帶你瞭解房改的邏輯！

曾經，普通人要解決住房問題，基本只能靠“福利分房”

——國家建房、單位分房，你能住但不是你的；只要你一直屬於這單位，你能一直住到去世；一旦你從單位離開，單位就收回房屋；萬一想換更大的房子，嘿嘿，那你幾乎只有一個辦法——升職。

時間來到1998年，平地一聲驚雷，一切都變了

——當年7月GWY釋出“23號文”，明確停止住房實物分配，逐步實行住房分配的貨幣化。

由此，

“98房改”揭開了房地產市場化序幕

。

我們把時間線往前推一年，這世界發生了什麼？

——1997下半年，亞洲金融危機爆發。

當時經濟下行壓力很大，房改達成了共識，即是讓住房成為經濟新增長點和消費熱點。

2003

年8月GWY明確提出“房地產業已經成為國民經濟的支柱產業”，要“促進房地產市場持續健康發展”。

隨即，相關部門出臺相應政策進行輔助。

看到這裡，各位看官，發現沒？

今年使出吃奶的力氣救樓市，是為了救經濟，

當年搞房地產商品化、市場化，原本就是為了救經濟。

所以，對此有什麼看不明白的嗎？

那就請看下圖，中國GDP增速年度走勢，

——1998和1999年GDP增速還在谷底，2000年GDP增速又回到兩位數；

——2004年6月SARS結束，2005年GDP增速又飛起來了。

毫不誇張的說，98房改成就巨大，對經濟社會發展功不可沒。

但是，但是——

又不得不說的是，98房改並不徹底，留下很多疑難雜症。

特別是漲價去庫存以來，高地價、高房價、土地財政等及由此衍生的問題疊加交織，剪不斷理還亂！

各位看官，請看看下面的百城價格指數——

2015年一線城市領漲全國，2016年新一線、二線城市開始明顯跟漲，2017年三線城市接著明顯跟漲。

即使2016年底提出房住不炒，房價上漲依然沒剎住車，直到2021年下半年，房價上漲終於被剎車了。

所以，我們可以看到——

2015

年以後，過高的槓桿從gov部門、企業部門轉移到居民部門，只有居民部門的槓桿率是一直上升的。

但是，

槓桿轉移之後，然後要做的就是，

——用調控政策把樓市封印住，然後以時間換空間，在一段較長時期內，逐漸用經濟發展來燙平高槓杆。

各位看官，這句話，請一定記住，一定理解啊！

這話什麼理解？簡單直接的說，就是——

收入增長要快於、至少不應落後於房價增長，房價收入比必須迴歸合理區間。

所以，為什麼要保就業、保民生，就是要保證居民的現金流不能出問題，

然後慢慢的軟著陸，不然刺破泡沫硬著陸就真的完犢子了。

但是，必須承認的是——

時至今日，房地產依然是中國經濟的支柱產業

。

2020年中國房地產行業產業鏈在GDP中佔比超過15%，城鎮居民家庭實物資產的70%以上是住房資產。

2021下半年以來，房價下行雖然打破了房價永遠上漲的預期，但是經濟增長的壓力也更大了。

2021下半年各地只是不讓房價跌，2022年以來各地真的是使出吃奶的力氣在救樓市了。

正因為房地產擔著天大的干係，這次救經濟、救樓市要謀全域性謀萬世。

此時此刻，我們回望98房改方案，其實還有這麼一條——

建立和完善以經濟適用房為主的多層次城鎮住房供應體系，對不同收入家庭實行不同的住房供應政策。

看到這裡，各位看官，有木有覺得二十多年前竟也有如此睿智的政策？？

毋庸置疑，房地產在國民經濟中的地位堅如磐石，房住不炒作為基本國策的地位也是不可動搖的。

所以，我們重點要看這句話——

加快建立多主體供給、多渠道保障、租購併舉的住房制度。

這句話有沒有覺得眼熟？與98年房改方案的“多層次城鎮住房供應體系”，竟有異曲同工之妙。

什麼叫多主體供給？

肯定不能全是商品房，共有產權房、公租房等保障性住房等也不能少。

什麼叫多渠道保障？

肯定不能只有房企，地方gov、國資平臺等也要提供房源。對此，已經有些二三線城市在行動了。

什麼叫租購併舉？

一句話，

“市場的歸市場、保障的歸

保障

”

。

隨著城市分化、產業分化以及收入分化，必然導致財富分化，

那麼，體現到房地產領域就是——有人住大別墅或者大平層，有人住大房子，有人剛好能住小房子，還有人剛好買不起房子只能靠gov支援。

現實就是這麼殘酷，不可能所有人都能衝進商品住房市場的。

2020

年深圳提出要學習新加坡，未來深圳的住房比例是“六比四”，讓60%的市民住進公共住房。

那麼，讓人無比傷腦殼的靈魂拷問來了——

怎麼辦？怎麼實現這個住房制度？？

毫無疑問，這是在房住不炒前提下，一段較長時期的，系統性變革。

——土地拍賣制度怎麼調整？地方財政怎麼解決？商品房預售制度怎麼與時俱進？

——收入分配製度怎麼調整？財稅制度怎麼調整？

——租購平權制度怎麼建設？落戶、上學、就醫等如果不能實現平權，誰買共有產權房等政策房源？

可以說，這些事情，沒有一件是容易的，但沒有一件是可以不做的。

沒個十年二十年，要全部做完這些事情是很難的。

路漫漫其修遠兮，不達目的不能罷休啊。

那麼，大家都會關心的終極問題來了

——樓市還有機會嗎？機會可能會在哪裡？

答曰：樓市的機會並沒消失，只不過不再是所有城市都有機會。

首先，聚集都市圈與核心城市，這些城市的房價基礎比周邊城市相對更夯實。

我們來看下，國家重點規劃建設的城市，在哪裡。

2020年11月國家十四五規劃和2035遠景目標公佈，明確

中國城鎮化主力方向就是“以中心城市為核心的城市群和都市圈”

。至2035年，10億城鎮人口、70%-80%經濟增長動能都將聚集在

19個城市群

。

我們所熟知的國家中心城市、副省級城市、計劃單列市、省會城市、經濟強市人口大市，以及這些城市周邊的強縣強鎮，大部分都囊括在這19個城市群。

其次，聚集重點產業落位的城市，這些城市的房價上漲潛力相對更大。

正如娃總

《

萬字長文（下）：風向變了！樓市新秩序建立，請提前佈局！

》

所言，尋找軌交、5G、工業網際網路、人工智慧等下一代技術紅利爆發的城市。

如果把這些產業落位的城市做交叉對比，共有12個城市承擔著新基建崛起的重任，這些城市分別是——

北京、上海、廣州、深圳、南京、杭州、成都、武漢、合肥、蘇州、寧波、無錫。

這12個城市鎖定了下一輪技術爆發的紅利，也鎖定了下一輪樓市的機會與紅利。

一言以蔽之——

基於自身條件允許，跟著國家規劃與高新技術產業走，選擇資源更聚集、能級更高的城市配置資產。

畢竟，都市圈和城市群內部的核心城市或中心城市，往往更能推行“市場的歸市場、保障的歸保障”；

公租房，解決新市民進城的第一站居住問題；

共有產權房，解決城市中低收入家庭的剛需居住問題；

普通商品住房，解決城市中高收入家庭的改善居住問題。

很多人都說是現在決定未來，但實際是未來決定現在。

以調控政策封印樓市，以時間換空間，用經濟發展燙平高槓杆

——這是未來的根本目標，不可更改。

房地產依然是中國經濟的支柱產業，救經濟必須救樓市

——這是當下的最大實情，不可否認。

房住不炒，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購併舉的住房制度

——這是基於未來目標與當下實情的制度安排，難而正確且必須！

明白了來龍去脈，也更能理解，現階段和2023年的樓市政策還將延續救市政策基調。

而在房住不炒與因城施策的雙輪政策驅動下，樓市將達到新的平衡。

但是，在這些過程中，城市分化、產業分化、財富分化、人口分層，

一句話，樓市越來越分化，機會也越來越集中，買房也越來越成為一項需要專業的技術活。