深圳多家銀行跟進參考價：放貸可上浮15%？買房首付增多少？

深圳樓市正在用一種特殊的方式“去槓桿”。

最新訊息顯示，“（深圳）銀行對二手樓按照指導價放款，可以上浮15%，即如果指導價10萬/平，可以按照11。5萬/平貸款。經營抵押貸款暫時按照原評估價。細則基本定型，其他銀行會陸續跟進。”訊息稱，建行和招行已經通知。

事實到底如何？券商中國記者並未得到兩家銀行的確認。建行表示，如何執行參考價的細則還未出來。招行則表示，將嚴格執行監管要求。

2月8日，深圳住建局釋出二手房成交參考價機制後，深圳多家銀行在內部下發通知，表示發放房貸時將參考價作為重要參考。銀行如何執行參考價，關係到購房者能獲得的貸款額度，進而關係到需要準備的首付。如果深圳銀行對二手樓按照指導價放款真的可以上浮15%，對剛需購房者來說或許是個利好。

值得注意的是，2月25日晚，據格隆彙報道，深圳市規劃和自然資源局相關人士表示，深圳今年會分三批集中出讓居住用地。和訊房產查閱深圳市規劃和自然資源局官網，並未發現相關檔案公示。公開報道顯示，深圳計劃第一批土地於3月中下旬推出，第二批土地於第二、第三季度推出，第三批土地於三季度末四季度初推出。

深圳各銀行房貸參考住建局參考價

“二手樓按照指導價放款，可以上浮15%，即如果指導價10萬/平，可以按照11。5萬/平貸款。經營抵押貸款暫時按照原評估價。細則基本定型，其他銀行會陸續跟進。”24日晚間，有人在微博上釋出了這個資訊。

對上述訊息，招商銀行深圳分行並未否認也未確認，表示該行將嚴格執行監管要求。

建設銀行深圳分行對券商中國記者表示，為貫徹落實“房住不炒”，促進深圳市房地產市場平穩健康發展，建設銀行深圳市分行按照《深圳市住房和建設局關於建立二手房成交參考價格釋出機制的通知》要求，將二手房成交參考價格作為我行個人再交易貸款發放的重要參考依據，具體實施細則還在進一步研究和完善中。

23日，建行深圳分行明確根據住建局釋出的二手住房成交參考價格作為按揭貸款的參考依據，自2月23日起開始執行。

幾乎同時，農行深圳分行也做了同樣的表態。農行還表示，新政下發前的二手房貸款按原有制度執行，新政實施後該行以深圳住建局釋出的指導價為貸款發放的重要參考，具體細則正在研究制定中。

深圳最早響應住建局二手房參考價的是光大銀行深圳分行。繼光大銀行後，越來越多的深圳銀行加入這個隊伍，有銀行是正式發文，有銀行是口頭通知。

深圳嚴查中介掛牌價超過參考價

25日，深圳市房地產中介協會官網上轉發了一則住建局近期下發的通知，讓外界看到了深圳推行參考價的決心。

這份23日下發的《深圳市住房和建設局關於開展房地產經紀機構二手住房成交參考價格應用情況專項檢查的通知》顯示，專項檢查行動將嚴厲查處房地產經紀機構二手住房掛牌價格超出成交參考價格的行為，引導理性交易，穩定市場預期。

檢查內容包括：各房地產經紀機構在門店、網站及相關網路平臺釋出的二手住房掛牌價格是否超出二手住房成交參考價格；各房地產經紀人員透過微信、QQ等網路平臺釋出的二手住房價格是否超出二手住房成交參考價格。

專項檢查分幾個階段，2月23日至26日，各大中介機構全面自查自糾，並將房源下架情況反饋到協會。協會將開展培訓工作，要求各房地產經紀機構和經紀人員嚴格執行二手住房成交參考價格。

2月27日至3月26日是組織檢查階段。將收集、整理群眾投訴，收叢集眾對房地產經紀機構二手住房掛牌價超出成交參考價格的投訴和舉報；分類整理投訴、舉報的問題；對涉及違法違規行為立即調查、快速處理、及時反饋。

在這個階段，各區住房建設局根據機構將對自查自糾的情況進行現場檢查，對被投訴、舉報的經紀機構進行重點核查，填寫檢查筆錄。對於檢查中發現的違法違規問題及時處理，現場填制、發出《責令整改通知書》，督促有關機構落實整改到位。

土地市場新變化

2月25日晚，據格隆彙報道，深圳市規劃和自然資源局相關人士表示，深圳今年會分三批集中出讓居住用地。和訊房產查閱深圳市規劃和自然資源局官網，並未發現相關檔案公示。公開報道顯示，深圳計劃第一批土地於3月中下旬推出，第二批土地於第二、第三季度推出，第三批土地於三季度末四季度初推出。

就在近日，網上一份住建部“土地市場動態監測與監管系統”的通知引起熱議。通知要求，按照住宅用地分類調控檔案要求，22個重點城市將實施供地“兩集中”，2021年釋出住宅用地公告不能超過三次。所謂“兩集中”，即集中釋出出讓公告、集中組織出讓活動。

這22個城市是指北上廣深4個一線城市，南京、蘇州、杭州、廈門、福州、重慶、成都、武漢、鄭州、青島、濟南、合肥、長沙、瀋陽、寧波、長春、天津、無錫18個二線城市。

據證券時報網，目前，22城中已有鄭州、天津、青島三個城市釋出相關檔案。其中，鄭州明確通知，根據2021年住宅分類調控精神的要求，自2月23日起，航空港區、鄭東新區、經開區、高新區、上街區禁止釋出住宅用地出讓公告，上述區域住宅用地出讓公告由市局統一組織釋出實施。青島今年將分3批次集中統一發布住宅用地的招拍掛公告並實施招拍掛出讓活動，引導市場理性競爭。2021年內，天津暫定於3月、6月、9月中旬分三批次統一發布住宅用地出讓公告，時間間隔和地塊數量要相對均衡。

有專家表示，集中供地政策將形成長效機制三大利器，即“三道紅線”、“房貸集中度”和“供地集中度政策”。此外，有助於真正減少土地哄搶，促進各地土地交易市場平穩，本質上也是“穩地價、穩房價、穩預期”的重要體現。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，集中供地政策甚至比此前的“三道紅線”政策更受房企關注。從政策初衷來看，密集供地實際上能夠在某個階段一次性增加土地供應，減少了地方政府“飢餓營銷”的動機，是有助於減少“多個房企圍獵某一地塊”的現象的。這實際上也類似形成了土地市場的一個“博覽會”。這樣對於各家房企來說拿地機會相對多，有助於控制地價。

嚴躍進表示，但也要防範一種情況，即所有房企都有很強的拿地補庫存需求，過去都是馬不停蹄全國各地看地，而現在突然一次性交易，那麼可能也會有炒作和哄搶的地方。此外，如果集中供地政策落實，那麼根據開發週期來算，各地可能房屋銷售也會形成一波集中開盤、集中銷售的狀態，所以根據各地預售條件和房地產供求市場變化，積極預測後續集中銷售期，將成為房企營銷部門需要重點關注的重點。

買房首付增加多少？

隨著越來越多的銀行加入根據參考價放貸的隊伍，對於深圳購房者而言，購房資金的槓桿率被動下降。

2月8日，深圳住建局釋出了3595個住宅小區二手房成交參考價，隨後各大房地產中介APP上的二手房交易價格顯示“暫無資料”。

由於官方參考價與當時市場真實成交價和掛牌價有一定出入，被認為市場價“被打折”，引發爭議。

假設一個樓盤在住建局釋出的參考價中價值700萬，而市場上的成交價為1000萬，購房者如果是首套，可以申請7成房貸。當銀行以1000萬評估該房子價格的時候，購房者可以獲得700萬貸款，首付300萬；但當銀行以700萬的評估價確定該套房子的貸款，購房者獲得的貸款是490萬，首付將由此前的300萬上升到510萬，也就是首付“由3成變5成”。

新政釋出後，當時就有人評論，這招將給深圳二手房市場的成交量極速降溫。招商證券首席分析師張夏在朋友圈分析稱，買賣家價格預期太大，如果再加上放貸按照參考價格，實際首付比例大幅提升，深圳二手房要被速凍了。

而對於炒房者，降低資金槓桿可謂是降維打擊，但對於剛需客而言，將不得不延遲買房計劃。

評估公司業務受到直接影響

深圳二手房成交參考價格釋出機制建立後，購房者、炒房客、中介、銀行紛紛在觀望中確定執行細則，而最快受到直接影響的群體，是為各家銀行做樓宇按揭評估的評估公司。

房地產評估公司是基於房地產轉讓、租賃、抵押、司法鑑定、不良資產處置等需要而出現的，評估公司會根據房產的地段、樓層、面積、格局、裝修等因素綜合評估的交易時的價格。房地產評估公司的一項重要業務便是為銀行做樓宇按揭評估諮詢，收取評估費。

記者從深圳某銀行個人貸款部門人士處瞭解到，官方參考價釋出後，該行不再接收評估公司對樓宇按揭報過來的評估價。未來，銀行對經營貸中的住房抵押貸款是否會繼續採用評估公司的評估價，還未明確。