地產成本控制，既要小心又要貪婪！

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楔 子

這個春節在地產裁員、降薪中結束，2022年的開年變得更加撲朔迷離。

當所有的地產利好訊息充斥著2021年的下半年，地產人再也不相信這個行業會有大的週期，不相信2022年地產還會有春天，是的，這個寒冬後，跌落至谷底的不僅僅是這個行業的銷售和回款，更多的是信心。

地產行業並沒有救世主，地產人也不會有被上帝垂青的命運，假如有，你前幾年

應該

已經被垂青，而非現在祈禱時來運轉，所以踏踏實實的鍛鍊“”近身肉搏

應該

的本領，才是當下地產人最應該去做的。

當下地產青銅或廢鐵時代，撕裂的行業內卷，更多的擠壓的是時運不濟的地產人、沒有專業能力的人以及十年如一日不思進取的人，無論如何，那些真才實學的地產人依然會在地產拼刺刀下求得一線生機。

進入地產下半場，行業風雲卷驟雨，很多既成事實的“法則”已經開始不適合地產當下的需求，比如資料支撐剛需戶型依然是目前中國房地產最暢銷的面積段，可實際2021年的改善盤賣的最好；比如產品配置對標依然被認為是最有效的成本適配方式，可對標過後才發現適配之後業主之前不關注的點成為了“群訴”的熱點，這就是地產人面臨的VUCA時代

，易變性、不確定性、複雜性、模糊性成為了時代特徵。

無論時代如何變化，地產行業如何演變，作為時代浪潮中一個個體都無法左右行業的發展，所以積極應對當下才是最有效的生存方式。

當下地產，極簡模式下，讓一個人不僅僅需要幹多個人的工作，並且也能夠幹多個人的工作，一專多能的需求成為當下地產人最需要急迫“升級”的技能。

在地產多個職能中，地產設計管理在新時代賦予了更多的責任，一方面地產當下需要急迫的提升產品力，一方面地產也急迫的需要控制成本；前者提升產品力更加傾向於賣點的投入，比如綠色建築、智慧建築、健康建築這幾年成為了土拍及銷售的熱點，這些同屬於成本的投入點；後者，地產目前形勢下更需要進行成本的控制，地產成本的控制始於設計，這已經成為了不爭的事實。一面提升產品力帶來的成本上漲，一面成本的控制需要嚴控成本投入，看似矛盾的目標之中，需要找尋平衡點，這是當下地產設計與成本亟需要協同的關鍵。

所謂“協同”，講起來簡單，做起來難，難在KPI指標下自保為先，即使想協同，也得先完成自身節點情況下；協同難，難在人員專業滲透不足，雞對鴨講、對牛彈琴的事多了去；協同難，難在沒有制度體系保證，技術支撐也不足；協同難，難在崗位朝不保夕，無心沉下心；協同難，難在外界資訊輸入太多，干擾心智等等。

無論如何“難”，對於地產設計而言，依然要做好成本和設計的協同牽頭工作，也唯有如此才能“立足當下”。

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成本控制應“戰戰兢兢”且”貪婪”

”

房地產如今的成本控制的策略是：成本策劃或最優成本策劃，圍繞著專案設定的目標開展成本的管控，這就要求成本控制的方向要：全專業、工作前置、全過程等，成本策劃基於利益最大化的方向進行成本投放。

”

”

圖片引述：網上資料

最近一段時間鬧得沸沸揚揚的某專案業主維權事件，顯示了業主對於效果類的極大關切，也給開發商敲響了警鐘，“欺負業主不懂行的時代結束了”，對於開發商而言關於涉及到業主敏感的部位，成本的控制要謹慎、要三思，避免導致不必要的問題。

效果類工程的成本控制策略：

第一：做好專案定位，匹配適合的產品線；

第二：做好產品對標，找準成本最大投放點；

第三：做好前期資訊的交圈溝通，尤其是專案公示中、銷售不利因素點、合同中做好與業主的充分交圈，避免資訊不對稱。

上述三點成本控制的最終便是實現專案操盤的目的：或實現利潤、或實現其他既定目標。

【案例】來源網路案例，具體不詳

上述專案景觀示範區的責任成本為245萬，策劃成本為205萬，較最優成本降低40萬。

圍繞著既定目標，開展成本策劃（最優成本策劃），並慎重對待效果類工程的成本適配，這是成本控制的意義所在。

對於設計管理而言，屬於成本策劃環節中最為關鍵的一環，所以對於成本的投放，設計管理應該做到“效果類的成本投放要戰戰兢兢、非效果類的成本投放要貪婪果敢”，

非效果類的專案即三通工程、土方工程、鋼筋/混凝土工程、支護工程、砌體工程等初裝修、規劃設計費、樁基工程、市政管網、非人行動線上的其他工程、大部分地區的車庫工程等，這些工程成本投放產生不了溢價，卻需要佔用大量的資金，所以對待這些非效果類的工程要維持安全前提下，保證適度使用功能下，要嚴控成本投放。

當然，上述工程大部分與主體安全關聯性很強，應杜絕為了成本而犧牲結構安全，這是建設專案的底線。

非效果類的工程的成本控制策略：

第一：做好設計和成本限額，避免成本前期失控；

第二：做好專案的前期摸排，對標案例，降低成本策劃失控的風險；

第三：利用好專家資源，實現技術上的“降維打擊

”

；

第四：做好企業內部的流程制度打通（下圖供方庫考核標準），鼓勵參建單位自我的成本控制，。

某開發商設計單位履約能力中關於設計成本的評估維度：

例：施工圖計容面積較設計條件誤差範圍在50㎡以內得5分，超出50㎡後，每超50㎡減1分（不滿50㎡均按50㎡計算）；

例：施工圖可售面積與投資定案版持平得5分，每增加50㎡加0。5分，每減少50㎡減0。5分。（不滿50㎡均按50㎡計算，加分上限為5分）；

例：施工圖地庫停車效率應滿足《xx區域設計限額標準》，每減少1㎡/車位加1分，每增加1㎡/車位減1分。

（特殊地形所限，一事一議，加分上限為5分）；

例：限額設計（鋼筋含量、混凝土含量）均滿足《xx區域設計限額標準》得10分，有一項不達標減5分。

例：因設計院方責任（如圖紙不交圈、圖紙錯誤引起的設計變更等）造成專案拆改，累計成本每增加5萬元，總分減1分。

（1）對於效果類的成本投放，要三思而後行，戰戰兢兢。

常見的效果類的工程包含：室內精裝修部分、外立面裝修工程、公區精裝修、智慧化工程、景觀工程、欄杆工程、入戶門、地庫主要動線等。

（2）對於非效果類的成本投放，要貪婪，即在保證安全的前提下，要挖掘設計潛能，實現最低成本投放

成本控制儼然成了這個時期開發商的典型寫照，這也無可厚非，畢竟企業先得生存而後才能謀發展，情懷並不能當做這個時代的代名詞。

但是成本控制依然無法脫離的是：

①

這是一個系統工程，從全域性到區域性、從上自下、從粗放到精益，企業內部不打造體系制度，很難實現成本的管控；

② 成本控制不能是成本最佳化的代名詞，畢竟打造好房子才是開發商的目的；

③ 地產環境生存變得越來越惡劣，作為這個行業的螺絲釘，地產人應該將自己鍛造成一顆剛度好的螺絲釘，這才能適者生存。