模式、新發展的探索成績也逐步呈現。”萬科泊寓方面表示，公司積極響應並踐行國家“房住不炒”政策，與深圳人才安居集團、上海市虹口公共租賃住房投資運營有限公司等重點國資國企簽署了租賃住房戰略合作協議，推動保障性租賃住房建設。

萬科泊寓方面提供的資料顯示，截至今年7月31日，萬科泊寓已在北京市、深圳市、廈門市、天津市、佛山市、長沙市、武漢市和成都市等8座城市正式納保50個專案、超4萬間房源，另有5萬餘間房源正在申請納保途中。

此外，作為長租公寓頭部企業，萬科泊寓截至目前已累計獲取21萬間房源，累計開業17萬間，出租率95%、續租率56%、自有渠道獲客佔比79%。

而中駿集團旗下的方隅公寓、旭輝集團旗下的領寓國際等品牌也發展迅速。

公開資訊顯示，截至今年上半年，方隅公寓管理房源為31615間，其中85%分佈在一二線城市，穩定運營的一線重資產專案平均出租率超85%。

中駿集團相關負責人表示，在國家加快建立租購併舉的住房制度的大背景下，公司依託多年來的佈局與積累，整合並協同長租公寓領域優勢資源，探索出了長租公寓基金管理的資管商業模式，戰略拓展長租公寓業務，並聚焦一線及準一線城市，推進長租公寓的投資及開發。

另據旭輝集團方面提供的資料，截至今年上半年，瓴寓國際聚焦上海市、北京市、南京市、杭州市、成都市、深圳市六大核心城市，已開拓房間數超8。2萬間，運營超30個大型租賃社群。

品質提升成重中之重

多位業內人士表示，諸多房企在入局角逐長租公寓賽道的同時，還需要尋求規模擴張和品質提升間的平衡。

“新一輪住房制度改革，也會有新的立足點和要求。”在嚴躍進看來，關於租購併舉制度的表述，十九大報告是在“提高保障和改善民生水平”的大框架下展開論述的，而二十大報告則是在“增進民生福祉，提高人民生活品質”的大框架下進行的。“如此對比也可以看出，住房租賃行業在‘保民生’的基礎上，‘提品質’也是重要的內容。”

對此觀點，陳馳也頗為認同。“房企在尋找租賃行業發展路徑過程中，更重要的是提高服務水平。住房租賃行業最終是服務性行業，所以能不能從激烈的市場競爭中脫穎而出，最終是靠服務水平決定的，房企也才能建立更好的護城河。”陳馳表示。

相關資料顯示，作為濱江集團旗下全自持租賃住宅投資運營商，濱江暖屋立足於打造高品質公寓社群品牌。

“濱江集團進入租賃行業，不僅是配合主業，去解決拿地競自持和物業經營問題，更主要的是因為我們也看好這一賽道的永續性。”陳馳表示，濱江暖屋前三年都是在做產品，2021年才開始正式投入運營，目前的總體出租率達到了95%以上。

萬科泊寓方面也表示，公司根據客戶需求與痛點提供酒店式服務標準，透過長短租結合的方式滿足商旅客戶的多元化需求，並初步獲得了市場驗證及客戶認可。

據介紹，在萬科泊寓中高階產品線中，成都交子薈國際公寓主要服務天府金融科技企業等中高階人才，提供星級酒店式公寓服務標準，在開業3個月後出租率達到了90%以上。

戴德梁行北區研究部主管魏東表示：“黨的二十大報告在住宅方面更側重多主體供給和多渠道保障。這些政策導向將對保障性住房等領域在未來五年的發展產生利好。”

對於住房租賃行業的發展趨勢，陳馳則表示：“未來五年，房企應該在提升規模和品質的基礎上，更多地關注租戶的真正需求，同時還要承擔起社會責任，真正把客戶放在第一位，為老百姓提供更具價效比的好產品，進而更好地回饋社會。”