天河20箇舊村有驚喜！舊改推進思路卻變了

原來，很久沒有看到天河舊改的動態了。

上次關注還是今年2月份，天河區釋出2022年重點建設專案計劃，其中有9個城市更新專案，總投資約874。38億元，舊村改造專案有冼村、小新塘村、吉山村。

時隔2個月，天河舊改終於有新的進展。

“五一”假期前，廣州市規劃和自然資源局天河區分局釋出了兩則有關城市更新規劃的招標檔案，內容為：城市更新單元的詳細規劃綱要及公共服務設施專項規劃，合作商為廣州市城市規劃勘測設計研究院、廣州市城市規劃設計有限公司，對應總價為120萬元、810萬元。

兩份招標工作內容將對天河區城市更新改造進行重新梳理、劃定，給出專項規劃。

具體包括：城市更新區域現狀分析、重新劃定城市更新單元和子單元等，以及，將城市更新單元範圍內的公共服務設施進行研究，並形成專項規劃。

一句話概括來說，天河區舊改重新出發，將思考如何破解城市更新目前存在的問題、提出解決問題的方案，以及提升城市更新單元範圍內的公共服務設施的配置。

儘管沒有看不到大規模徵拆計劃，然而整體是向好發展，特別是一些非規劃核心區和公共服務設施建設上。

01

智慧城、天河智谷、金融城被“除名”

一直以來，天河舊改關注熱度聚焦在“三大金剛”智慧城、天河智谷、國際金融城。

智慧城片區的岑村、凌塘村、沐陂村、新塘村，天河智谷的吉山村、大觀村、黃村，國際金融城的員村、程界東村、程界西村等。

有沒有發現，過往天河區舊村改造基本都處在上述片區範圍內。

比如，去年6月份，員村、程界東村舊村工作有房企悄悄潛入，珠光集團介入到員村、程界東村中；另有訊息稱，越秀地產亦有接觸員村舊改。

但是，天河區涉及城市更新工作的32條舊村中，約有20個在重點計劃名單之外。

這樣的局面要改變了，這20箇舊村成為了重點。（見文末圖）

這次天河區城市更新單元詳細規劃綱要及專項規劃編制範圍直接將“三大金剛”排除在外，針對三個片區範圍外的舊村開展城市更新研究、分析和提升建議。

根據招標檔案顯示，工作範圍分為兩個層次：規劃研究範圍和規劃範圍。其中，規劃研究範圍為整個天河區，規劃範圍則是天河智慧城核心區、天河智谷、廣州國際金融城以外片區，面積約94平方公里。

開展研究工作內容主要有哪些？一是、城市更新單元劃定；二是、城市更新單元詳細規劃編制要點整理。

具體來說，工作內容是對範圍內的現狀進行分析，包括存量用地總體規模、組成結構、分佈特徵；基於上述依據，順理國土空間規劃體系的傳導機制，進一步分析城市更新單元與詳細規劃單元的關係、劃定原則；

上面一個是土地現狀分析，一個是決策機制分析。有了兩個分析後，將結合廣州市、天河區舊村改造，編制、劃定城市更新單元、子單元；同時，這些單元間與舊改專案、重點功能片區等邊界銜接關係，作出針對性的協調處理建議。

以及，針對劃定的城市更新單元，圍繞剛性底線約束、高質量發展，進行詳細規劃編制的要點梳理和指引。

還有一點是，以典型城市更新單元案例作為分析，梳理分析單元內的區位、面積、改造人口、改造時序等基本情況，提出劃定依據、規劃編制的協調建議。

另一則招標公告是天河區全區範圍內的公共服務設施的專項計劃，主要工作內容包括深化城市更新公共服務設施綜合布點規劃、以街道級為重點的城市更新單元公共服務設施專項規劃。

工作內容包括：順理市級專項布點規劃要求和分析、現狀設施摸查、銜接國土空間規劃、明確各類設施統籌最佳化的思路和提出最佳化建議；

同時，在城市更新單元範圍內，開展城市更新單元規劃建設規模預測，以街道級的公共服務設施為重點，對教育科研、醫療衛生、電力、環衛、綜合交通、文化、體育等8類設施進行研究，形成專項規劃。

工作思路大體一致，現狀摸查、提出分佈特徵和存在問題、整合各方面資訊，以及梳理公共服務設施配置影響力，最終是制定目標和策略、具體實施方案。

兩則公告可以通俗理解為，天河舊改正在重新梳理城市更新及公共服務設施現狀，尋找可以突破現狀的方案。簡單來說，天河舊改有了好訊息。

02

舊改推進思路變了

意外驚喜雖然來得突然，但重點專案始終是重點專案，況且在寸土寸金的天河區。

今年3月份，廣州2022年的供地計劃出爐了。全市建設用地計劃供應總量為2505公頃，天河有2宗宅地供應，面積約11。81公頃，擺脫了連續缺席的局面。

回到舊改上，我們已經關注過了天河區2022年的重點建設專案計劃和《廣州國際金融城“十四五”產業發展規劃》，兩份檔案指向片區包括冼村、新塘村、吉山村、國際金融城片區。

去年，天河舊改開始嘗試突破困境，一些非重點規劃片區的舊村有推進動態，讓村民看到了希望，比如銀河村、龍洞村、長湴村、沙東村等。

結果，在這次調整中，天河區舊村和白雲區舊改相似，喜憂參半，並且開始走自己的路。

儘管這次招標會有利於推進天河區舊村改造程序，但更多的是補短、重新順理思路，並不意味著會像之前一樣迎來全面爆發。天河舊村改造變得沒有驚喜。

根據之前舊村改造給出推進意見，廣州市10區（黃埔區除外）38個專案中，天河區僅有兩個“已批在建”專案，冼村、新塘新合村均可以繼續推進。

廣州市發改委公佈的2022年重點建設專案計劃中，天河區有3個專案，總額投資約157。57億元，包括海心沙東區微改造專案、冼村“城中村”改造專案、天河國際教育園區收儲專案。

為什麼說天河區舊改“喜憂參半”，因為這次調整中，天河區原本計劃推進改造的舊村有32個，而最終僅有5箇舊村明確可以繼續推進。

除了冼村、新塘新合村外，吉山村、凌塘村、新塘村（新塘億駿公司）均屬於穩妥推進舊村，目前都處在片策方案編制階段。

其中，吉山村的情況並不明朗，之前我們重訪時發現，富力地產疑似退出，廣州城投介入其中。同時，富力地產在吉山村的展廳已經撤場，原場地被改為吉山院子，用於餐飲招租。

同時，天河有2條村暫緩實施，為天河村、車陂村（第一至十一、十三至十五社）。其中，車陂村去年7月份啟動基礎資料調查時，成為了市場關注的焦點，而合生、合景已經在明爭暗鬥。

說了憂的部分，來看下喜的部分。

其實，獵德村、冼村兩個典型案例出來之後，天河區舊村改造一直沒有太大的動作。

這時，天河區舊改開始轉變思路，將舊村全面改造轉為徵收儲備，後者是由政府主導開展的土地整理方式。背後是，天河區希望透過行政力量推進土地整理，加快重點專案建設。

目前，天河區已有5條舊村改造專案轉為徵收儲備，包括大觀村、棠下村（第一至九社，金融城北區範圍內）、員村石東社（員村、程界東村、程界西村）、沐陂村、岑村。

這些專案均處在片策方案編制階段，同時片策方案尚未透過區城領會。

這樣的改造模式，或許才是一個適合的好方法。畢竟地貴位靚的天河，政府主導的改造模式更有利推進、專案建設。

不過，目前已有推進意見的舊村僅有12個，加上完成改造的獵德村、林河村，還有18箇舊村沒有“答案”。

仔細一看，這18箇舊村基本是“十年規劃”專案，比如元崗村、銀河村、沙東村、石牌村、棠東村、龍洞村、漁沙坦村等。

不出意外，向後走或許是這些舊村預設的結果。

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文章來源：樂居買房