“拆遷潮”又重啟？住建部釋放訊號，這4類人“身價”或迎來補漲

為改善老百姓的住房條件，國家從2013年開始開啟了大規模的棚改工作，據住建部相關資料統計，截至2020年，全國已有1億多居民實現了“出棚進樓”。在此過程中，不少人不僅居住條件得到明顯改善，還獲得了不菲的拆遷款，有人因此實現財務自由，僅靠收租就能過上讓人羨慕的生活。

不過，隨著棚改的推進，棚改的缺陷也不斷展現出來，特別是棚改貨幣化安置，不少手持拆遷款的居民進入商品房市場，對樓市調控帶來難度。所以，從2020年開始，國家就提出全面推進舊改，其目的是有意代替棚改。像那種2000年前建造的老小區，在符合改造條件的情況下，出新小區環境、增加停車位、增設電梯等都成了常規的改造內容。

根據國家規劃，未來5年將完成房齡滿20年的老小區的改造工作，在2021年這一年已安排了5萬3千個老小區改造計劃，從目前來看，僅在今年上半年全國就開工了全年計劃的67%，下半年的資料雖然還未公佈，完成今年的開工計劃應該不是什麼難事。

根據官方的摸底資料還顯示，到2025年前總共有21萬個老舊小區納入改造計劃，業內預計，直接投入金額在4萬億，這將是一個比棚改惠及人群更廣泛的工程。那麼，這是不是就代表拆遷就會因此終止呢？答案顯然不是。住建部在最新的拆遷新規中一錘定音到：

原則上老城區更新單元（片區）或專案內拆除建築面積不應大於現狀總建築面積的20%，

原則上更新單元（片區）或專案內拆建比不宜大於2。

說白了，拆遷並沒有停止，而是規定了一定拆遷比例。“拆遷潮”重啟，又來了？住建部發出訊號，這4類房子都按新規處置，擁有這4類房子的人身價或迎補漲。

第一類是擁有好地段的老房子

。按照住建部今年釋出的新規顯示，老城區的拆除面積應低於總建築面積的20%。什麼意思呢？舉個例子就明白了。假如某老城片區有各類建築10萬平米，有商業辦公樓，也有住宅等，能予以拆除的面積最多就有2萬平米。顯然，這個規模雖不及過去，但力度還是可以的。

需要注意的是，新規限制的是所有拆除建築面積比例是2成，單住宅佔比顯然是低於這個比例的，除掉其他拆遷建築，可能只有1成。這樣的話，能夠享受到拆遷待遇的就要看自身條件了。

對於開發商而言，好地段會有溢價，蓋出來的房子好賣，往往是他們的優選項。如果不設限制的話，他們會搶著拆，畢竟盈利前景不錯。對政府來說，不出錢就能更新城市介面，提升居民的居住滿意度，自然也是歡迎的。

當然還有一個，除了地段好之外，房子還要老舊，否則就有浪費資源重複建設之嫌了。總而言之，好地段的老房子，值錢的是地段，而不是房子本身，拿好就是了。

第二類是被鑑定為危房的房子

。無論是棚改還是舊改，其目的就是為了改善居住條件，危房更是拆遷的優先物件。但一些網友會說自己的房子可能已經是危房了，為啥不見來拆遷呢？其實，除了官方主動發現危房需要拆遷外，還需要自己根據情況進行申請。經鑑定後，危房分ABCD四個等級，其中C和D級屬於承重力不能滿足正常使用，屬於區域性危房和危房，是優先納入的拆遷物件。

根據國有土地房屋徵收與補償條例等規定，拆遷賠償原則上不低於房屋拆遷公告之日同地段類似房屋的市場價格，還包括臨時安置補償、搬遷補償、停產停業等一系列補償等等。

第三類是多孔板建材房屋

。浙江被確定為全國“共富”示範區，很多政策都是“先行先試”，具有引領和示範意義。在2021年浙江出臺的未來社群建立檔案中，浙江將全域範圍內的多孔板建材房屋列入全拆重建類。

這裡面加了一個前置條件是2000年前建造的，算下來到現在就是滿20年房齡。其實，加不加這個限制條件都不影響對多孔板建材房屋的區分判斷。因為全國大部分的多孔板建材房屋都是在70-90年代建造的，主要包括預製和現澆兩類，滿足這個條件。

多孔板建材房屋之所以要列入浙江的全拆重建類，這與這類房屋本身的結構性差不抗震有著莫大的關聯，這在歷次自然災害中是有教訓的。當然，這類房屋雖然居住價值不高，但由於樓層往往也不高，如果地段尚可，或者給予財力補償，開發商也是願意拆的。浙江的“示範經驗”其實是給其他地方的類似房屋拆遷開了一個好頭。

第四類是影響城市規劃的房子

。根據統計資料顯示，我國城市化率已經接近64%，離發達經濟體普遍80%，甚至90%的城市化率還有一定的提升空間。所以，未來城市更新提檔升級、城市配套建設等還會繼續進行下去。

一般而言，履行了正常的建設手續或者取得了合法的產權證書，無論什麼房子都會受到法律保障，在佔有、收益、處置方面享受保護權利。所以，城市在落實社群配套公共設施、規劃高鐵、地鐵等規劃時，會對沿線牽涉到的建築進行評估拆遷。對此，會有專項經費並按照相關賠償標準進行。

這類房屋拆遷相比普通拆遷還不一樣，工程時間節點比較緊的話，其賠償標準也要比普通房屋拆遷高出不少。如果想了解自己的房屋會不會遇到這類拆遷，可看一下當地的5年規劃資訊，是否納入拆遷路線和計劃就清楚了。

在研房君看來，拆遷和老舊小區改造，都屬於提升老百姓居住條件的舉措，一些特殊情況也會特殊處理，能改就儘量改，不能改就拆無可厚非，只是，對於買房人而言，沒必要刻意去買這類房子賭拆遷，因為，運氣往往也很重要。

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