3300億蘇州工業園，跑出產業運營的百億龍頭

記者丨鍾黛 編輯丨譚璐

10月最後一天，總部位於蘇州的中新集團，連發兩份公告。

中新準備以至多1。8億元，分別參投蘇州聚源振芯、蘇州耀途兩家股權投資合夥企業，佈局半導體晶片設計、物聯網與大資料應用等行業。

中新是一家特殊的地產商，

由中國、新加坡兩國政府於1994年8月合作設立

。

當年蘇州工業園區啟動建設，中新成為園區開發主體與兩國合作載體，2019年12月在上交所掛牌上市，現為全國產業地產商TOP10。

蘇州工業園一直是中新的基本盤，單單2022年上半年，即為園區引進內外資新專案近40個，其中科技專案23個，完成新增註冊內外資合計近80億元。

如今，賣地收入收緊，租金增長有限，背靠大樹的中新集團，也在謀求新的增長點。

“產業地產行業迎來了底層商業邏輯的變革，要打造第二增長曲線，就要追求租金以外的收入。”金地威新產業研究院院長葛培健說。

走出蘇州

中新紮根的蘇州工業園，是一個巨無霸的存在。

2021年，園區GDP高達3330。26億元，

一般公共財政預算收入400.06億元

。

中新是園區招商引資主力軍，也為園區交通、教育專案及產業載體建設提供保障，他們甚至投資、管理著一家國際學校——蘇州新加坡外籍人員子女學校。

中新在努力複製蘇州工業園區的模式。

從2009 年走出去開始，其先後開拓了蘇錫通科技產業園、中新蘇滁高新技術產業開發區、中新嘉善現代產業園等7個國內產城融合園區，涉及開發面積約210平方公里，且拓展了首個海外園區——緬甸工業園，專案面積約4。36平方公里。

同時，中新為大小園區提供高品質工業類載體、特色產業園、物流園、藍白領公寓等產品的開發建設、招商租賃、運營管理的全生命週期服務，獲取穩定收益。

目前，其運營的工業載體（主要為廠房）近140萬平方米，單在蘇州工業園區內，即運營標準廠房近90萬平方米，定製廠房約20多萬平方米。

現階段，

中新集團的主營業務集中在蘇州，在南通、宿遷等地也有園區開發運營專案

，深耕長三角，佈局全國的步伐，整體較慢。

一名券商地產分析師對《21CBR》記者指出，產業園企業大多具有很強的地域屬性，僅有少數企業能“走出去”。

就中新而言，其整體經營風格偏穩健；從業務層面，中新多承擔大型片區開發、政府專案，較為複雜。

9月16日，中新與常熟高新技術產業開發區簽署協議，提供品牌輸出、軟體轉移服務以及產業發展等服務，合作區域總面積約46。43平方公里。

有分析認為，中新集團能落地輕資產專案，說明它在運營方面已輸出一套成熟經驗，對租戶有較強的溝通和議價能力。

一體兩翼

“中新集團做的是產業新城，一些城市運營商的主題未必是產業，還有大量住宅商辦的內容。”

克而瑞產城發展部總經理盧文婷對《21CBR》記者指出，中新的核心優勢為產業能力，這是當下各地政府所需要的。

2019年上市前，其即已剝離銷售類房產業務，不涉足住宅開發。

營收方面，園區開發運營是中新挑大樑的業務，

2022年上半年，園區開發運營收入20.21億元，佔比約八成左右

。

細究園區開發運營的具體構成，非常豐富， 不只是土地一級開發、房地產經營，其中也涉及市政工程服務、熱電站、自來水廠和汙水廠等設施，且回報也相當不俗。

截至11月4日，中新集團的市值約為120億元，1-9月份，淨利潤為10。33億元。

產業地產的底層邏輯，正在發生轉變。

盧文婷認為，“政策調控之下，產業地產商必須轉變為產業運營商。”

原因在於，一方面，賣地收入收緊，必須加強運營能力。“以前100%的工業用地可出售，現在部分三四線城市可能70%可出售，二線城市可能50%可出售，其餘必須持有。”

“現在推出了很多新型產業用地（M0），不僅不讓賣，且對產業准入的要求更高。比如，畝均稅收必須達到200萬元，需要招引數家500強企業總部，還要引入高層次人才等。”盧文婷說。

園區的租金收入有限，投資回收期長，中新這類企業，就需培養多元增收業務

。

“如果把前期的重資產投入透過租金來回收，一般需要10年以上，營收好的園區也需要七八年。”盧文婷表示。

中新管理層確立了轉型方向：以“產業園區的開發運營”為主業，以“產業投資+綠色公用”業務為輔。

內部稱之為“一體兩翼”。

近水樓臺

中新集團參投基金，不是偶然的。

截至2022年6月末，其已累計認繳外部市場化產業基金34個，認繳金額約30億元，拉動基金落地規模超500億元，其中落地蘇州工業園區的規模超200億元。

其中，新能源、新材料領域的投資金額佔比最高，約佔43%，其次為醫療健康、高階製造，以及資訊科技與半導體領域。

月亮灣供冷中心

直投方面，截至今年6月末，

中新集團累計投資19個專案，累計認繳金額約3.4億元，拉動總投資35億元

。

人民大學重陽研究院高階研究員王衍行對《21CBR》記者表示，產業園運營商做產業投資，有明顯優勢：

一是已入園企業的質量及前景，使產業園運營商足以選出理想的投資標的，特別是蘇州產業園的“領頭羊”優勢，可以產生協同效應；二是近水樓臺，盡職調查的便利優勢更明顯。

中新的投資業績，的確不俗。

2021年，旗下股權投資公司

“中新興富”的淨利，高達5.27億元，回報相當高

，成為最掙錢的單體子公司。

當然，也存在短板。

從長期看，投資選擇的視角、視野可能偏窄；在綜合評價投資標的上，可能在利益權衡方面因小失大；影響入園企業處理“近親”關係。

在綠色公用業務方面，中新形成公用事業、環境綜合服務、新型能源服務三大業務型別。

集團在加速發力新型能源服務，截至2021年底，累計投資運營36個分散式光伏專案，2022年上半年又新成立中新綠色發展（蘇州）、中新旭德新能源，有望成為新的增長極。

中新集團董事長趙志松說過，致力於賺有邏輯的利潤，賺來自於核心競爭力和主業的利潤，賺來自符合企業未來發展方向的利潤。

深耕長三角地區，這家特殊地產商的轉型，格外靈活。

圖片來源：官網