恆隆地產董事長陳啟宗：會竭盡所能以內地租金增幅彌補香港

9月11日，香港物業發展商恆隆集團有限公司（恆隆集團，00010。HK）及恆隆地產有限公司（恆隆地產，00101。HK）釋出2019年中期業績。

2019年上半年，恆隆集團收入下降17%至45。05億港元，因無物業銷售收入入賬所致。股東應占純利增加22%至37。09億港元，包括出售非核心投資物業所得收益。每股盈利相應上升至2。72港元。若扣除物業重估收益及所有相關影響，股東應占基本純利躍升59%至23。24億港元。每股基本盈利相應增加至1。71港元。

恆隆集團主要透過恆隆地產在內地主要城市建造、持有及管理世界級商業綜合專案。今年上半年，恆隆地產同樣因因無物業銷售收入入賬，收入同比減少18%至42。04億港元，股東應占純利下降25%至35。16億港元每股盈利相應回撥至0。78港元若扣除物業重估收益及所有相關影響，股東應占基本純利下降4%至22。29億港元每股盈利相應下調至0。5港元

2019年上半年，恆隆地產物業租賃的總收入為42。04億港元。以人民幣計算，內地物業組合的收入增加7%，而香港物業組合的收入同比增加3%。

期內，內地整體組合的收入增加7%至18。94億元。營業溢利增加9%至12。86億元。平均邊際利潤率上升至68%。即使受到港匯恆隆廣場因大型翻新工程而短暫影響其租金收入，上海整體物業收入仍同比增加4%。上海以外地區的物業收入同比大幅增加14%，與去年下半年同比亦增長7%。

來自香港租賃物業總收入及營業溢利分別上升3%及4%至20。14億港元及17。30億港元。整體租賃邊際利潤率為86%。

恆隆集團及恆隆地產董事長陳啟宗於7月30日在兩份中報中共撰寫了約3萬字的致股東函。陳啟宗從所處的市場以及所制定的營商模式闡釋了策略：在中國經濟蓬勃的城市，發展和持有以高階或次高階購物商場為核心的世界級商業綜合專案，並加以管理以作長期出租，而該等購物商場須為其細分市場中的龍頭。

中國有121個大都市人口逾百萬（相對於美國有9個），92個城市人口逾300萬、78個人口逾500萬、13個人口逾1000萬。北京、上海、廣州和深圳等一線城市的購買力確實非常強勁，而二線城市的龍頭如杭州和武漢等的購買力也增長迅速。陳啟宗說，恆隆集團在內地紮根28年，目前只在9個大都市發展。根據現有的策略，估計至少有20個其他的大都市可以考慮發展。

對於拿地，陳啟宗認為，除非該城市位列所有二線城市中的前三分一，甚至前四分一，否則不會考慮。再者，即使該城市符合恆隆集團所有的嚴格要求，但除非“地塊是市內最好的（不僅僅是我們在市內能找到的地塊中最好的），否則我們仍然會不為所動”。

陳啟宗說，要取得成功，管理層必須恪守高階商業（特別是零售）地產業的5個基因，即最佳的位置、充足的土地面積、政府制定的合理發展大綱、妥善的設計和優良的施工。時間跨度必定較長且需要耐心。必須做好等待的準備，良久地按兵不動，伺機而行。對品質的堅持是必要的，且須隨著時間的推移取得經驗和知識。儘管犯錯在所難免，但須竭盡所能避免重大失誤。所有這些守則構成達至成功至關重要的思維方式。這確實很難執行。

陳啟宗表示，內地租務表現應該相當不錯。

上海恆隆廣場的租金應持續穩步上升，而上海的港匯恆隆廣場的資產最佳化計劃一旦完成，將很快進入快速增長階段。

上海以外的物業將保持目前的上升勢頭，原因如下：第一，奢侈品零售行業發展勢頭強勁。第二，多個商場的租戶組合正在進一步向高階市場發展，有許多世界頂級時裝品牌新加入。該集團與這些品牌最近已簽訂或不久會簽訂近60份租賃合約，其中約70%與上海以外的購物商場簽訂。第三，開業數年後，營運開支應穩定下來，使更多收入轉化為利潤增長。最後，恆隆集團將在未來12個月為物業組合增建大量空間。

昆明恆隆廣場及其摩天辦公樓都將開業，待所有奢侈品牌均已進駐，正式開幕典禮將於明年第二季度舉行。

今年9月，恆隆集團在內地的首家酒店──位於瀋陽的市府恆隆廣場的五星級瀋陽康萊德酒店。

無錫恆隆廣場的第二座辦公樓將很快開業，在悉數租出之前，預計租金不會大幅上升。

從2022年上半年開始，恆隆集團在上海以外的第一座住宅大樓──武漢的恆隆廣場──預計將會開售。無錫恆隆廣場的首兩座住宅大樓將於隨後的一年之內開售，之後便是瀋陽市府恆隆廣場和昆明恆隆廣場的住宅大樓。

在杭州。恆隆集團會盡全力在2024年之前為購物商場及一或兩座辦公樓揭幕。整個商業綜合專案按計劃是於2025年之前完成，專案包括一座購物商場、5座辦公樓和一家酒店。

“在2019至2025年的7年時間，陳啟宗預期新建成的總樓面面積共266萬平方米，即每年接近38萬平方米。這相比上一個的7年期要多出40%。”

陳啟宗說，總而言之，本人預期前景可期，唯一令人失望的是香港。我們會竭盡所能，以內地預期租金的增幅彌補差距。