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賣2.9萬㎡?比二手便宜!番禺市橋全新盤悄悄入市
- 由 樂居網廣州 發表于 足球
- 2023-01-09
市橋房價為什麼這麼低
低價殺入,能否取勝?
眾所周知,番禺市橋板塊在過去幾年一直都以二手房成交為主,不是大家不想買新盤,而是根本沒貨賣。
直到今年,隨著大華·紫悅府、龍光·天璞、電建地產·洺悅玉府“三大金剛”出現,市橋的新房市場才重新活躍起來。
不過,拿地價決定房價,這三大新盤均價都超3萬元/㎡。其中,大華·紫悅府均價約3。4-4。7萬元/㎡;龍光·天璞和電建地產·洺悅玉府,洋房均價都在3。5萬元/㎡左右。
總之,剛需想在市橋板塊上車,不易。
但近日樂居君發現,板塊內有一個叫璞悅臺的新盤正準備低調開盤,從地圖上看,它與地鐵3號線市橋地鐵站的距離,比以上三個盤都要更近,吹風價卻比它們都要低,居然能有2字頭!
不多說了,樂居君馬上為你們探路。
01
周邊配套匱乏 但舊改如火如荼
雖然在地圖上看,璞悅臺離地鐵站不遠,但實際上,從市橋地鐵站A出口出來,還要步行一段距離到黃編牌坊公交站,坐兩站公交到公路局南城分局,才能到達專案,整個過程耗時近半個小時,不太適合高度依賴地鐵出行的人群。
別小看這30分鐘,它足以讓商鋪林立的繁華街道,變成遍佈廠房和自建房的村莊。
市橋地鐵站周邊的繁華街景
璞悅臺周邊街景
樂居君實地走訪發現,專案周邊並無大型商場和食肆,配套實在欠缺;學校方面,按照招生地段劃分,業主孩子將會入讀蔡二村的螺山小學(村小)。
另外,專案自身沒有配套幼兒園,業主可選擇隔壁的春華幼兒園或者周邊的私立幼兒園。
不過比較值得期待的是,專案周邊的很多村莊已經開始舊改,未來片區環境配套會上一個檔次。
以專案所處的蔡邊二村為例,其在今年7月釋出舊改招標公告,合作企業身家要求最低200億元。
至於蔡邊一村舊改專案已經在2019年1月被上海升龍拿下,總投資不少於60億元。規劃顯示,該專案將打造為總部創智園、文旅宜居地,透過增加大量的住宅用地和商業用地,總建築面積增加了133。6萬㎡,同時增加中小學、幼兒園、醫院等公共配套設施。
改造後的蔡邊一村,未來儼然一座生活大城。
不難看出,假以時日,璞悅臺周邊配套會大大升級,但主要還是靠“蹭”。
02
最低2.9萬元/㎡ 戶型設計有亮點
雖然先天優勢不明顯,但專案比較“爭氣”,能看出來是下了功夫打造產品的。
首先,專案佔地面積僅18518㎡ ,但園林綠化率也高達46。8%,沒有因為面積小就壓縮園林空間。
雖然還未完工,但從雛形也能看出來這裡的園林設計比較氣派。
其次,整個專案只有3棟建築,一共360戶,容積率只有2。4,建築密度為10。9%,而其它住宅一般都超過20%。小區內還帶泳池、籃球場、底商等配套,更驚喜的是,專案為純版式住房設計,所有戶型都朝南,南北對流。
車位方面也秒殺很多大盤,配比為1:1。42,算是很充足了。
專案預計8月中下旬開盤,首推最裡面的1棟,相對比較安靜,之後再推3棟,最後才推中間的2棟。
戶型方面就比較簡單粗暴了,無論哪一棟都只有兩種選擇:102㎡三房兩廳兩衛和128㎡四房兩廳兩衛,目標對準改善型客戶。
從上面戶型圖都可以看到,兩個戶型都比較方正,主臥均帶衣帽間和衛生間,
樂居君參觀完樣板間後,只有兩個最直觀的感受:
實用率高,空間寬敞!
陽臺無敵!
直接上圖讓大家來感受一下~
102㎡三房兩廳兩衛樣板間:
該戶型衛橫廳設計,廳出陽臺,採光和通風都很好。
|客廳
陽臺6。4米長,在這裡喝喝茶,放放空,實在愜意。
兩個次臥面積都不小,放了書桌、衣櫃等傢俱,空間也不顯狹窄。
|三個房間
廚房還貼心做了冰箱的收納位置,放下一個雙門大冰箱,廚房裡走動兩個人都還綽綽有餘。
|廚房和衛生間
128㎡四房兩廳兩衛樣板間:
與三房戶型相比,四房戶型多了26㎡,增加了一個房間,客廳空間相對也比較大。
|客廳
|兩個次臥
|書房
|主套和配套的衛生間
來品品這個6。5米長的陽臺,真是絕了……
|6。5米的陽臺
陽臺朝南,正對小區園林,景觀還是不錯的。
此外,專案每棟樓的大堂都分了左右兩個入口,相當於一梯兩戶(實際是兩梯四戶),能保證業主私密性,居住品質較高。
價格方面,銷售替樂居君算了一套102㎡三房兩廳兩衛戶型,總價為310萬元,摺合約3萬元/㎡,首付為93萬元。
對於這個價格,銷售坦言是“預多不預少”,也就是到時開盤價有可能是低於3萬元/㎡的。“到時開盤價肯定不會到3。3-3。4萬元/㎡,有可能最低到2。9萬元/㎡,但這個均價只會出現在128㎡四房戶型,目前有3萬抵8萬優惠。”
這也意味著,專案吹風價為3萬元/㎡,實際開盤可能會出現2。9萬元/㎡!
什麼概念?這個價格甚至比市橋板塊一些超20年樓齡的二手房都要低!
以市橋地鐵站為中心,一公里為半徑畫個圈,星譽花園、鴻禧華庭均價都超3萬元/㎡,而彩晴軒、北城雍雅園、溫馨裡均價在2。8~2。9萬元/㎡左右。
均價3。6萬元/㎡的鴻禧華庭雖然已經有24年樓齡,但勝在近地鐵站,且小區規模大,僅樓下底商已經能滿足業主日常需求,更不要說周邊有鑽匯廣場、喜悅新天地等大型商業中心了。
與鴻禧華庭相比,星譽花園離地鐵站就遠點了,但其樓齡僅得9年,所以均價也高達3。1萬元/㎡。
至於均價2。9萬元/㎡的北城雍雅園和彩晴軒,樓齡分別為30年、17年。
也許有人會覺得,市橋地鐵站周邊超20年樓齡的二手房配套成熟,均價比璞悅臺要高,是很正常的,畢竟地段決定一切,在總價相差不大的情況下,自己也會優先選擇二手房。
但也有人會覺得,只坐兩個公交站就能以更低均價買到一手房,住個精裝新房不香嗎?!
只能說,各花入各眼了。但樂居君踩盤發現,即使是工作日,現場客戶都基本坐滿,他們大部分操著粵語口音,銷售也證實目前有5、60人下了誠意金,大部分為市橋本地人,有些還是旁邊的蔡邊村村民。
“他們房子都準備拆遷了,所以先來看房,買了可以在拆遷時住,就不用租房了。”銷售說道。
所以說,璞悅臺最低2。9萬元/㎡這個價格,對特定人群還是有一定“殺傷力”的!
03
產權縮水近26年
樂居君從陽光家緣網查詢得知,專案由番禺本地開發商——禺城建設綜合開發公司開發建設,它開發過的專案還有位於番禺沙灣的敏建錦繡世家,如今二手均價2。3萬元/㎡。
陽光家緣網還顯示,璞悅臺是在1994年10月拿地的,至今產權縮水將近26年。但民法典已經規定,70年產權的房子可以自動續期,所以這個影響不大,
總結下來,樂居君認為專案價格有優勢,產品也打造得比較精細,對有車一族友好(順著番禺大道可以直達廣州市區和南沙、過了機電山莊立交橋回到市橋老城)。
但是缺點也是十分明顯的:周邊配套匱乏,想要好學位的客戶基本不用考慮;小區規模小,也註定了公共配套設施不會太多,只能等周邊舊改改善。
樂居君認為專案的價效比還是比較高的,但買不買得過就見仁見智了。還有比較有意思的是,與其它新盤即將開盤不同,該專案十分低調,既沒有啟動中介渠道蓄客,也沒有到處賣廣告,基本都是“自來客”,難道開發商也覺得不愁賣?
好了,看到這裡,你對這個新盤有什麼看法?歡迎在下方留言區和我們一起討論~
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文章來源:樂居買房