借名買房所買到的房究竟歸誰所有？

“到底應該是以房產證上登記的權利人為房屋實際所有人？還是應該以實際佔有，一直償還貸款的為房屋所有人？”

羅某已經60多歲了，老伴也得了癌症，為了給老伴換個環境更好的修養身體，羅某就想換套房子，於是購置了涉案房產。

但是準備貸款的時候出現了問題，招商銀行以羅某超過60週歲，不符合貸款條件為由，拒絕與其簽訂按揭貸款合同。

為了解決這個問題，羅某就以兒媳婦陶某的名義購買該房屋。

之後，兒媳婦陶某因為債務糾紛被人起訴後，第三人申請強制執行拍賣案涉房產，羅某提出執行異議才牽扯出這個案件。

為了證明房產是自己所有，羅某提供了首付款以及每月支付按揭款的憑證，以及房屋的物業管理費、水電費都是羅某自行繳納。

上述證據均證明陶某未支付房屋對價，也從未在此居住過。而之所以未及時變更產權登記是因為案涉房屋尚未還清銀行貸款。

此案經過一審二審再審三個階段，最終法院認定涉案房產的所有人為羅某。

（案例來自裁判文書網）

1、根據《民法典》第209條可知“不動產權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，產生效力……”

也就是說不動產經過相關部門登記後，會產生對外公示的效力、善意保護效力，最重要的是

權利正確

性推定的效力等。

什麼是

權利正確

性推定的效力呢？一般已登記的不動產，按照不動產登記簿判斷所有權人。

但是注意是推定，有個排除條件就是除非當事人

有相反的證據證明其為真正的權利人時就可以推翻不動產登記

。

本案中，羅某提交了大量的證據用以證明自己才是出資人，陶某未支付任何費用下無償獲得房產不符合常理。

如果說是羅某贈與陶某的話，羅某還有兒子和女兒，就算贈與也應該贈與自己的子女，而不是兒媳婦。

再加上房產自交付之日就一直被羅某合法佔有和使用，種種因素結合起來認定羅某才是房產的所有人比較符合邏輯。

2、“借名買房”如果不是為了規避法律、行政法規的強制性規定，也不違反公序良俗的情況下，應認定借名人為房屋實際所有人。

本案中所有與購房相關的實質性合同義務其實都是由羅某履行的，陶某僅只是在購房合同上簽名而已，並未履行其他實質性義務。

但需要注意的是，如果“借名買房”是為了規避限購政策的，則會被認定為無效。不能排除法院對涉案房屋的執行。

“借名買房”的案件糾紛所涉及的原因多種多樣，有的是為了規避限購令，有的是為了避免貸款障礙，有的是為了減少稅費，還有的是為了享受某些特定購房優惠政策等等，因為事實與理由不同，每個案件的判決結果也不同，不能一概而論。

法律的慢性子

沈佔明

社會科學

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