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1套小產權房轉手賺50萬？律師見證0風險？且慢，水很深
- 由 深圳買房計劃 發表于 武術
- 2022-06-13
小產權房交易怎麼才有法律效力
前腳，有網友在後臺留言說，在深圳沒房票，投資其他還不如買小產權房、指標房博拆遷。
後腳，華潤在深圳體量最大的舊改專案、金蠔小鎮城市更新現場指揮部貼出的重大風險提示流傳了出來。
據瞭解，金蠔小鎮專案已出現有小產權房業主反價違約，目前進入到打官司的階段。
兩個月漲近1萬/㎡
華潤金蠔小鎮專案發風險提示
金蠔小鎮專案指揮部發出的風險提示一共有4點：
1。 本專案搬遷補償安置指導方案的研究和制定尚未啟動，請勿相信一切非官方渠道的拆賠比例傳言；
2。
小產權房交易不受法律保護，存在無法過戶、一房多賣、業主反悔、不配合簽約、交易資訊不透明、時間週期長等重大潛在風險
；
3。 城中村合法住宅、住宅類歷史違建部分，已簽訂搬遷補償協議的物業權利人人數佔比不低於95%的，可由政府對未簽約住宅類房屋依法實施徵收；
4。 對小產權交易中涉嫌欺詐等違法行為的買賣人、房屋中介等相關方，一經查實，將嚴肅處理，必要時，將依法追究相關人員法律責任。
風險提示的背後，是近期金蠔小鎮舊改範圍內出現小產權房交易的勢頭，並有散佈不實拆賠比傳言、化整為零分割銷售等行為。
▲沙井大街片區（金蠔小鎮）專案示意圖 /圖源：華潤置地
李廷年前特地去看了金蠔小鎮的小產權房。
“金蠔小鎮（小產權房）的價格都到3萬多了，貴一點的還敢喊價4萬。”
他把中介給他的報價資訊發過來：2個月時間，差不多漲了1萬/㎡。
去年11月，價格在2。75萬/㎡左右
12月，漲到3。25萬/㎡
今年1月，差不多是3。6萬/㎡。
“這種房子不能用槓桿，只能全款買。我算了一下回報率，除非5年真能漲到10萬/㎡，不然算不過來賬。
問題是，沙井這地方真能漲這麼多嗎？
”
小產權房有多火爆？
有人搶不到，有人轉手賺50萬
“深圳‘7·15’新政後，小產權房交易就一直很活躍，尤其在中西部，有的是投資博拆遷，也有人是買來自住的。”專門從事小產權房交易的中介小於說。
他介紹稱，寶安熱點片區的小產權房價格甚至出現翻倍，“有時候客戶想買都搶不到。”
倒騰西部小產權房的章敏說，之前她朋友買了大概兩週就轉手，賺了20萬。
“這種很正常。以前還有買了當天轉手賺50萬的，但是現在很難了，除非你長期持有。”
小於說，現在小產權房業主對市場也很敏銳，很少能有“筍盤”出來。即便有，要麼業主是非常急用錢，可能當場就要全款；要麼中介第一時間拿下，很少會輪到普通客戶。
漲的不僅是西部。
中介肖先生說，多個區域的小產權房都在漲。“像南嶺村的3房，去年120萬還有得搞，現在差不多要200萬了。”
有業內人士指出，調控新政令商品住宅的投資投機需求被擠出，部分資金就去了小產權房/指標房，導致交易火熱。
“小產權房、指標房現在處於一個野蠻生長的狀態，
再繼續熱下去，不排除相關部門會出臺措施
。”
對小產權房躍躍欲試？
勸你先看完這個風險提示
小產權房交易不受法律保護，一個灰色的交易市場，更容易踩坑。
運氣好的，錢還能拿回來，可能還能小賺一筆；
運氣不好的，錢房兩空。
這樣的例子在深圳市場上並不少見。
也許有人清楚小產權房/指標房的風險。
但更多人可能是因為一時的頭腦發熱，就撞了進去。
小於舉了一個例子：3月初龍華上塘的一個小產權房專案，一共100多套，總價50多萬起，幾天時間就賣完了。
“當時打的是華潤上塘舊改的拆遷房，但這個專案都不在華潤的規劃圖裡。投資公司一整棟打包過來再拆分賣，有人幾套幾套地買，
你說這種算不算割韭菜？
”
除了標的上的選擇，還有法律層面的風險。
@深圳買房計劃 邀請了廣東華商律師事務所周爭鋒律師，給躍躍欲試打算買小產權房的購房者們提個醒。
Q
：
中介在推薦小產權房時，都會強調有律師見證，這樣真的沒有風險了嗎？
周爭鋒
：深圳市司法局多次禁止深圳律師為此類房產做律師見證，實際上深圳律師也很少給此類房產做律師見證。
目前流傳的所謂的律師見證，基本上都是蓋的蘿蔔章，無任何法律效力，只是為了滿足交易雙方的心理需要，起到一定的心理安慰作用
。
正規的律師見證必須滿足兩個條件：第一，和律師事務所簽訂委託合同，見證書上一定是有律師事務所備案的公章和經辦律師的簽名；第二，律師事務所開具的有律師收費服務發票。
而現在我們見到的見證書上，蓋的都是隨意刻的某某律師見證專用章，甚至有些連律師本人的簽名都沒有。
Q
：
小產權房在交易中如果出現違約糾紛，法院會怎麼處理這類案件？
周爭鋒
：小產權房不是一個法定的叫法，特別是在深圳，這個問題尤其顯得複雜。
通常情況下，經過歷史遺留問題處理的農民房，也就是已經取得綠本產權證房產，基於在法律上深圳市已經全部是國有土地的這個大前提下，法院一般認定買賣合同是有效的。
合同有效也不能夠辦理過戶登記，碰見拆遷需要登出原來的房產證，還是繞不開原產權人。原產權人把房子賣掉以後，名下仍然登記的這套房子，這會影響原產權人自己的購房資格。
對於沒有經過處理的農民房，姑且稱之為違法建築，對合同的效力問題通常會涉及到變相認定產權的問題，法院基本上採取“先行政再司法”的原則，即
對尚未經過行政處理程式的小產權房所提起的產權相關訴訟，原則上予以駁回
。
出賣人起訴解除合同法院通常會駁回起訴，買受人起訴合同無效，則看買受人是否佔有，沒有交付佔有的認定無效。
違法建築的佔有權糾紛，法院會依法處理，佔有權的保護訴訟時效為侵佔發生之日起一年內，沒有及時行使的佔有返還請求權消滅。
Q
：
小產權房最大的風險在哪裡？
周爭鋒
：對有綠本房產證農民房或申報過歷史遺留違法建築的房產，
最大的風險是原產權人或申報人對外欠債，房產被法院查封拍賣。買受人提出的執行異議，通常會被法院以買受人購買時存在主觀過錯而駁回
。
對於沒有經過處理的農民房，最大的風險是喪失佔有使用權，碰見拆遷時，通常以房屋的最終實際佔有使用人為房屋權屬人。
投資此類房產搏拆遷，也怕遇見土地整備，很多人前兩年投資光明鳳凰村的此類房產，就碰見了政府的土地整備，補償價格比購買價還低。
你對小產權房/指標房有怎樣的看法？
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