昆明年輕人也能實現洋房夢？這個新盤在下一盤營銷大棋

“我們首推89平米的高階洋房產品其實為年輕人打造的……容積率低至1。83……價格嘛比周邊貴個一千塊左右……”這是近日小編去西北新城的義承·金川府踩盤時置業顧問給我印象最深的幾句話。

金川府是義承置業進入昆明並在西北新城開發的首作，雖然開發商是去年才透過接盤雲錫金地進入大家的視野，不過在後來的棕樹營城改、奧宸城市更新專案以及石盆寺產業園專案上也有義承置業的身影，可見入昆開發的野心並不小，不過究竟實力如何其實還是得看金川府的表現。

圖1：義承·金川府專案現場實景

義承·金川府位於海源北路與慧谷路交叉口，專案北側是春城慧谷、昆明市政府三幼慧谷幼兒園以及武成小學（春城慧谷分校），東側是高新一小、昆百大·國際派以及延安醫院高新醫院（與專案距離不到1公里）。

圖2：金川府東側距離高新一小不到一公里

專案南側距離首創奧特萊斯約500米，步行10分鐘不到，如果是走最近的路去首創奧萊需要穿過海源寺農貿市場，小編踩盤當天便巧遇趕集日。

圖3：金川府周邊商業，最近五百米左右有首創奧萊

而專案到昆明地鐵4號線和吾悅廣場約有2。5公里左右，步行去吾悅的話稍遠，駕車需要十分鐘左右。不過專案自身帶有商業，位置緊鄰專案，不過目前規劃未明，還需等待。

圖4：金川府西三環測噪音處理辦法

專案西側是西三環，該專案在享受這條快速通道帶來的便利時，相對也會受到一定噪音的影響，義承也考慮到這一點，故而會在專案西側擬建公園綠化帶，給住宅配置隔離窗以及在高架旁設定升學障板來降低噪音對專案的不利影響。

周邊環境說完了，接下來來說產品自身。

圖：金川府規劃效果圖，擬建有38棟住宅

專案佔地約140畝，容積率僅1。83，規劃了23棟洋房和15棟疊拼別墅，住宅建築整體南北朝向。目前專案沙盤上僅展示部分洋房產品，產品一梯兩戶設計，總層高在9-12層，專案預計在2023年交房。

圖：金川府沙盤圖，專案首開30棟和31棟（紅色線標記處）

專案首開30棟和31棟兩棟洋房產品，產品位於專案東南側（慧谷路），其中30棟北側是緊鄰小區主入口，31棟帶有一層底商，同時其南側緊鄰專案規劃的商業用地。

圖：金川府89平米戶型，

首開建面89平米的戶型，此戶型為三室兩廳兩衛設計，主臥朝南，套房設計，次臥和兒童房北朝向。

圖：金川府飄窗設計，預留有儲物櫃空間

其中次臥頻寬0。8米的內陽臺（上圖紅色線框處），半計入產權，而次臥陽臺半計入產權，兒童房和主臥都帶飄窗，雖然產品是毛坯交付，但均在飄窗處預留了儲物櫃空間，這點比較實用。

圖：樣板間L型廚房設計，缺點是冰箱預留面積較小

需要注意的是，由於89平米打造3居室比較緊湊，因此廚房空間相對較小，樣板間內的廚房為L型廚房，如果按照樣板間呈現的風格設計的話，冰箱預留面積較小。

專案後期將會推出98平米以及123平米的洋房產品，均為橫廳設計，陽臺長約6。6米，寬1。6米，部分為贈送面積，其中123平米戶型還贈送有一個入戶花園，面積約有7。5平米，除此外，廚房、餐廳等區域均含贈送空間。

圖：金川府123平米（左）和98平米戶型圖（右）

據置業顧問還進一步透露，金川府打造的產品公攤約在15%，算下來，產品得房率較高。如89平米戶型實得約82平米，98平米戶型實得約99平米，123平米戶型實得120平米左右。

圖：金川府98平米以上戶型的陽臺和123平米贈送的入戶花園樣板間實景

那這樣的產品價格會在多少呢？目前該專案最終價格並未釋放出來，不過據置業顧問透露，價格應該會比周邊同類產品高1000元/平米左右，比如89平米這個戶型預計價格會在1。5萬元/平米。

從目前公佈的戶型面積段看，金川府的洋房明顯比昆明市場上主流的洋房戶型要小一些，特別是最小的洋房控制在90平米以下，幾乎是目前昆明獨一份。

洋房是昆明市場上的稀缺產品，因為居住舒適度比較高，所以普遍都很熱銷，除金川府外，絕大多數昆明洋房專案都將銷售目光瞄準改善人群和中產家庭，戶型一般都比較大，基本都是100平米起步，100平米以下的戶型很少見。

由於市場上洋房戶型普遍偏大，洋房本身單價又高，導致昆明洋房總價都比較高，大多數主流產品總價都要接近200萬，一般年輕人很難承受，但義承金川府將洋房戶型面積拉低到100平米以下，最小的還不到90平米，即便單價比片區普通高層住宅貴一些，總價也不到150萬，甚至有可能低至130多萬，首付最低只要30萬就可以買一套洋房，對昆明年輕人來說算是相當友好了。

總而言之，義承金川府這個專案雖然有三環內少有洋房產品，但因為地段上相對較遠，配套也有待進一步完善，所以將銷售目標瞄準對總價更為敏感的年輕人，也算是獨闢蹊徑了。