杭州12月搖號指南：從剛需到改善，年內最後一波井噴的預售證

沒想到杭州年底預售證突然爆發，所以出了期搖號指南，歡迎大家閱讀。

｛登記中樓盤｝

Part.1

萬科玖望

所在版塊：富陽東洲

房源：112套（人才22套，無房56套，有房34套）

均價：洋房19800元/㎡（含3000元/㎡裝修標準）

房源面積：98-135；

搖號門檻：首套60萬、二套120萬、一次性180萬

登記時間：2020年12月19-21日

評

：從產品力來看沒什麼毛病，尤其玖望開的還是洋房，不管是戶型、得房率、光照、景觀、價格都屬於還不錯的產品。

但最大的缺陷就是沒有地鐵，而且按照規劃來看，未來這裡很長時間也估計不會有，所以出行會非常依賴自駕和公交等。

如果對這個不介意的話，2w的洋房在富陽已經不算貴了，預算200w以內的自住客戶可以考慮。

Part.2

春和雲鏡

所在版塊：華豐

房源：55套（人才11套，無房28套，有房16套）

均價：33000元/㎡（含3500元/㎡裝修標準）

房源面積：138㎡

搖號門檻：首套100萬，其他200萬

登記時間：2020年12月19-21日

評

：主城區目前3。3w這個價位最好的選擇之一，藍綠雙城的新作，裝修、地段、戶型基本都沒什麼短板，此次開得大戶型是我鍾愛的四開間朝南戶型。

春和雲鏡屬於三號線同協路站地鐵上蓋，非常便利，距離極近，還有雙地鐵的潛力，根據4期規劃猜想，6號線可能也會在此交匯。

周邊大型商業配套有龍湖丁橋天街，大概在1000米上下，距離適中，一路之隔還有華豐時代城，足以應付生活所需。

裝修很有意思，

預留智慧家居的介面

，是精裝修的又一個突破方向，很適合年輕人的嘗試。

如果真要說個缺點的話可能天子嶺是最大的bug，其次還有筧橋機場會有一定影響，但在這個價位面前已經屬於雞蛋裡面挑骨頭。

推薦搖號。

Part.3

三盛大家汝悅美境府

所在版塊：寧圍

房源：267套（人才53套，無房134套，有房80-套）

均價：33500元/㎡（含3500元/㎡裝修標準）

房源面積：98、108平米

搖號門檻：首套80萬、二套160萬、全款260萬

登記時間：2020年12月19-21日

評

：2018年翡翠江南開盤，均價34000元/平，2年以後的今天，三盛大家汝悅美境開盤，均價不過33500元/平，甚至還倒退了500元/平，因此有很多人說，三盛大家汝悅美境值得一搖。

但如果你真的去寧圍看一看，你可能會重新懷疑，2年之間毫無變化的寧圍鎮，甚至被擠出錢江世紀城版圖的寧圍鎮，真的值這個價嘛？

從產品來看，整個小區由11幢18層小高層組成，前後間距有50m之多，因此採光是相當不錯。

從交通來看，2號線振寧路站和7號線耕文路站距離都不算近，基本都在1km上下。

從配套來看，非常依賴2號線沿線，但過去之前，需要穿過一條鐵路，距離也不近。

從戶型來看來看，三盛對客戶需求把握還是到位，基本以小戶型為主，因此總價可控，但戶型確實已經不再有蕭山從前的鋒芒了。

總體來說，對於總價300出頭的使用者來說是江南岸的一個選擇，但城市面貌之差，讓我實在說不出“推薦”這兩個字。

Part.4

朝聞花城

所在版塊：南部臥城

房源：180套（人才36套，無房90套，有房54套）

均價：29800元/㎡（含3000元/㎡裝修標準）

房源面積：89、96、99、108㎡

搖號門檻：首套60萬、二套120萬、全款200萬

登記時間：2020年12月19-21日

評

：我可能還是低估了濱江房產的吸引力，比桂語朝陽地段更差的朝聞花城，竟然在前兩次也售罄了。

從產品來說，濱江房產拿出來的朝聞花城確實夠吸引人，比如說89方的三房兩衛經典戶型，比如108方就做出4房兩衛的超高得房率，比如濱江工程、物業、園林設計，基本都處於行業前列。

小區本身也是值得一提，泛會所，標誌性的湛藍泳池，兒童娛樂區、健身活動場等設定也是標配。

從地段來看，距離2號線的最後一站朝陽站約300米，附近鄰里中心、朝陽新天地、蕭山青少年文體中心，浙二醫院等等非常齊全。

真要說點缺點的話，大概就是29800這個價格基本沒什麼空間可挖了，對投資來說潛力也不大，但如果是自住需求的話，完全可以一買。

Part.5

萬科四季都會

四季都會區位示意圖

所在版塊：臨平山北

房源：240套（人才48套，無房120套，有房72套）

均價：20800元/㎡（含3000元/㎡裝修標準）

房源面積：89㎡

搖號門檻：50萬

登記時間：2020年12月20-22日

評

：優勢很明顯，萬科品牌，89方三房兩衛絕版戶型，萬科物業，便利的交通，還有相對友好的單價總價。

萬科作為杭州剛需收割機，在勾莊的萬科杭宸、未來科技城的萬科溪望、星空，在蕭山的萬科金辰之光，在良渚的未來城，二手成交價都可以說是這些板塊的天花板，溢價能力可見一斑。

距離規劃中的地鐵三號線600m左右，同時周邊還有三路一環的高架配套，不管是地鐵出行還是自駕出行都相對便利。

絕版的89方戶型，因對拓展面積的管控越來越嚴，同板塊內競品做成同樣的實用面積需要用到近100方這個層級，一來一去省下約20萬，更何況因面積在90方以下，還可以剩下1-2%的契稅，何樂而不為？

在市面上流傳“一輩子總要住一次萬科”的萬科物業，也是四季都會的一大優勢，服務、衛生、保安，幾乎面面俱到。

臨平山北的配套也是非常豐富，萬寶城、萬悅城、銀泰等，還有醫院、學校在建。

總體來說，臨平山北絕對是200w預算的好選擇，而萬科品牌的四季都會是其中最靠譜的開發商產品。

Part.6

中天汀洲印月

所在版塊：臨平山北

房源：336套（人才67套，無房168套，有房101套）

均價：20800元/㎡（含3000元/㎡裝修標準）

房源面積：99-127㎡

搖號門檻：首套60萬、二套120萬

登記時間：2020年12月20-22日

評

：臨平山北幾大專案迎來撞車，一時也讓剛需不知道如何選擇。

汀洲印月位於東湖新城CBD核心位置，不僅地段優秀，距離地鐵9號線綠洲路站的距離也是一大優勢。

既然是CBD，那麼商業配套也是不需要擔心的，500米內就有兩大商業綜合體規劃，此外東湖新城未來也將有至少9塊地鐵上蓋的商業綜合體出讓。

從產品來看，中天還是拿出了一定誠意的，外立面簡約時尚，園區還對不同年齡層次的兒童樂園做了分類規劃。

戶型則是中規中矩，100方上下的三房兩衛戶型，至少在臨平山北不算太有優勢。

值得一提的是，周邊景觀資源豐富，東湖市民廣場，兩條河道水系，總體還是略有加分。

對地鐵敏感的200w級購房者可以考慮。

Part.7

杭州第三城

所在版塊：臨平山北

房源：372套（人才74套，無房186套，有房112套）

均價：20800元/㎡（含3000元/㎡裝修標準）

房源面積：89、121、138㎡

搖號門檻：首套45萬、二套90萬

登記時間：2020年12月20-22日

評

：說起曲江新鷗鵬，我想大多數杭州人應該不怎麼熟悉，作為由主打“教育+”核心理念的新鷗鵬集團與專注打造“文化+”的曲江文化產業投資集團合資成立的國資控股集團，合資成立僅一年就已經在全國十餘個城市成功布局，足以彰顯

其雄厚的資金實力。

它旗下的巴川中學已經連續19年位列重慶中考成績第一名，而巴川新高中歷屆高中畢業生100%考入全國重點大學，2018年全校畢業生高考平均分數高於全國重點分數線逾100分，在重慶是實打實的超級名校。

與此同時，曲江文化產業投資集團旗下專案西安大唐不夜城，就剛剛與杭州湖濱路、重慶解放碑、成都寬窄巷子、南京夫子廟一同被商務部評選為“全國示範步行街”。

儘管噱頭很大，但因為在杭州並沒有產品可以作為樣本，因此對今後的品質很難有保證，121戶型也是極差，在這個面積段還做三房的，在杭州屬於屈指可數。

地鐵上蓋是一大優勢，自帶的商業綜合體也能解決配套問題，而且主打文化教育，在杭州比較少見，值得那麼一期待。

總體來說，如果僅論89和138絕對是值得一買的產品了。

Part.8

融信展望

所在版塊：市北東

房源：160套（人才32套，無房32套，有房96套）

均價：37500元/㎡（含3500元/㎡裝修標準）

房源面積：103、133、139㎡

搖號門檻：首套90萬、二套180萬、一次性300萬

登記時間：2020年12月20-22日

評

：二號線沿線的一切地鐵盤都值得珍惜。

與他的兄弟杭州世紀來比，產品力下滑明顯，但如果與同期的保利雲上府相比，那可以說是不分上下。

按照當下的形勢來看，地鐵距離步行可達的融信展望，確實已經是蕭山市北板塊比較宜居的樓盤之一了。

市北的配套其實已經基本不用說了，往北可達錢江世紀城和錢江新城，往南可達蕭山的市中心人民廣場，那裡有恆隆廣場、永珍匯等等配套。

群裡老有人問我他和雲上府怎麼選，我的回答是看你喜歡就好了呀，產品差不多的情況下，不就看你更青睞誰家的產品嘛？

此外，如果你有400多萬的預算，市北東的二手房比如大國璟其實也不貴啊，為什麼不關注下呢？

Part.9

中冶錦繡華府

所在版塊：下城東新

房源：268套（人才53套、無房53套、有房162套）

均價：47813-57691元/㎡（含4500元/㎡裝修標準）

房源面積：129-169㎡

搖號門檻：首套190萬、二套380萬

登記時間：2020年12月20-22日

評

：中冶的現房終於領證了，錦繡華府來了，錦繡公館還會遠嗎？

價效比就不必說了吧，可以說是當下最好的戶型設計，129-169每個戶型都很能打，沒有對手。

產品定位很高，從這個6m的挑高入戶大堂你就能看出，中冶是花了大錢的。

儘管號稱三地鐵盤，但不管是五號線西文街站還是三號線東新東路站，都有900多米的距離，只有機場快線算是稍近。

你問我值不值得搖？

與祥符眾盤相比，錦繡華府的價效比可以一個打他們兩個，因此如果有自住需求，推薦積極搖號吧。

Par.10

濱江春語藍庭

所在版塊：華豐

房源：216套（人才43套、無房108套、有房65套）

均價：33000元/㎡（含3500元/㎡裝修標準）

房源面積：98、105、119、139㎡

搖號門檻：首套100萬、二套200萬

登記時間：2020年12月21-23日

評

：濱江房產的樓盤都自帶流量，這段時間有不少人來諮詢我關於對春語藍庭的看法的，先說結論，我覺得春語藍庭是濱江房產中難得的不太值得買的樓盤。

主要有幾大硬傷：

首先距離地鐵比較遠，雖然號稱是雙地鐵樓盤，但不管是4號線還是號線，距離基本都是1km以上。

其次隔壁就是高架，不管是噪音還是灰塵，都或多或少會有些影響。

還有是板塊，城北這個版塊發展滯後，基本以居住區定位，大型配套落不下來，產業引不進來，發展受阻。

最後是天子嶺比較近，隔壁還有腫瘤醫院，環境也稱不上好。

當然春語藍庭的優勢大部分是來自於濱江房產的光環，比如令人放心的品質，還有這個套了不知道多少娃的優質戶型，經典的藍寶石泳池等等。

只不過與他的競品春和雲鏡來說，因為價格上也不佔優勢，所以並沒有那麼值得搖，個人不是太推薦。

Par.11

御濱府

所在版塊：濱江區政府

房源：127套（人才25套、無房26套、有房76套）

均價：49005元/㎡（含4500元/㎡裝修標準）

房源面積：101、105、115、125、139㎡

搖號門檻：首套150萬、二套300萬、全款450萬

登記時間：2020年12月21-23日

評

：作為濱江區唯一在售的小戶型產品，御濱府的熱度超過了所有人的想象力，一路攀升至今，中籤率基本只有4%以內。

怎麼說這個樓盤呢？主打的當然是江南實驗學區概念，這是濱江區最缺少的學區資源。

當然小戶型也是濱江現在極為稀缺的房型資源，更何況這還是濱江房產製造，因此更是受到熱捧。

配套的話濱江區主要依賴的龍湖天街、銀泰城、星光大道、星耀城都與他距離適宜，開車十幾分鍾都可以到達。

唯一可能比較介意的是周邊回遷房圍繞，而且北塘河南面的城市面貌現在略差，但總體來說瑕不掩瑜，推薦500w上下預算的客戶積極搖號。