中國寶安地產進退，青島小房企豪賭南海新區

行業分化的加劇讓市場變得千姿百態，有人壯士斷腕，也有人放手一搏。

近日，中國寶安集團（下稱“中國寶安”）釋出公告稱，擬將持有的威海寶順置業有限公司、威海恆運置業有限公司、威海港寶置業有限公司威海三家公司的全部股權轉讓給青島新海園房地產開發有限責任公司（下稱“新海園”），作價6。89億元，涉及土地面積約638畝土地。

與中國寶安相比，“新海園”這個名字在業內還有些陌生，網上的相關資訊也非常有限，交易公告中透露的幾乎是能夠查詢到的全部資訊。2017年，新海園的總資產和淨資產分別約為39。95億元及21。69萬元。

對於一家總資產不足40億元的小型房企，在充滿挑戰的威海南海海岸線一口氣吞下600餘畝土地，這無異於一場賭博。而業界在敬佩新海園的勇氣和魄力之外，更多的是擔憂。

中國寶安的進與退

作為廣東知名的大型國有企業，中國寶安的業務涉及新材料、新能源、現代生物醫藥、房地產開發等領域。在其年報中，“房地產開發業務”被列入“主要經營業務”的名單之中，但中國寶安的地產之路走的並不順暢，其退出房地產的傳言也不時傳出。

2015年，中國寶安將旗下寶安地產15%的股權以協議的方式轉讓給東旭集團，取得約8。2億元的投資收益。該交易完成後，中國寶安持有寶安地產股權將降至4。8%，退出了第一大股東的位置。

這樣的舉動讓業內和投資者心生質疑，“剝離地產”的說法也由此而生。但中國寶安很快就用行動迴應了這一傳言，2016年，中國寶安砸下13。2億收購華信達房地產55%的股權，獲得深圳龍崗區橫崗街道茂盛片區城市更新專案的開發與建設權。

忽進忽退的節奏讓人難以捕捉到中國寶安的地產邏輯，但透過此次出售威海三個子公司的公告中可以明確一點，中國寶安正在進行轉型。其公告顯示，本次出售威海三家公司股權是為了最佳化產業結構，促進產業轉型升級，集中資源發展新材料、新能源等高新技術企業，轉讓所得的現金將補充公司營運資金。

關於轉型的說法，時代財經向中國寶安相關人士進行查詢，其給出了肯定答案，“調整房地產業務結構的初衷更多是在發展新能源的過程中看到了利好，尤其是貝特瑞經營發展的勢頭讓公司更傾向於往高新技術產業方面佈局。”

中國寶安年報顯示，高新技術產業在其收入中的佔比正在逐步提高，2017年，高新技術產業營收約為42。18億元，佔總營收比重從2016年的45。6%上升到2017年的60。07%。反觀其地產業務，去年的收入約為5。86億元，是中國寶安幾個主營業務中收入最低的一項，在總營收中的佔比僅為8。35%，而在2016年，這一數字還是15。58%。

顯然，與高增長中的高新技術產業相比，收入不佳的地產業務顯得有些“雞肋”。因此，將部分地產資產賣出，不僅能夠騰挪出部分資金用以擴大高新技術的規模，還能獲得不錯的收益。此次出售威海三個子公司，預計能夠為中國寶安帶來約3。4億元的收益。

不過，即便地產業務的佔比逐步下降，中國寶安相關人士依然否定了“剝離地產”的說法，“在寶安集團內部，從未聽說公司要退出房地產板塊。只不過目前對於三四線城市，公司著力去庫存，出售三家威海公司，也只是部分對未建地塊進行出售。未來集團還是希望地產業務更集中在一線城市，這也是最佳化產業結構的一部分。”

值得一提的是，今年中國寶安或將延續出售地產資產的節奏。其釋出的《2017年度董事局工作報告》中坦言，過去的一年，旗下房地產業存在的主要問題是部分企業開發週期長，未能快速回籠資金，整體盈利水平不理想，部分割槽域去庫存工作未達預期。因此，2018年，中國寶安準備在加快推進在建專案實現高週轉的同時，著手去庫存和資產處置，減少積壓以盤活資產。

新海園豪賭南海新區

“新海園以建設經濟適用房起家，發展的初期，新海園有著不錯的資源，倚靠開發經濟適用房專案，新海園也在山東省內積累了少許知名度。”青島一位業內人士告訴時代財經，新海園成立已經有近二十年的時間。

據青島當地媒體報道，新海園在青島已開發多個房產專案，有李滄的米羅灣、福林苑、優盤財富街、市北的新僑花園、北嶺山花園等，包含住宅和商業。

時代財經查詢到，目前這些專案均已顯示售罄。“隨著外來房企的增加，近幾年新海園在山東省內拿地的機率也越來越小，所以2016年的時候，新海園把業務重心轉到了海口。”上述業內人士說。

天眼查資訊顯示，2016年年底，新海園從海南駿豪旅遊發展有限公司（下稱“海南駿豪”）手中收購了海南勝虹實業有限公司（下稱“海南勝虹”）60%股權。緊接著在2017年3月，海南勝虹再次出現變更資訊，海南駿豪退出了該專案，新海園成為唯一的股東。

據瞭解，海南駿豪實際為觀瀾湖旅遊度假區的開發主體，而新海園收購海南勝虹所獲得的觀瀾湖·觀邸專案正是位於觀瀾湖區域內。但僅僅踩準市場節奏是不夠的，從網上樓盤資訊可以看出，觀瀾湖·觀邸一直採取打折促銷的方式在進行“搶收”。

“藉著2017年海南樓市的火爆，新海園確實有了一筆不錯的收入，只是今年限購政策出來後，新海園又被打回了‘原形’。”業內人士認為，海南市場已然風聲鶴唳，手中恰好有些許資金的新海園要維持下去，只能重回山東。

就這樣，南海新區成為了新海園奔赴的又一個戰場。搜尋南海新區可以發現，這是一個被成為“北方浦東新區”的新城。11年前，威海政府啟動了南海新區的建設，按照最初的規劃，南海新區要建設成為山東半島藍色經濟區重點建設的海洋經濟新區。

宏偉的規劃也確實吸引了一些大牌房企的關注，今年2月，雅居樂與威海市南海新區管委會正式簽訂投資協議，一個名為“威海體育休閒特色小鎮”的專案將在南海新區落地，雅居樂對該專案的投資將達到500億元。

在去年11月雅居樂就該專案與南海新區簽訂框架協議時，還邀請到劉國樑以及王楠夫婦為其站臺。有了體育名人和明星房企的雙雙“站臺”，讓南海新區火了一把。

青島時代縱橫總經理張百忍稱，南海新區當前的發展與海南早期相似，以海資源為依託，“海景房”成為南海新區最大的賣點，近年來隨著青島限購政策的趨嚴，南海新區作為延伸帶也吸引了不少購房者。

“但南海新區目前的狀況還是有些尷尬。價格虛高、銷售嚴重依賴渠道是南海新區房地產市場的特點，這樣的市場環境並不健康。”張百忍認為，南海新區非常考驗開發商的綜合實力，而新海園的銷售規模大約在十幾億的級別，不論是產品開發實力還是營銷能力，新海園都無法與外來房企抗衡，638畝地前景難測。