舉例進行算術詳解：新房貸利率轉換怎麼算和怎麼選

央行公佈了關於存量房貸利率轉換的訊息，就是：（1）自2020年3月1日起，金融機構應將原合同約定的利率定價方式轉換為以LPR為定價基準加點形成，轉換原則上應於2020年8月31日前完成；（2）自2020年3月1日起，金融機構應與存量浮動利率貸款客戶就定價基準轉換條款進行協商，將原合同約定的利率定價方式轉換為以LPR為定價基準加點形成（加點可為負值），加點數值在合同剩餘期限內固定不變；也可轉換為固定利率。定價基準只能轉換一次，轉換之後不能再次轉換；（3）自2020年1月1日起，各金融機構不得簽訂參考貸款基準利率定價的浮動利率貸款合同。

這個內容很拗口，通俗給大家說吧，就是要求把存量的房貸與LPR掛鉤，原來你手中的商業房貸利率原來是“基準利率+浮動比例”構成，現在要變成“LPR利率+浮動比例”，你可以不變，也可以變，但只准變一次。為方便理解，舉例來說吧，分為幾個層次：

一、選擇利率構成中的基準部分，也就是“基準利率”還是“LPR

利率”

第一個層次就是選擇權。

就是原有房貸“基準利率”部分可以選擇繼續執行合同，即與固定利率掛鉤（最新5年以上貸款基礎利率是4。9%），但也可以選擇與LPR掛鉤（最新是4。8%），2020年你有一次選擇機會，選完了，未來就不能再改了。

二、利率構成中的浮動部分，也就是“LPR

利率+

浮動比例”中“浮動比例”

第二個層次就是選擇LPR

之後，“LPR

利率+

浮動比例”中“浮動比例”的計算；如果你選擇固定不變，那麼利率計算方法仍然跟過去一樣。

主要是以前的合同都有很多是85折或上浮10%之類的。以85折為例，如果當時你貸款時的基準利率是4。9%，那麼你的實際利率4。9%*0。85=4。17%。你前一步要做的選擇就是仍然維持4。9%呢，還是用LPR替代這個4。9%，如果用LPR替代，那麼LPR與4。9%之間也有一個差額。假設以目前最新的LPR（4。8%）為例，4。17%與LPR之間的差額就是4。17-4。8=-0。63%，那以後無論LPR怎麼變，要支付的房貸利率都是LPR減去0。63%。

三、考慮究竟是維持現狀還是選擇用“LPR

利率”替代“基準利率”，一個是考慮利率週期趨勢，另外別忘了考慮還款方式

明年3-8月，銀行會與貸款人就利率的事協商重新簽訂房貸利率。如何選？我覺得這個問題不是單純地看現在。按貸款一般都是20年或30年，由於全球經濟週期一般是10年附近，所以，這個貸款是跨幾個週期的。

按照趨勢看，未來10年利率大機率整體是走低的。但一定別忘了，按照等額還款方式，你剩餘的還款是本金多。因此，如果你未來貸款剩餘年數不多，只剩10年，特別是只剩幾年的，還款的多數是本金了，但所以我覺得沒必要折騰。如果你剩餘20年多，選擇和LPR掛鉤鎖定固定差值，比固定利率要有利。

但這畢竟是預期，如果未來利率整體上漲，選擇改變成LPR就虧了，當然目前看這種機率低，因為以中國經濟這體量，除非出現惡性通脹，否則不太可能回到高利率。