萬億湧向誰

  文/樂居財經 林振興 曾樹佳

接連幾天，不少房企負責人忙得團團轉，簽約簽到手軟。例如，萬科23日與交行、中行、農行達成戰略合作，24日與工行、建行、郵儲銀行達成戰略合作。

另一邊，銀行也罕見在官網官微發稿，提供給房企意向性授信金額，似乎在積極表態：我在努力借錢給開發商，支援房地產健康發展。

據樂居財經統計，截至11月25日，交通銀行、中國銀行、建設銀行、工商銀行、農業銀行、郵儲銀行等六大行，合計為18家房企授信16550億元，動作之密，力度空前。

出手最闊綽的當屬工行，直接撒幣6550億元；而最大寵兒則是萬科，獲得了6大行超3000億元的意向性授信。更有銀行負責人對媒體放話，後續還將開展第二批全國性房地產企業合作簽約工作。

之所以，銀行救市的步伐來得如此之堅決而迅速，是因為“史詩級救市”的金融16條也正式出臺了。其中第一條就是——穩定房地產開發貸款投放，並強調：堅持“兩個毫不動搖”，對國有、民營等各類房地產企業一視同仁。

彷彿一夜之間，苦盼甘霖的房地產等來了一場大雨。而“一視同仁”這四個字，也讓不少於水火煎熬之中的房企似乎看到了希望。

但仍有人質疑這是一場“表演性救市”，因為受益的民營房企還是優等生，主要集中在萬科、龍湖、碧桂園、美的置業、合生創展、濱江等幾家。

而暴雷房企就沒那麼幸運，像恆大、華夏幸福、藍光、泰禾、佳兆業等則沒有出現在此次授信名單佇列中。“就好比下雨了，這對田地中在旱季中存活下來的莊稼來說，是好事。已經旱死的莊稼，就沒你什麼事了。”業內人士調侃道。

再者，那些獲得銀行授信的房企，並不意味就拿到了真金白銀。授信如同盲盒，裡面裝的是什麼都是未知數。所以看似錢來了，地產老闆可以鬆口氣，但在未來的答卷裡，或許他們每一個人都不輕鬆。

畢竟房企靠的是銷售回款、融資“兩條腿”走路，即使萬億放水，能緩解目前的現金流問題，但假如樓市持續低迷，房企回款內生動力不足，再多的操作都白搭。

  銀行開閘萬億救市

連續三天，國有大行出現了排隊給房企“發錢”的盛況，且額度巨大。

先是11月23日，交通銀行為美的置業和萬科分別給了200億和1000億的意向性綜合授信額度，其用途包括開發貸款、個人住房按揭貸款、併購貸款、保函、供應鏈融資、債券投資等。

同日，中國銀行與萬科、龍湖、碧桂園簽署了《戰略合作協議》，並向這三家房企分別提供1000億、600億、600億的意向性授信額度。

中國農業銀行也不甘落後，23日下午立馬與萬科、中海發展、華潤置地、龍湖、金地五家房企舉行銀企戰略合作協議簽約儀式。但該行比較“內斂”，並未披露具體的授信金額。

緊接著次日，銀行還在持續向房企慷慨“發錢”。11月24日，“宇宙第一行”中國工商銀行出手闊綽，其與萬科、金地、綠城、龍湖、碧桂園、美的置業、金輝等12家全國性房企，以總對總方式簽訂戰略合作協議，提供意向性融資總額達6550億元。

晚間，中國郵政儲蓄銀行分別與萬科、龍湖、綠城、碧桂園、美的置業簽署全面戰略合作協議，提供意向性融資總額2800億元。其中，碧桂園獲郵儲銀行500億元綜合授信支援，加上工行、中行，它獲得總授信額度超1500億元。

此外，建設銀行邀請88家房地產和住房租賃企業，召開了房地產市場形勢展望暨住房租賃基金交流會。它的授信物件覆蓋面更廣。與8家房企簽署了合作協議，包括央企中交建，地方國企首開、越秀，以及民企萬科、龍湖、美的置業、合生創展、大華。

直至25日，中國銀行仍在繼續加碼，表示本週與萬科、碧桂園、龍湖、中海、華潤置地、招商蛇口、金地、綠城中國、濱江、美的置業等十家房企簽署《戰略合作協議》，提供意向性授信金額合計超6000億元。

這樣算下來，銀行對房企的信貸規模已達16550億元規模。其中，“優等生”萬科一如既往受歡迎，6大行均對它提供融資授信額度，合計授信額度高達3000億，可謂拿錢拿到手軟；其次是龍湖、美的置業獲得5家銀行授信。

這波利好訊息很快在資本市場上得到反饋，地產股又紅彤彤了一片，11月24日收盤，碧桂園漲幅20。43%，旭輝漲幅18。35%、美的置業漲幅16。98%，接著25日地產股和物業股也一路上漲。

有意思的的，國有銀行清一色將“橄欖枝”伸向國央企，以及相對優質的民營房企，它們的共性是均未“出險”。

但這僅僅只是開始，業內人士預測，“11月下旬和12月份，其他一些房企也將獲得更大的支援，尤其是銷售排行在TOP20-70的房企，更會積極和銀行機構合作，以改善流動性問題。”

不僅是國有大型銀行，12家股份制銀行也開始動了起來，分別結合自身情況進行細化部署，做好受困房企風險處置。

根據銀保監會相關部門負責人介紹，“銀保監會要求股份制銀行對國有、民營房地產企業一視同仁，透過對存量貸款展期、調整還款安排等方式予以積極支援，堅決避免出現一致性抽貸、斷貸行為。鼓勵各行最佳化內部授權，提高審批效率。”

這也讓很多業內人士看到了希望，“因為很多民營房企其實就是死在突然的抽貸斷貸上，此次監管層終於開始對症下藥了。”

同時，銀保監會還表示，已有股份制銀行向部分房企開展保函置換預售資金的業務，例如佳兆業。據樂居財經悉，中信銀行透過併購和信託模式，化解佳兆業有關存量出險專案。

之所以，銀行開足馬力為房企融資保駕護航，是因為“史詩級救市”的金融16條也在11月23日晚正式由央行、銀保監會披露。

在這份《關於做好當前金融支援房地產市場平穩健康發展工作的通知》（“金融16條”）中，第一條就是——穩定房地產開發貸款投放，並強調：堅持“兩個毫不動搖”，對國有、民營等各類房地產企業一視同仁。

此外，央行行長易綱在2022年金融街論壇年會上表示，房地產業關聯很多上下游行業，其良性迴圈對經濟健康發展具有重要意義。

就連一向警惕地產泡沫的銀保監會主席郭樹清，也轉變態度，開始力挺地產，他表示，“我國仍然處於城市化的高峰時期和鄉村振興的起步階段，全社會固定資產投資具有很大的增長潛能。”

資料顯示，1-10月，銀行業累計發放房地產開發貸款2。64萬億元，累計發放按揭貸款4。84萬億元，為穩定房地產市場提供了有力的金融支援。

並非“一碗水端平”

新的檔案中，一句“對國有、民營等各類房地產企業一視同仁”的表述，似乎在傳達著前所未有的訊號，讓一眾民企地產人，精神為之一振。

因為國資陣營與民企陣營，向來猶如兩個世界，在融資便利度、融資成本上，均有著較大的差異。行業風調雨順時尚且如此，“雨天”的時候，金融機構“收傘”，更凸顯兩者融資體量與成本的落差。

房企的融資種類一般包含銀行貸款、票據、公司債、資產證券化等。其中，銀行貸款對於房企來說尤為重要，無論身處哪個陣營，很多地產商的銀行貸款體量，都超過總有息負債的一半水平。

但調控期內，民企從銀行借來的錢普遍有所減少，該項融資處於淨流出狀態。

比如，金科股份去年年末的銀行貸款存量為419。39億元，今年中期便降為351。66億元，降幅為16。15%；榮盛發展去年還有296億銀行貸款，半年後也減少了17%至245。7億。此外，陽光城、泰禾等也有類似的現象。

一位民營房企的財務負責人對樂居財經表示：“公司的開發貸都多少年沒新增了，一旦有具體專案逾期，就不太可能做新增。”換言之，出險房企更容易被銀行“斷供”。而近日的中梁，不但沒能等來銀行的源頭活水，反而還遭遇銀行的清盤呈請。

相反，中交地產截至今年中期的銀行貸款，相較於去年年底提升了21。71%至280。96億，招商蛇口該項數值也增加了7。62%至1263。51億。這在一定程度上，說明在過去的半年內，銀行支援國央企的力度，明顯要大於民企。

中交地產上半年實現歸母淨利潤8425。4萬元，同比下降47。87%，儘管業績仍不理想，但它的融資依舊順暢。由此可見，國資的背書，可謂是價值連城。

除了能獲得融資增量之外，國央企的銀行融資利率，也比民企低了不少。A股房企中，有披露銀行貸款單項利率的並不多，樂居財經翻閱了7家樣本房企發現，金融街、中交地產、招商蛇口的銀行貸款利率，最低為1。6%，最高也僅為7。05%。

而金科股份、陽光城、泰禾、榮盛發展等的銀行貸款利率，最低為3。3%，最高卻達到10%以上，為榮盛發展的11。07%。

不過，銀行向來有自己的風險判斷，在穩健的國資，與經營不確定性較大的民企之間做出選擇，無可厚非。未來，國央企的融資優勢，還將繼續存在，而且不只是銀行貸款，其他融資方式也是如此。

因此，回過頭看，“金融16條”中提及的國企、民企一視同仁，並不是說兩種不同性質的企業能享有同等的融資體量與成本，而是要矯正之前銀行過度的風險偏好，避免繼續一刀切地忽略民企的融資需求。

據統計，此次銀行授信開閘，已有超過18家房企受惠。18家房企均為百強房企，其中8家為民企，10家為國央企，較為平衡，更體現了此次“一視同仁”的基調。

前期合計4000億的保交付政策資金，更多支援在專案層面，與此不同的是，近期第二支箭、商業銀行的萬億資金支援，則更加聚焦於公司層面，表明供給端政策已向“既保專案、更保主體”轉變。

  授信容易放款難

去年至今，在違約、暴雷如潮的地產圈內，銀行等金融機構都繃著敏感的神經，這才有了廣發銀行宜興支行申請訴前財產保全，請求凍結宜興市恆譽置業、恆大地產存款約1。3億元或查封、扣押其他等值財產。

法院認為，廣發銀行宜興支行以情況緊急，不立即申請保全，將會使其合法權益受到難以彌補的損害為由，向該院申請訴前財產保全符合法律規定，便通過了這項申請。此事轟動了地產圈。

不止廣發銀行，過去一年多以來，很多銀行都翻臉不認人，與開發商撕破臉，將其告上法院。而“控地產”也成為銀行新的方向，各家均在不同程度降低房地產投入。因為誰也不想總是過著“討債”的日子，為計提損失、壞賬而提心吊膽。

但現在銀行的態度在轉變。先是3月，招商銀行，興業銀行、浦發銀行、交通銀行、廣發銀行、平安銀行相繼向地產“開閘放水”，積極響應監管層鼓勵商業銀行支援房地產收併購的號召，形式除了提供併購貸，還有發行併購債券等。

再到11月，六大行合計將為房企授信16550億元，動作之密，力度空前。而此次銀行萬億“大放水”，相較於2008年的“四萬億”，此波仍以防範金融性風險為主。

雖然“金融16條”特別強調對國有、民營等各類房地產企業一視同仁。但是，業內人士表示，融資授信在房企間涇渭分明，很多房企甚至都沒有“參賽”資格，因為銀行投放貸款時，需要抵押物以及保證金。

但很多暴雷房企活到現在，能抵押的早就抵押了，已經沒有資產做增信了；就算能拿出手的抵押物也是殘次品，而且現在抵押物價值縮水嚴重。一位出險房企內部人士透露，“銀行開閘與我們並沒有多大關係，放寬融資的還是那幾家優質房企，我們目前重心仍以保交付為主”

換言之，“金融16條”的初衷是與房企融資及化解債務風險及保交樓相關，防範金融風險擴散，而非拯救暴雷房企。就好比下雨了，這對田地中在旱季中存活下來的莊稼來說，是好事。已經旱死的莊稼，就沒你什麼事了。

另一邊，哪怕有開發商領到銀行動輒幾百億甚至上千億的授信，但並不等於直接融資，它只是初步評估可以借的額度。

以往，不少房企總部每年會與銀行總部協定一個總授信額度，但實際貸款投放多少，就要看房企的實力和銀行落實的情況，畢竟各家銀行的風控標準和容忍度都不一樣。

“有一家前二十開發商對外號稱自己都有近千億授信，但最後還是暴雷了。可見授信容易，但並不意味能真正拿到錢。”業內人士指出。

如果真能有部分信用貸款落地，甚至能做前融來拿地，不僅可以緩解房企現金流，還能啟用土地市場。但現在有種拆盲盒的感覺。“你並不確切知道你的盲盒裡裝的是什麼。所以，看到錢來了，也許可以鬆口氣，但在未來的答卷裡，我們並不輕鬆。”在一些地產人看來。

眼下，萬億融資風向的到來，確實能緩解房企的償債負擔，這促使了地產股市、債市有了“久旱逢甘露”的狂歡。但也有不少人認為這場狂歡有待商榷。

因為房企靠的是銷售回款、融資“兩條腿”走路，即使萬億放水，能緩解目前的現金流問題，但假如樓市持續低迷，房企回款內生動力不足，再多的操作都白搭，而寒冬仍將持續。

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文章來源：樂居財經