未來科技城，等下一個天亮？| 特首答

問：

特首，想諮詢下未來天空之城是否值得持有，我買的是中疊，感覺價效比差一點，戶型也不夠理想，怕後面不好出手。而且持有時間成本太長，但退房又需要20萬手續費，所以有點猶豫，想聽聽你的意見。

答：

這位粉絲你好，雖然在別人看來你的問題有點過於凡爾賽。

不過我能夠理解你的顧慮，大膽猜測一下：

先有未來科技城“人氣之星”

西溪公館

踩踏一波未平，這兩天又有未科“天花板”的

湖境雲廬

爆出單價6。5萬搶跑的訊息。

市場情緒十分低迷，導致對於後市預期大大降低。

這裡可以先很明確地回答你的問題：

天空之城這樣的核心資產，可以穿越任何樓市的週期。

誠然，天空之城作為紅盤，持有時間和成本要高於絕大多數普通盤。

然而，對於未來科技城這樣年輕且充滿潛力的板塊，

較長的持有周期反而容易讓你吃到完整的板塊發展紅利。

客觀地說，未科在這波樓市寒潮中無論是在成交價的止跌與成交量的企穩上，確實沒有表現出一個明星板塊應有的韌性。

我仔細地分析了下，總結出兩條主要的原因：

一.未來科技城的生活配套相較其他“核心”還不夠完善，離傳統市中心較遠，本地居民的比例較低。

二.未科近兩年交付的新盤，投資客的比例較高，容易被市場情緒波動所影響。

不過這並不會改變未來科技城在未來相當長時間持續向好的趨勢。

反而隨著時間的推移，未來科技城上述問題會逐步變小。

綜上，如果你的居住範圍在城西，那麼未來科技城依然是你選擇生活的優選項。

一個成熟的購房者要具備遮蔽環境噪音的能力，要不就容易成為“小熊掰玉米”。

問：

特首，您應該也看到最近第三批集中供地的資訊了吧？我驚訝地發現這次供應的主體竟然在主城區，尤其是拱墅區。這是不是說明拱墅區未來發展充滿潛力？可惜的是我目前還有一年多才有購房資格，又怕錯過這波紅利，想請教下您有沒有解決的辦法，感謝。

答：

這位粉絲你好，不知道你是否看了我們這周發表的那篇有關杭州未來幾年主要徵地區域的文章。

結合這次“劇透”的第三次集中供地資訊，我們發現一個看似“巧合”的事情：

拱墅區是未來幾年內杭州市主城區範圍內土地“賣得最多”，同時也是“徵得最多”的區域。

雖然這並不能代表拱墅區就一定會比別的區發展得更好，但這至少可以說明：

拱墅區在未來幾年都會是主城區基建最活躍的區域之一

。

事實上，拱墅區近年來一直不乏受人追捧的熱點板塊：

申花、勾莊、運河新城、智慧網谷、武林新城、杭鋼新城

……

其中，運河新城恰恰是未來那顆最亮的“星”。

無數次的歷史證明，一個高速發展的板塊，其

上車的門檻只會隨著時間的推移越來越高。

所以鑑於你的情況，我建議你可以選擇“曲線救國”的策略：

先在喜歡的區域“紮根”，再謀求進一步的發展。

例如，位於運河新城核心的融創萬融城，不但

不限購、首付低

，而且

商業配合

和

產品品質

都觸手可及。

用交“房租”的錢來還“房貸”，你最終會發現：

你曾經的“消費”正在轉化為未來的“積蓄”。

問：

特首您好！我在拱宸橋有套大戶型即將交付，不過樓層比較低。現在大約有600個總有的現金，想再買套自住的房子。所以諮詢下和品是否值得買？還是繼續等明年的綠汀路TOD後者SKP？總感覺後期那裡沒有什麼升值的空間。

答：

這位“土豪”粉絲你好，首先要恭喜你即將收到你的“豪宅”。

這裡先預祝你收房一切順利。

我不知道你怎麼判斷升值空間這件事情。

不過很多粉絲確實習慣於

用當下所謂的“倒掛”去推測未來可能的“收益”。

這在我看來原本就是一個“偽命題”，

因為市場一直是動態變化的。

舉個例子，

大江東

很早之前就被列為

“紅盤區”

，其最大的原因就是這裡肉眼可見的“倒掛”讓太多人趨之若鶩。

不過現在結果怎麼樣，想必你也應該看到了。

所以像

三芒星

這樣離傳統

武林核心

那麼近，且正在全面重塑的區域，絕不能用當下的倒掛去衡量其潛力。

不過鑑於當前金融市場的不確定性，我建議不要上太高的槓桿，戶型大小量力而行。

至於

綠汀路TOD

與

SKP

，在任何時期都將是異常難搖的存在。

況且待他們推出時，市場是否已回暖亦很難判斷。

身為“二套”的你，對此也應該有最壞的打算。

總之，如果在市場行情走冷時遇到優質專案：

你要做的是”趕緊上車“而非”慢慢挑剔“。

問：

特首老師，我有一套市中心的老房子。最近想置換一套面積稍微大一點的自住。不料剛下決心賣，市場就一下冷了。不光是價格降，而且很多銀行乾脆直接對二手房停貸。不過我最近聽說房貸利率下來了，房貸額度也有了，就想知道放款時間要多久。感覺如果太長就沒意義了。不知道想得對不對。

答：

你好，這位朋友。

誠如你所說，最近上車層頻傳暖風，一些銀行的利率較前段時間的”高點“確實有所回落。

不過很遺憾的是，據我瞭解到的情況：

目前這種”快“還停留在新房的網簽上與銀行的稽核上。

然而，銀行真正的放款時間目前依然需要

長達約6個月左右

。

不過我並不認為這應該成為阻礙你置換新房的原因。

之前我們也多次分析過，

未來隨著房地產行業加速規範，核心資產與普通資產的差距會進一步拉大。

所以我們只能在寄希望於銀行儘快放款的同時，

先邁出置換的第一步。

要記住，

留給你置換優質資產的時間，不多了。