正在還房貸的注意：3個月後，LPR轉換視窗將關閉！有2條路可走

央行昨天發了個報告，對30個省份的3萬多戶家庭做了個資產調查。

報告顯示，城鎮居民家庭戶均總資產317。9萬元，其中7成資產都是房子，負債參與率56。5%，房貸佔比高達75。9%。

此外，東部地區居民家庭戶均總資產為461。0萬元，分別高出中部、西部、東北地區197。5萬元、253。4萬元和296。0萬元。

我覺得，這3萬多戶的“樣本”數量雖然不多，但也能反映出當前房地產市場的全貌。

對國人來說，70%以上的資產都是房子，絕大部分家庭的債務都是房貸，這是個無可辯駁的事實。

因此，關於房貸的“風吹草動”，影響的就是絕大部分的居民財富。

有心人應該都知道，現在的房貸政策出現了不小的變化。

從去年8月份開始，貸款基準利率已經沒有了，取而代之的是1年期LPR和5年期LPR。

從去年10月份開始，新購房參考的房貸利率，以5年期LPR為準。

按央行的規定，從今年3月份開始，到8月底結束，2019年10月份以前所有的商貸合同，都要選擇是否轉換成LPR合同。

現在已經是4月末了，正在還房貸的請注意：3個月後，LPR的轉換視窗就要關閉了。

在最後的3個月時間裡，相信大家很關心兩個問題：有沒有必要轉LPR合同？要怎麼轉？

在解答這兩個問題前，我們先明確一下什麼叫LPR合同。

簡單來說，5年期LPR就是以前的貸款基準利率，與以往一樣，所有的房貸利率都要跟5年期LPR的報價掛鉤。

每個月20號上午，央行都會在網站上公佈當月LPR的報價，其中1年期LPR報價是短期企業的貸款利率參考，5年期LPR報價則關乎到廣大有房族。

那麼，5年期LPR的報價是如何形成的呢？

這裡就要說到貨幣政策傳導機制了，央行制定OMO政策利率、1年期MLF利率，降低或拉高銀行負債端的成本，從而達到調降或推漲LPR的目的。

拿最近一段時間來說，3月末以來，貨幣政策的時間線非常清晰：降逆回購利率——降準——降超儲利率——降1年期MLF利率————降LPR。

經過了清晰的貨幣傳導，我們看到現在1年期LPR報價是3。85%，五年期LPR報價是4。65%。

也就是說，現在的房貸利率參考的就是這個4。65%，銀行在4。65%的基礎上進行加點，0。01%是1個基點。

根據機構對全國674家銀行的調研資料，現在全國首套平均房貸利率是5。4%，相當於在本月5年期LPR基礎上加了75個基點。

說白了：

你不用管LPR、MLF這些概念是什麼，你只需要知道，每個月都要公佈的5年期LPR，就是以前的貸款基準利率。

明白了這個前提，我們再來聊聊要不要轉換LPR合同的問題。

注意：只有2條路可走。

第一條路：什麼情況下需要轉LPR合同？

如果你是在2016年以後買的房子，房貸利率動輒就上浮10%-20%，有的甚至上浮到接近30%的水平，這兩年我們身邊買房的人，即便是首套房利率可能也達到了6%以上，這種利率水平下，應該轉換LPR合同。

舉個例子，小李的房貸合同期限是30年，基準上浮10%，也就是4。9%×（1+10%）=5。39%。

小李和銀行確定在5月份轉換定價基準，且重定價週期仍為1年，重定價日仍為每年1月1日，那麼加點幅度應為74個基點（5。39%-4。65%=0。74%）。

也就是說，小李切換過合同後到今年年底，執行的利率水平仍是5。39%（4。65%+0。74%），跟原來一模一樣，月供不會有任何變化，只是從上浮方式換成了加點方式。

到了2021年1月1日，小李的房貸利率將調整為74個基點+2020年12月5年期LPR報價，此後每年以此類推。

如果今年12月份5年期LPR報價為4。5%，那小李明年執行的房貸利率就是0。74%+4。5%=5。24%。

如果今年12月份5年期LPR報價為4。8%，那小李明年執行的房貸利率就是0。74%+4。8%=5。53%。

說到這裡，大家應該明白了，反正加點幅度是固定的，只要預期LPR報價的趨勢下降，房貸執行利率較高的這1類人，轉換LPR明顯更划算。

那麼，LPR未來的趨勢如何？

藍白只說兩個現象，由大家自己做決定。

1，自2008年以來，全球央行一共降息853次，而今年在短短三個月時間裡，全球各大央行降息的此時，就已經達到65次！

2，上世紀90年代，我們的貸款基準利率將近10%，2007年基準利率高達7%，2020年，5年期貸款利率變成了4。65%，1年期甚至跌破了4%。

無論是從全球來看，還是從國內利率走勢來看，LPR長期下降是大勢所趨。

第二條路：什麼情況下不用轉LPR合同？

假設小李以前買房比較早，房貸執行利率下浮25%，按基準4。9%算，就是4。9×（1-25%）=3。675%，可以說非常低了，已經快接近公積金貸款的利率。

現在的5年期LPR報價是4。65%，從去年至今降了20個基點，從2015年到2019年11月份，整整4個時間都沒有變過。

參考這樣的LPR報價下降速度，短期內想降到3。65%的水平很難，小李本人也想圖省事，不想把複雜的利率轉換算來算去，是可以選擇不轉LPR的。

歸根結底，要不要轉LPR，一方面，要結合自身房貸執行利率的水平，另一方面要對未來LPR趨勢心裡有譜。

在最後，我們再聊一聊“如何轉換”的問題。

早在2月末，包括工農中建在內的4大商業銀行，已經宣佈了轉換LPR的操作細則。

有的是線上手機及PC端入口自行轉換、接收通知由銀行統一操作；有的是線下透過銀行網點櫃員機轉換，或者服務網點櫃檯，還有的是等銀行經理電話聯絡就行。

以筆者為例，前天剛剛收到建行的簡訊通知，從4月20號開始可以透過PC或手機渠道辦理定價基準轉換的業務。

順便說一句，我個人是會選擇轉換LPR合同的。