為什麼這裡特別受剛需歡迎？

這週三，位於寶山的大華公園城市又一次開盤售罄了。。。

積分高達

61.87分

，比肩大虹橋，但依然沒有擋住購房人的腳步。

大華的熱度其實並不讓人意外。

地處中環外的共康，價格卻不到6萬，比起南邊同環線的金橋，足足便宜了

1萬

。

郊區的價格，卻買了市區的地段，很難不讓人動心。

其實，價效比一直也是寶山最誘人的標籤，作為僅次於閔行，第二靠近市區的郊區，價格上卻是中外環最低。

但更重要的是，雖然價格親民，寶山的房價卻一直

穩中有進

，雖然不敢和前灘，張江這些區域相比的漲幅相比，但也不會讓人失望。

這也吸引了不少買房人的目光。

那麼寶山今年還有什麼其他機會呢？

目前，寶山的教育，地鐵，醫療衛生配套，其實都集中在

寶山的南部

（上海繞城高速以南）。

在2035規劃中，寶山南部區域也是被納入了主城區。

十四五規劃中，在交通上，也將加強寶山南部的橫向交通路網。而十四五期間重點打造的科創產業，也全部分佈在寶山南部。

這也說明，

南部將是寶山的重點發展區域。

這樣的一個價格窪地，未來的價值高地，非常適合剛需入手。

而今年，目前在這個區域內共計有三個優質專案：

四季都會綠龍北，萬業紫辰苑·博萃，中企光華雅境

。

今天我們就來聊一聊這三個專案究竟如何選？

區位交通層面：

四季都會綠龍北，萬業紫辰苑·博萃都在

楊行板塊

，兩個專案直線距離885米。

中企光華雅境則位於

顧村板塊

。

地鐵出行方面，四季都會綠龍北距離1號線富錦路地鐵站約1千米，到人民廣場需要49分鐘。

萬業紫辰苑·博萃距離距離富錦路地鐵站1。4公里，到人民廣場需要57分鐘。

中企光華雅境位於顧村板塊距離7號線劉行地鐵站2。2公里，到人民廣場1小時26分鐘。

自駕方面，四季都會綠龍北，萬業紫辰苑·博萃周邊都有南北高架和逸仙高架兩條南北大動脈，而中企光華雅境周邊有滬崇高速，到人民廣場大約1小時。

總體而言，

自駕出行，三個專案出行都很方便

，

地鐵出行，四季都會綠龍北的交通出行更佔優勢。

板塊層面PK

三個專案分別位於楊行和顧村板塊，兩者都緊鄰外環外，物理位置上，其實差別不大。

規劃上，顧村是未來的地區中心，規劃能級高於楊行。

但在交通層面，楊行業迎來重大利好，規劃中的上海新楊行站選址在江楊北路與G1503東南側，是集北沿江高鐵和滬通鐵路於一體的

客運樞紐站

。

以寶山為核心的北上海，對外輻射江蘇省近滬地區城市、對內聯絡中心城及周邊新城，寶山將變身成“上海北部地區級交通樞紐”。

雖然不是地區中心，楊行作為北上海第一個集高鐵和鐵路為一體的客運樞紐站，未來也不可小覷。

在配套上，顧村的整體配套優於楊行板塊。

商業上，楊行和顧村都有一定的小型商業，但顧村的龍湖天街作為整個區域的大型商業，這讓整個板塊更勝楊行板塊一籌。

教育上，板塊內有重點中學上海市楊泰實驗學校，華東師範大學附屬楊行中學，在建的上師大九年制實驗學校。

顧村板塊有寶山民辦華二實驗學校、寶山世界外國語學校、顧村中學，總體而言，顧村板塊的教育更勝一籌。

醫療上，楊行整個板塊內還沒有一個大型綜合性醫院。顧村板塊有知名的三甲醫院——華山醫院（北院）。因此也是顧村板塊更勝一籌。

總體而言，

從板塊的規劃和配套上，顧村板塊都更勝一籌，但楊行板塊迎來北上海第一座高鐵站，未來也不可小覷。

戶型設計層面

中企光華雅境專案主力戶型為90㎡、98㎡的三房及126㎡的四房。

四季都會綠龍北此次戶型包括建面約77㎡2室2廳1衛，約90㎡3室2廳1衛，約101㎡3室2廳2衛，約106㎡3室2廳2衛。

萬業紫辰苑·博萃的戶型包括，建面約88平2房2廳1衛，125㎡三房兩廳兩衛。

總體而言，四季都會戶型面積段更小，屬於偏剛需類定位，而萬業紫辰苑·博萃和中企光華雅境戶型面積段偏大，屬於偏改善定位。

我們拿出三家的90平戶型面積段，來對比下：

中企光華雅境 90平

萬業紫宸苑 88平

萬科四季都會綠龍北 90平

首先三款戶型的功能性不同，中企光華雅境做了三房兩廳兩衛，四季都會綠龍北做了三房兩廳一衛，萬業紫宸苑做了兩房兩廳一衛。

從功能性上，中企光華雅境和四季都會綠龍北更適合剛需客群，萬業紫宸苑更適合改善客群。

三款戶型都做到了三開間朝南的格局。

從戶型的空間利用率來看，四季都會綠龍北，中企光華雅境的起居室較為方正，而萬業紫宸苑的起居室沒有長走廊，不存在面積浪費。

從採光來看，三個專案都不錯，萬科四季都會綠龍北橫的大面寬陽臺非常亮眼。

從贈送面積來看，萬業紫宸苑這次陽臺和飄窗都贈送一半面積，價效比較高。

就這款戶型而言，如果你的需求偏剛需，可以重點看看中企光華雅境和四季都會綠龍北，如果你是舒適型改善需求，可以考慮萬業紫宸苑。

如果你注重採光效果，喜歡大陽臺，請考慮四季都會綠龍北。

如果你家人較多，對雙衛有需求，中企光華雅境是很好的選擇。

如果你注重面積利用率，注重贈送空間，請考慮萬業紫宸苑。

價效比終極PK

目前，四季都會綠龍北的均價在4。72萬/平，其他兩個專案價格都沒有出來。

根據粗略的預估價格，萬業紫辰苑的均價在4。6萬/平，中企光華雅境的均價在4。7萬。

我們拿三個專案和周邊房齡十年以內的二手房來做個對比：

萬業紫辰苑：

小區前期二手房均價，目前為5。1萬/平，算上5%的二手房稅費，實際成交價格為5。25萬/平，

四季都會綠龍北：

旁邊的遠洋香奈的二手房均價為6萬。算上5%的二手房稅費，實際成交價格為6。3萬/平。

中企光華雅境：

周邊的二手房掛牌價格在5。8萬，算上5%的稅費，實際成交價格在6。09萬。

總的來說，萬業紫辰苑倒掛6500元，四季都會綠龍北倒掛15800元，中企光華雅境倒掛13900元。

粗略估計三者的價效比從高到低排名為：四季都會綠龍北，中企光華雅境，萬業紫辰苑。

幫大家總結一下：

圖片

從地段交通的層面而言

，三個專案到市區通勤都很方便，到人民廣場，自駕時間都在1小時，其中四季都會綠龍北步行可達地鐵。

從戶型功能性而言，

萬業紫宸苑的功能更適合改善需求的使用者，而四季都會綠龍北和中企光華雅境更適合剛需使用者。

從戶型設計而言，

四季都會綠龍北的優勢是大面寬陽臺，中企光華雅境最大的優勢在於雙衛設計。

萬業紫辰苑最大的優勢是，陽臺，飄窗贈送一半面積。

從價效比而言，

排名從高到低為：四季都會綠龍北，中企光華雅境，萬業紫辰苑。

以上就是我的總結。

最後，再來說說我的觀點：

具體買哪個，得看你的狀態。

如果你現在新婚，那建議選擇四季都會綠龍北

它的戶型設計，還有小區的品質，物業，以及出門就是地鐵的交通條件，都非常適合你。

如果你是一個二胎家庭，或者三代同堂家庭，那麼萬業紫辰苑和中企光華雅境都是很好的選擇，二者都有120多平的舒適型大三房。

當然，還有一個前提是，買得到！

這次三個專案都是不愁客戶的狀態，萬業紫辰苑很多前期的老業主都是潛在客戶。

而四季都會綠龍北也有很多周邊的剛需客來看房。

中企光華雅境旁邊的上實海上精英此前也觸發了積分機制，也側面說明買房人對專案所在區域的認可，所以也大機率會觸發積分機制。

所以預計這一次，買到三個專案都需要一點運氣。

在這裡預祝大家，可以買到心儀的樓盤！

以上為正文，來自通通