2022商業地產盈利模式有哪些變化？

隨著商業地產的高速發展，商業地產盈利模式在不斷髮生改變。從傳統的只租不售、只售不租、租售結合三大盈利模式逐漸往多元化盈利模式轉變，“老三樣+新三樣”的結合為商業地產賦能增值。本文，飆馬策劃站在專業化角度解析2022年商業地產盈利模式將要發生的變化。

商業地產盈利模式——“老三樣”

商業地產盈利模式“老三樣”指的是：商鋪租售收入、物業租售收入以及自營店鋪收入。而提到“老三樣”，不得不提商業地產典型的盈利模式，典型盈利模式主要可以分為三大類：只租不售、只售不租、租售結合。

1、只租不售。

只進行出租不進行銷售的盈利模式。這種盈利模式的優點在於能夠快速實現資金的週轉；缺點則是無法享受專案後期增值的額外收益。

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案例：上海恆隆廣場

上海恆隆廣場其產品模式為以購物中心為主，寫字樓、酒店和公寓為輔。在盈利模式上屬於典型的只租不售模式，商業、寫字樓和公寓均採用租賃方式，酒店委託管理，不進行任何銷售。

2、只售不租。

只進行銷售不進行出租的盈利模式。這種盈利模式的優點在於產權自有，管理簡單，成本較低，且租金收益結算方便；缺點則是收益率較低，成本回收週期較長，對開發商資金實力有一定的要求。

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案例：龍湖天街系列專案

龍湖天街在盈利模式堅持只售不租模式。縱觀龍湖天街系列產品，其均採取只租不售、統一招商、統一經營管理、統一宣傳推廣的形式，方便專案整體的管理。

3、租售結合。

即進行出租又進行銷售的盈利模式。這種模式的優點在於能夠持有大部分優質物業且租金能夠得到保障，方便專案後期的招商管理，整體比較靈活；缺點則在於對於開發商現金流要求較高，且對於招商管理團隊也有一定的要求。

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案例：萬達第三代城市綜合體專案

萬達第三代城市綜合體專案在盈利模式上均採用租售結合的模式：將商業綜合體持有租賃，統一經營；寫字樓、住宅和公寓、商鋪以銷售為主。並且萬達以這種租售結合的盈利模式複製創造了多個商業地產開發專案。

商業地產盈利模式變化——“新三樣”

“新三樣”是商業地產盈利模式不斷創新的產物，“新三樣”主要指的是：文創活動收益、衍生產品收益、線上收益等額外增值收益。

1、文創活動收益。

當下越來越多的商業地產更加註重文創活動收益，透過舉辦藝術活動、座談會、文藝演出等活動，收取一定的門票費用，且活動周邊的衍生產品也能為商業地產帶來一定的經濟收益。比如，上海K11、北京僑福芳草地、永珍城、北京SKP—S等購物中心早已邁入依靠文創活動來提升專案收益的行列中。

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案例：合肥永珍城——EXPLRING·BLUE沉浸式體驗展覽

合肥永珍城以海洋元素為主題，結合藝術家作品以及全息投影，打造沉浸式體驗展覽，以成人48元/人、兒童35元/人的價格出售展覽門票，為專案帶來獲取一定的額外經濟收益。

2、衍生產品收益。

透過舉辦主題IP展覽，出售IP主題周邊衍生產品來獲得經濟收益，比如：上海世貿廣場、深圳卓悅中心、西單大悅城等購物中心。透過舉辦主題展覽售賣衍生產品的盈利模式，也是當下大部分商業地產為專案增值的手段之一。

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案例：上海世茂廣場——大英博物館“埃及萌神”主題活動

上海世貿廣場透過快閃店的形式舉辦大英博物館“埃及萌神”主題展覽，集合了近兩百餘款埃及系列主題周邊文創商品，吸引無數消費者粉絲前往打卡消費，為專案帶來不菲的經濟收益。

3、線上渠道收益。

線上收益主要可以劃分為線上商城收益以及直播帶貨收益等。目前，線上渠道做為營銷的重要渠道，越來越多的商業地產開始打通線上渠道，如：建立線上商城、開通線上直播帶貨等，線上盈利成為新的盈利模式。

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案例：西單大悅城——上線微信小程式，發起“雲購物”

在線上商城方面西單大悅城選擇了上線微信小程式，豐富使用者的購物形式。除此之外，在直播帶貨方面，西單大悅城也發起“雲購物”，雅詩蘭黛、歐舒丹、YSL等多個美妝品牌都參與其中，專櫃導購成為主播，為使用者介紹商品，在線上為專案帶來經濟收益。

結 語

隨著商業地產的高速發展，商業地產的盈利模式在不斷創新，“老三樣+新三樣”的結合為商業地產增值賦能。但萬變不離其宗，飆馬策劃認為無論未來商業地產的盈利模式如何改變，整體出發點是好的，它本質還是以商業地產專案增加盈利為主。為此，我們飆馬策劃也會一直站在行業第一線，為廣大開發商保駕護航，歡迎有需求的開發商對接！

文章來源：飆馬商業地產

特色地產諸葛亮-飆馬中國，20餘年專業、專心、專注為地市縣房地產企業轉型特色小鎮、商業地產&產業地產專案提供全程保姆化選單式服務：

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