高層太難了！同一小區卻無緣棚改，業主紛紛維權……律師：應儘可能平衡多方利益

深圳老舊小區棚戶改造再次引發業主維權。日前，深圳南山區龍聯花園業主向記者反映，他們所居住的小區龍聯花園將被納入政府的棚改專案，但小區內的一棟中高層住宅樓卻被劃在此次棚改之外，由此引發了高層業主對“同一小區只改多層不改高層”的維權行動，目前，業主已向有關部門提交了對高層住宅的拆遷訴求請願書。

據記者瞭解，“只改多層不改高層”在深圳多個棚改專案中頻頻出現，均引發業主的強烈維權。在深圳的棚改過程中，為何會出現同一小區不同單元被區別對待的問題？順著龍聯花園此次的維權事件，記者展開了調查。

處同一小區卻被排除在棚改之外

記者查詢瞭解到，龍聯花園位於深圳市南山區龍珠二路，佔地面積46974。5平方米，建築面積包含60130平方米的多層住宅樓和15400平方米的一棟高層住宅，該高層住宅樓名為“郎苑”，小區共有住戶886戶。

記者在龍聯花園看到，業主已在小區內拉起了維權橫幅。小區導示圖表示，高層住宅郎苑屬龍聯花園一棟，郎苑與龍聯花園共用一個進出大門，共用出入鑰匙卡。附近房產中介也對記者表示，郎苑與龍聯花園在同一個小區內，物業管理也一樣，為深圳市東部物業管理有限公司，區別只是電梯房和樓梯房的管理費不同。

（圖為龍聯花園小區門口）

按照深圳制訂的《深圳市人民政府關於加強棚戶區改造工作的實施意見》，使用年限在20年以上，且符合存在住房質量、消防等安全隱患，或使用功能不齊全，或配套設施不完善三個條件中的其中一條，即可納入棚戶區改造範圍；如果使用年限不足20年的，但按照標準被鑑定為危房D級，也可納入改造範圍。而龍聯花園此次被納入棚改，是出於西麗高鐵站新城建設輔助工程的建設需要，據瞭解，當前龍聯花園的棚改工作處於綜合摸底調查和意向徵集階段。

按照住宅年限，龍聯花園首先開發的多層住宅已經年滿20年，但後期開發建設的高層住宅郎苑卻未滿20年。也正因此，郎苑以“不符合規定的棚改年限標準”為由，被排除在本次棚改專案範圍之外，郎苑業主也沒有資格參與棚改的意向及意願徵集。

對此，郎苑業主並不認同。郎苑全體業主認為，龍聯花園（含朗苑）同屬一個完整的住宅區和同一個物業管理區域，共用停車位、綠化、道路、幼兒園等基礎配套設施，這些都是小區的公共區域，全體業主依法享有共有權，如果郎苑被排除在龍聯花園棚改之外，則侵犯了郎苑業主的合法權益。此外，如果龍聯花園棚改完成後，郎苑業主將失去上述共有配套設施，因此，郎苑業主向政府提出訴求，要求將朗苑和龍聯花園一同納入棚改計劃並參與開展綜合情況調查工作。

不滿20年不屬同一地塊就不能改？

對於郎苑業主的維權訴求，南山區棚戶區改造領導小組指揮部辦公室在9月4日給予了回覆：第一，朗苑住房使用年限不足20年，為獨立宗地，且無法鑑定為危房D級，不符合棚戶區改造專案的申報標準。第二，關於朗苑於龍聯花園共用物業問題，朗苑所在地塊為獨立宗地，朗苑為與龍聯花園所在地塊分宗後所建，其規劃設計均獨立於龍聯花園，已單獨考慮並配建了停車、菜市場等生活設施，在本宗地範圍內享有單獨的配套，建築設計方案與配建設施符合相關標準。同時，不動產以不動產單元為基本單位進行登記，一宗土地所有權宗地應設為一個不動產單元。朗苑與龍聯花園分屬不同的宗地，建成時間有別，登記名稱也不相同，因此，朗苑與龍聯花園不屬於同一個不動產單元。

從上述回覆可以看出，郎苑被排除在棚改之外，關鍵的掣肘在於：年限和宗地。針對年限問題，龍聯花園和郎苑分別建成於不同時間，而龍聯花園已年滿20年，郎苑僅11年。廣東國輝律師事務所律師肖暉接受記者採訪時表示，雖然“年滿20年”是棚改的其中一條剛性要求，但年滿20年的主體，究竟是住宅區還是住房，這在不同的檔案中有不同體現。

記者在《深圳市人民政府關於加強棚戶區改造工作的實施意見》中看到，“本實施意見適用於我市範圍內使用年限20年以上，且符合下列條件之一的老舊住宅區”，而在《深圳市南山區棚戶區改造實施細則（施行）》中，卻規定“住房使用年限在20年以上”，這一規定，將棚改專案劃分單元由“老舊住宅區”變成了“住房”。

肖暉表示，按照“住宅區”劃分，龍聯花園（含郎苑）應該為一個整的棚改物件，但如果按照“住房”劃分，郎苑則被劃分在外。“從效力來看，市級的是上位政策，區級的是下位政策，理論上，特殊情況下，下位政策應遵循上位政策的意見。”肖暉說。

此外，就宗地來看，龍聯花園和郎苑確實不屬於一塊宗地。記者瞭解到，郎苑用地原本屬於龍聯花園的配套用地，在龍聯花園建成後，開發商把這塊地更改了建築規劃為商住用地，也就這塊地重新簽署了補充協議，但兩塊地屬於同一份土地出讓合同。

對於土地宗地的問題，肖暉表示，宗地是土地管理的單位，而不是共有產權的前置法律概念，共有權是按照建築區劃來實施的，在物業管理條例中有所規定，“只要是同一個物業管理區域就享有共有產權，與宗地沒有關係。”肖暉說。

應平衡多方利益實現共贏

據記者瞭解，雖然“年滿20年”是棚改的政策“紅線”，但此前深圳的多個棚改專案中，也有不滿20年也被納入棚改的住宅樓，比如福田區南華村棚改專案中的也有一棟不滿20年的建築，而與龍聯花園同期執行棚改的龍輝花園也不滿20年。在深圳市的棚改實施意見中也有提到，對於混雜的零散舊住宅區，因規劃統籌需要確有必要納入拆除範圍的，可進行申報。

今年以來，深圳棚改開始加速，多個棚改專案已經完成簽約，或是開始了拆除工作，進度遠遠快於一般的城市更新專案。深圳市住建局透露，棚改已開工專案6個，完成計劃備案的專案7個，還有一批專案在開展前期工作。但是，諸如龍聯花園這種“只改多層不改高層”的現象並不是個案，7月底，位於深圳羅湖的東樂花園高層業主也曾因此進行了維權。而且，據記者瞭解，像龍聯花園和東樂花園這種，既有高層住宅，又有多層住宅的小區在深圳並不少見，為何在舊改中會出現“挑肥揀瘦”的現象？

在南山區棚戶區改造領導小組指揮部給郎苑業主的回覆中寫道：棚戶區改造以公共利益為目的，專案範圍的選取需結合片區公共基礎設施和市政交通基礎設施承載能力、經濟可行性、人才住房、安居型商品房及公共租賃住房建設等因素綜合確定。朗苑現狀容積率高，不利於片區公共住房建設與配套設施完善等公共利益的實現。綜上考量，未將朗苑納入龍聯花園棚戶區改造摸底調查範圍。

有地產人士向記者分析，其中“經濟可行性”是導致政府或者開發商不太願意介入高層住宅改造的重要原因。“高層住宅容積率高，沒有經濟性，一般來說，容積率超過2的都要謹慎介入，容積率在2。5以上的，開發商基本不考慮。”深圳某中型地產公司城市更新部負責人告訴記者，高層和多層住宅混合的老舊小區，無論是棚改還是城市更新，要連片改造建設，執行起來很難，開發商一般不願意介入這種專案。

但肖暉認為，棚戶改造與城市更新不同，是以政府為主導建設的社會公共產品，在整個棚改過程中，應儘可能平衡多方利益。“如果高層和多層住宅是兩個封閉的物業管理小區，改的時候則應該嚴格按照政策紅線來執行，但如果在同一個小區，而改的時候進行人為的割裂，則會造成業主之間的對立，損害了部分業主的合法權益，且不利於棚改的順利進行。”肖暉表示，政府應該與業主積極溝通和正面迴應，創造多贏的局面。