從物權角度看離婚協議中房屋變動效力

前言

我國民法對不動產的取得采取“登記生效”主義，但登記並非不動產物權變動（包括取得）的單一生效要件。《民法典》第209條規定，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但是法律另有規定的除外。

這裡

“法律另有規定”即包括《民法典》第229條規定的因人民法院、仲裁機構的法律文書導致物權設立、變更、轉讓或者消滅的，自法律文書生效時發生效力。

本文從物權法角度，看不同離婚方式對婚內共同房屋處置上會產生不同的法律效果。

一、

協議

離婚對不動產物權的影響

離婚男女雙方對於房產歸屬的約定往往是離婚協議中一項重要內容，由於是雙方圍繞身份關係下所進行整體處理，包括解除夫妻關係、子女撫養問題等，所以離婚協議中財產內容部分相比於普通財產協議，具有更強的法律效力，包括不得事後進行反悔，行使

撤銷權等，司法實踐有時承認離婚協議約定的不動產物權，具有直接對抗強制執行的效力，承認離婚協議物權約定具有物權變動的法律效力。但由於協議離婚相比於法院訴訟離婚具有更都的自主性、隱蔽性，加之近年來各種社會因素，使的

“假離婚”現象比較普遍，為避免以“假離婚”為逃避債務的手段，法院對協議離婚下所為的房屋處理，既力不從心（法律上沒有‘假離婚’的概念和說法），又不得不加以提防和處理，試以下面兩個方面加以說明：

1.涉及政府保障性住房申請和供給分配上

保障性住房包括：廉租住房、經濟適用住房、限價商品住房、公共租賃住房等，由於屬政府福利性保障住房，相關政策均規定了嚴格的申請和分配條件，不允許私自處分、轉讓。

其中《經濟適用住房管理辦法》第三十二條規定：已參加福利分房的家庭在退回所分房屋前不得購買經濟適用住房，已購買經濟適用住房的家庭不得再購買經濟適用住房。即：如果申請人名下有經適房，則不能透過公租房變更申請資格；如果先有公房後申請經適房，則需將公房退回，否則也將不具有申請經適房資格。《北京市公有住宅租賃合同》第十二條規定：乙方有下列情況之一時，甲方有權中止合同，收回房屋：

1、擅自將承租的房屋轉租、轉讓、轉借、私自交換使用、出賣或變相出賣使用權的。北京市人民政府《關於城市公有房屋管理的若干規定

》第十二條第（八）項規定，承租者不得擅自將承租的房屋轉租、轉讓、轉借他人或擅自調換使用，不得利用承租的房屋進行非法活動。違者，出租單位有權中止租賃合同，收回房屋。

案例方面也有很多相關認定。如北京市第四中級人民法院對楊某某訴直管公房變更承租人一案中認定：另結合楊某某提交的簽署於

2019年6月24日的《自願離婚協議書》及其於庭審過程中對婚姻關係存續期間家庭房產情況的陳述，原告楊某某提出的承租人變更申請不符合變更條件，宣房一分公司作出《答覆意見書》並無不當。對原告提出的訴訟請求，本院不予支援。

2.涉及債務強制執行上

《全國法院民商事審判工作會議紀要》第

124條規定，作為執行依據的生效裁判並未涉及執行標的物，只是執行中為實現金錢債權對特定標的物採取了執行措施。對此種情形，《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》第26條規定了解決案外人執行異議的規則，在審理執行異議之訴時可以參考適用。依據該條規定，作為案外人提起執行異議之訴依據的裁判將執行標的物確權給案外人，可以排除執行。

最高人民法院在（

2021）最高法民申1530號

民事裁定書中認為，作為被執行標的物的涉案房屋，在王楠與王浴楠協議離婚時，已約定歸王浴楠所有。因房屋本來就登記在王浴楠名下，故無須另行辦理產權過戶手續，王浴楠即對案涉房屋享有所有權。在霍海燕沒有提交新的證據證明案涉離婚協議存在惡意串通規避債務的情況下，原審判決判令不得執行案涉房屋並無不當。

二、經訴訟離婚對不動產物權的影響

從離婚協議形式上，無論協議離婚還是訴訟離婚，都可以存在離婚協議；從離婚效力上，無論哪種方式，離婚協議都會產生相應離婚後財產分割的法律後果。但不同於協議離婚，訴訟離婚中的離婚協議書必須是基於訴訟離婚所達成的協議，而非婚姻期間產生的其他文字性協議材料。從離婚協議效力上，透過訴訟離婚的離婚協議書內容，最終是以法院具有強制執行力的法律文書形式得以體現，因此除具有法律強制執行力外，還具有一定的公示效力，這裡的內容自然也包括對房屋不動產的處理上，因此，

基於訴訟離婚判決確認的物權變動，自判決生效時取得該物權，其法律依據是《民法典》第

229條以及最高院關於民法典物權編的解釋（一）

第七條：人民法院、仲裁機構在分割共有不動產或者動產等案件中作出並依法生效的改變原有物權關係的判決書、裁決書、調解書，以及人民法院在執行程式中作出的拍賣成交裁定書、變賣成交裁定書、以物抵債裁定書，應當認定為民法典第二百二十九條所稱導致物權設立、變更、轉讓或者消滅的人民法院、仲裁機構的法律文書。

在司法實務中，除大多數透過訴訟離婚取得房屋變更效力外，還出現過男女雙方基於訴訟離婚，一方取得申請人

/承租人名下政策保障性住房居住權利益的案例，這點在協議離婚中是無法達到的。

三、關於因離婚發生物權變更登記

根據《民法典》第二編第二章關於物權的設立、變更、轉讓和消滅，我國採取嚴格物權登記主義，即

“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但是法律另有規定的除外。”如前言所述，因離婚事實導致物權發生變動，應適用身份關係特別法而非合同法律關係。

另根據該法第二百一十五條規定，當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者當事人另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。離婚非合同行為而是基於身份關係整體進行處分，其中對不動產物權的處理自然就具有物權變動效力，而非合同責任關係，基於離婚取得房屋繼而進行變更登記則屬於行政管理範疇而非物權取得要件。

結語

協議離婚和訴訟離婚都會產生所涉房屋不動產處分歸屬後果，但二者在實踐中對物權取得上存在一定的差異。不利哪種方式取得不動產物權權利，如不及時進行變更登記就不能產生外部物權公示效果，一旦發生糾紛時也無法基於物權所有權主張權利，而只能進行事後追責，存在一定的風險。