時代大家VS中海觀瀾府：歲月蹉跎 環島難圓

2月1日，中海以封頂價22。09億元，溢價45%奪得海珠區石崗路AH050946地塊，摺合樓面地價50526元/㎡。地塊位於海珠西南側，廣紙片區以東，東面、北面靠近石溪村，南臨珠江後航道，經丫髻沙大橋與荔灣區東沙街相接。

海珠西超過5萬元/㎡的樓面價又再一次攪動海珠創新灣，在這片廠區、倉庫及村房混雜的廣紙片區再次引來購房者的目光。今天樓主就對該板塊的兩個新盤進行對比，看看是否值得搶先購入。

目 錄

NO。1 兩盤資訊（主要概況，一目瞭然）

NO。2 區位對比（地理位置，交通出行）

NO。3 俯瞰視角（雲端視角，一覽無餘）

NO。4 配套對比（教育醫療，生活配套）

NO。5 產品對比（小區環境，戶型對比）

NO。6 樓主總結（優勢劣勢，樓主建議）

NO。7 讀者投票（拼出結果，提供參考）

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█ 時代大家︱區位

時代大家位於海珠環島路，屬於廣紙新城板塊。

被定位為“海珠西引擎，廣佛活力港”的廣紙新城將被打造成廣州產業集聚區、廣佛濱水休閒生活港灣、珠三角西岸配套服務組團之一，未來將有約12。2萬居住人口規模。這一全新規劃也將使得海珠西和廣佛區域得到大力發展，無論是交通還是配套都將得到全面升級，這一規劃對於該區域樓市也帶來利好。

█ 中海觀瀾府︱區位

中海觀瀾府位於海珠區瑞寶路大幹圍西側，屬於南洲板塊。

南洲街屬於海珠創新灣規劃範圍。海珠創新灣定位為廣州智慧應用創新中心與廣佛體驗消費商圈。整體建設引領廣州珠江創新經濟帶的重要創新應用轉化節點，輻射廣佛兩地的商文旅體融合發展體驗消費商圈。

時代大家區位地圖

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中海觀瀾府區位地圖

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█ 時代大家︱

交通

時代大家旁邊是丫髻沙大橋，南臨珠江航道，西接石崗路，東面是石溪涌，北臨石溪村。時代大家前面的環島路其實就只有一小段的斷頭路。環繞海珠而建的環島路，串聯起區內道路，形成四通八達的路網。

距離時代大家最近的地鐵站是廣佛線石溪站，直線距離1公里。根據百度地圖，駕車到廣佛線的石溪站和燕崗站，距離都超過2公里，顯然有些偏遠。專案距離石崗路總站400米，但僅有一路530公交停靠，不過選擇公共汽車出行反而比地鐵輕鬆。

█ 中海觀瀾府︱交通

中海觀瀾府南向望江景，北臨廣州環城高速，西接廣紙新城、太古倉，東邊為海珠創新灣瀝滘片區。專案前面的環島路在沒打通之前，業主出入只能靠專案北側東西走向的內部路，這段路狹窄，很容易堵車，樓主跑盤時已經嘗過苦頭。

中海觀瀾府距離最近的南洲地鐵站約1。5公里，該站是廣州地鐵2號線與佛山地鐵1號線換乘站，走路有點遠，將來要靠共享單車接力。而距離較近的在建中地鐵10號線大幹圍站，預計2023年建成通車，該地鐵線串聯了廣州天河區、越秀區、海珠區、荔灣區，未來出行也將更加方便。

時代大家

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中海觀瀾府

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時代大家

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中海觀瀾府

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█ 時代大家︱

教育

專案自身配建一所15班幼兒園和一所小學，未來業主小孩可以在自家門口上學，較為方便。配建的小學則引入海珠區外國語實驗中學附屬小學，該小學是由海珠區外國語實驗中學和萬松園小學合辦的。周邊還有培紅小學和廣州第98中學，距離均在800米範圍內。

█ 中海觀瀾府︱教育

專案配建一所幼兒園，小業主上幼兒園基本是有保障的，但小學、中學要到周邊讀。根據規劃，專案北側一路之隔規劃有1所小學、1所完全中學。同時，瑞寶小學、曉港灣小學、石溪劬勞小學、廣州市東曉中學、廣州市康樂中學等學校都在2公里範圍內。

時代大家在建中的教學樓

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█ 時代大家︱購物

專案位於海珠老城區，周邊生活配套成熟，生活氣息濃厚。周邊的大型商業綜合比較缺乏，最近的是距離1公里的華潤萬家，而廣百新一城、樂峰廣場、華新廣場等商業廣場在2到3公里之間。

█ 中海觀瀾府︱

購物

專案附近商業配套較為缺乏，周邊基本以廠房和倉庫為主。離中海觀瀾府較近的新城市江南商業專案，目前已經在動工。專案東側規劃有廣百海港城，計劃打造集商務辦公、休閒購物、酒店及服務式公寓於一體的廣州首個大型濱江海港城。這些配套未來將進一步提升周邊購物環境。

中海觀瀾府旁邊在建中的廣百海港城

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█ 時代大家︱小區

時代大家佔地面積4。3萬㎡，建築面積13。4萬㎡，容積率3，綠化率40%，建設4棟17-35層住宅（1、2棟17層，3、4棟35層），4棟為人才房，交給政府作為人才配置房，其餘三棟對外銷售。

該專案的賣點是江景和環島路的景觀。時代大家前面有一段環島路做的綠化很漂亮，目前還沒有貫通，以後貫通了不但方便業主出行，而且在環島路駕駛是一種視覺享受。

█ 中海觀瀾府︱小區

專案分為住宅用地與商業用地兩個地塊，商業用地建設一棟17層高辦公樓及一所幼兒園，住宅地塊建設7棟呈環形分佈的38-39層住宅樓，共有貨量1071套。專案容積率為6。9，密度比較高，但高層住宅南向望江景。

中海觀瀾府南側可眺望珠江後航道一線江景，岸對面就是番禺洛溪島，與豪宅南天名苑隔江相望。專案周邊高層建築較少，江景視野開闊。

時代大家旁邊是丫髻沙大橋

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中海觀瀾府後面就是廠區倉庫

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█ 時代大家︱

環境

時代大家旁邊是連線環城高速的丫髻沙大橋，直線距離220米，位於專案的東南側。這麼近的距離，丫髻沙大橋的車流量足以產生影響睡眠的噪音，入住的業主免不了要安裝隔音玻璃。除了噪音，丫髻沙大橋還影響了江景視覺，橋底下是丫髻沙島。

█ 中海觀瀾府︱環境

中海觀瀾府雖然專案具有望江優勢，但周邊以廠房居多，專案基本被廠房和倉庫包圍，而且工業區內部路狹窄，容易造成堵車，城市介面近乎上世紀90年代工業廠房景觀。

█ 時代大家︱

小結

時代大家的交通比較弱，專案前面的環島路只有一節，前後不通，目前分成了三段，分佈在天譽半島、時代大家，瀝滘等片區。專案需要經過次幹道石崗路才能進入工業大道南，隨著廣紙片區內各個樓盤的入住，將來石崗路只會更加擁堵。

該專案自配幼兒園和小學，引入了海珠區外國語實驗中學附屬小學，算是學位房，方便業主小孩在自己門口上學，是除了江景之外的一個賣點。由於江景前面有一條丫髻沙大橋，不但產生汽車噪音，還影響了江景視覺。

█ 中海觀瀾府︱小結

中海觀瀾府雖處於海珠創新灣中段，但現狀仍以村莊及廠房為主，仍有較多舊廠園區。石溪村以前印刷廠較多，現在成了布匹市場倉庫，周邊環境一般。生活配套較為低端，好在隔壁的商業專案已經在動工。

對於沒有優質學位的樓盤來說，能賣到6-8萬元/㎡的房價，基本都是江景溢價，大面積戶型南向望江，付出的溢價更高，而望不了江景的北向戶型也為江景埋單部分溢價，平時只能下樓沿江邊走走了。

時代大家效果圖

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中海觀瀾府效果圖

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█ 時代大家 VS 中海觀瀾府

時代大家和中海觀瀾府雖不屬於同一個片區，但同屬於海珠創新灣，在發展方面具有發展潛力。海珠創新灣是珠江“一江兩岸三帶”的重要組成部分，包括多個重要節點。海珠創新灣從西北至東側，以太古倉片區、廣紙片區、瀝滘片區、海珠溼地等為重要節點。有政府規劃的地方，我們都是視為利好，但發展前景要靠自己判斷。

在舊改方面，離兩個專案最近的石溪村舊改專案由佳兆業與紅八方操刀，並於2月3日舉行了啟動儀式。按規劃，這裡將重點引入文化創意、都市旅遊、人工智慧、海洋科技、總部創新辦公等產業，並規劃268米高地標塔樓。不過安置房建設完成時間為2025年12月31日前，所以等片區內完成舊改還需十年時間。

石溪村舊改規劃圖

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關於這個板塊的交通，樓主記得群裡有位讀者說過網路是有記憶的，他分享了一條17年前的新聞：2003年10月由廣州日報發出的《海珠環島路將成為廣州未來豪宅區》。新聞中提到，環島路是海珠區1998年提出的“七大”重點工程專案之一，該路段已完成洲頭咀至廣州大橋段市政道路的全面建設改造。

2021年，這條歷經17年改造的環島路目前還只是三段，而且前後不通。所以有些大餅我們等不來，就像這位讀者說的，或許再過17年還能講這個故事。

不過，現在我們已見到了舊改在行動，5萬元/㎡的樓面價也來了，房價的起飛或許將進一步推動片區改造。希望儘快打通環島路，真正帶動海珠區的濱水區開發，促進沿線房地產業、商業、旅遊業的發展。