經租房主維權遇房管局以排除妨害起訴怎麼辦？聽律師傅濤如是說

經租房是我國城市中的大量私有房產，這些房產在解放初期依法登記，取得國家頒發的《房地產所有權證》，是受憲法和法律保護的合法私有房產，1958年大躍進時期私房改造運動中開始由國家經租，並沒有辦理產權轉移手續，其產權仍然屬於經租房主所有，上世紀八十年代住建部發文宣佈經租房收歸國有，從而引起了數十年的房地產糾紛。

近年來，大量經租房主力求透過法律訴訟途徑解決問題，都被法院以“歷史遺留問題法院不予受理”為由駁回起訴。但是，當房管局以排除妨害為由阻礙經租房主維權行為，提起訴訟時，法院便一改“歷史遺留的問題不予受理”的理由，接受房管局的立案請求。遇到這種情況怎麼辦？

2011年溫州市房管局以排除妨害為由起訴經租房主鄭阿鳳、陳達貴夫婦。律師傅濤作為代理律師，為經租房主辯護，不僅受到旁聽群眾的喝彩讚譽，而且事後得到主審法官認可。這個案件最終應中級法院要求，由鄭阿鳳、陳達貴出具住房困難社群證明，法院徹底終結此案，經租房也完全迴歸到經租房主手中。

下面是傅濤律師的代理詞（焦點摘要）：

審判長、審判員：

1959年私房改造，一個合法權益被侵害長達50餘年的私房錯改戶，在長期要求落實私房政策過程中，今天卻被推上了被告席（一審中被告），這是一起公然挑戰國家憲法和法律的訴訟案件，引起眾多經租房主的高度關注。代理人現依據本案事實和法律，發表如下代理意見供法庭審理時參考

一、被上訴人（一審原告）非適格訴訟主體，本案事出有因，只有追加市房產局參與共同訴訟中才能辨明事非！

本案要求排除妨礙屬於訴訟物件錯誤，理當駁回。被上訴人所持租賃合同不能順利履行是被上訴人與案外人溫州市房管局所產生民法律行為，在法律上有利害關係，因此，應追加市房管局作為參加到訴訟中。

被上訴人和上訴人並無產權或租賃關係，不存在民事上的權利與義務上法律關係。

二。 被上訴人（一審原告）“房屋租賃證”沒有合法依據

排除妨礙是屬於對權利人行使物權的保護，首先：被上訴人僅依據獲得的房屋所有權四項權利中的一項使用權，非完全獨立“物”的產權，是不具備完全訴訟主體資格，來主張對“物”的保護。其二：被上訴人本身獲得相關權利的“物”就要有合法依據或事實根據。1959年私房改造至今，政府有關管理部門從法律上從來也未真正作為一合法產權人，能取代“經租房”的原始產權人。當初只是對城市私人出租房屋由國家代為經營租賃，房主收取一定的定租。

從建設部、國家國有資產管理局國有資產產權登記中房產登記工作的通知可以明確“經租房”產權狀況維持現狀，即其產權從法律上從未合法轉移變更過； “經租房”在事實上只是由國家代為經營租賃管理而己。這種代為經營租賃管理狀況從法律上講是不允許也不可能無期限的，需基於“經租房”產權人委託而產生。從法律上講這種委託經營租賃管理狀況，早己經終止。

自2008年12月24日起，最高人民法院1964年9月18日《關於國家經租房的房屋不允許繼承問題的批覆》因“情況已變化不再適應”而廢止。那麼完全可以依法得出結論：國家經租的房屋允許產權人後代繼承，“經租房”產權的私人性質得以確認。

從本案中被上訴人本身獲得相關房屋使用權利的“物”就無合法依據或事實根據，排除妨礙是屬於對於權利人行使物權的保護，因而，對於被上訴人要求主張對“物” 相關使用權利的保護又從何而談？！

三、本案的爭議實質是被上訴人“公房”租賃使用權與上訴人私房產權之爭

被上訴人在本案中主張的“公房”租賃使用權，它屬於債權，受時間限制。上訴人在本案中所主張的私人房屋產權即所有權，《民法通則》規定，所有權包括佔有、使用、收益和處分權利。而產權屬於物權，不受時間限制，具有完全的排它性，租賃使用權與房屋所有權是有著本質區別的，前者無法與其對抗。

要求排除妨礙的前提條件，是被上訴人正在處理的事務有法律上的或事實上的正當合法的依據，卻遭到他人的妨礙，因而向法院申請排除妨礙。就目前的情況而言，被上訴人正在處理的事務，並無法律上的正當合法的依據為前提，同時也未經上訴人即房屋產權人同意，隨意改變房屋結構裝修。

因此，被上訴人要求排除妨礙的前提條件就根本不存在，因而不存在要求他人排除妨礙的合法請求權

四、上訴人採取自助措施制止被上訴人侵權的行為並無不當。

被上訴人堂而皇之地隨意改變承租房屋原貌的結構裝修，未依法經房屋產權人同意，其權利不應受到法律保護。被上訴人其行為違反有關法律的約束性規定，侵害了上訴人的合法權益。為防止被上訴人的侵權行為給上訴人造成不可挽回的損失，上訴人採取自助措施制止被上訴人侵權的行為並無不當。

所謂自助行為，是指權利人在自己的權利遭受他人不法侵害的緊急情況下，來不及尋求公力救濟或等待公力救濟到達時必將使自己的損失擴大或造成損失無可挽回的情況下，權利人採取的對侵害人的人身或財產施加一定限制的私力救濟措施。

五、對本案的處理建議

本案並不是一件適合用法律訴訟來解決的房屋所有權、使有權糾紛，但是被上訴人卻執意爭訟。代理人非常希望法官閣下能准以上訴人之理由，裁判內容能真正的解決本案的問題，綜此，本案當如何處理應該是不言而喻的。

擺在法庭面前的，你們正在審理的，不是微不足道的私人利益，它的後果影響著每個公民人身權利是否得到保護的尊嚴。一個事關私人財產是否得到 尊重的案件。這是一個最有價值的案件，我毫不懷疑，你們今天審判的正直行為，不僅使你們有資格受到同胞的熱愛和尊敬，都會祝福你們，給予你們尊榮。透過一個不偏不倚的、未被玷汙的裁決。你們奠定了保護我們自身、我們後代和我們鄰人的高貴法律基礎。

左三為傅濤律師

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