置業攻略：未來5年，“老破小”還值得入手嗎？這2點必須考慮

一般來說，除了一些古董，舊的東西都是沒有新的貴。但是在樓市，卻經常出現二手房價格比新房還高的情況，也就是我們所說的“房價倒掛”。

比如之前有報道，上海一豪宅樓盤附近價格普遍在18-20萬/平米，

而同類型新房每平米要便宜好幾萬

；深圳之前曾報道過由於一個樓盤比一路之隔的二手房單價低2萬元，

致使售樓處被擠爆的情況

；杭州也出現過由於新房價格比二手房低，

消費者“搶房”的新聞。

而在二手房中，有一類房子格外引人注意，就是我們常提到的“老破小”。說起來這種房子也實在是神奇，“老破小”三個字哪個都和“高價”不沾邊，偏偏組合在一起就成了搶手貨。尤其是學校周圍的老房子，有的真的是一房難求。

不過，隨著國家頻頻出臺各項調控措施，未來幾年，老破小的價值可能不再有曾經那麼高了。想要入手的人在購買前需要考慮這幾點問題。

教育屬性逐步剝離

老破小之所以搶手，

很大一部分原因是因為其被附上了教育屬性

。不少老小區周圍都有學校，為了下一代能夠順利入讀好學校，父母們也是不惜一擲千金購買學q房，也使這些老小區的房子房價被炒的越來越高。無法否認，這種情況不僅造成了房價的畸形增長，也造成了教育的不公平性。

不過現在，老破小的教育屬性正在被逐步剝離。

首先，

上海、北京、深圳等多個城市開始試點多校劃片機制

。簡單來說，就是一個小區對應多個小學初中，各個家庭也不確定自己的孩子能夠上哪個學校。這樣做的目的就是為了打破優質學校入學資格的獨特性，把就近入學落到實處，從而遏制房價。

其次，從今年秋季開始，

多個城市開始試點教師輪崗制度。

同一個老師，會在不同的學校進行輪崗教學。這其中，不乏*老師以及各學校的骨幹教學力量等等。如此一來，將會進一步實現教育資源的公平性。

這樣一來，老破小的教育屬性沒有之前那麼強，價格也會逐步回到正常水平。

多城推出二手房指導價

很多老小區的房子價格過高，除了受周邊學習影響，還有一個主要原因是炒房客不斷提高掛牌價格，將房價炒的過熱。不過現在，隨著多個城市開始實施二手房指導價政策，這種炒房價的情況將會越來越少。

自今年2月深圳推出二手房指導價後，西安、廣州等多個城市紛紛加入調控大軍。

而樓市的表現也能說明，二手房指導價的效果顯著。

根據國家統計局公佈的最新資料，

8月二手房價格止漲轉跌，這也是今年以來二手房價格首次出現下降。

在城市漲跌數量上，二手房上漲城市數量持續減少，並降至年內最低水平。而作為首個出臺二手房指導價的城市，

深圳二手房市場降溫顯著，二手房漲幅已連續4個月下降。

這種二手房市場降溫的行情當然也對老破小起到了巨大的影響作用，一方面是因為老破小的價值因為參考價出現下跌，另一方面也是因為老破小變得更難賣掉。

所以，可見未來老破小將會擺脫“名不副實”的價格，迴歸到一個正常的水準。

買一手還是買二手？

其實，不止住宅領域的新房和二手房時常讓購房人糾結，其他型別的商業地產也有“新”和“舊”的比較，這其中，商鋪應該是最典型的一種。因為一手商鋪和二手商鋪的差別也挺大。

類比於住宅，一般二手商鋪的周邊設施也較完善，商業配套、客流量也較穩定；但對於新商鋪來說，這些都是些未知因素，因此有一定“賭”的風險。

其次是價格，

二手商鋪的價格可以參考周邊現有商鋪價格進行比較；但一手商鋪的價格波動則會更大

，所以要看投資者的經驗和眼光。同時

，

二手和一手商鋪的稅費也不同。

二手商鋪的稅費相對更高，而一手商鋪稅費一般只有契稅（房價3%）和印花稅需要繳納。所以兩者的購置成本也不同。

總結來說，不管是一手還是二手都各有利弊，上車前要謹慎思考。