40年一座城！讀不懂招商蛇口，你就讀不懂城市更新！

來說說招商蛇口最近的新變化。

4月19日，招商蛇口透過官方公眾號釋出了2021年城市更新“獵英”計劃：開啟了全國超30個城市，100多個崗位。這些崗位的工作內容都是圍繞城市更新板塊展開的，比如規劃設計類的城市規劃、建築設計，再比如部門管理類的城市更新事業部副總經理，正在大規模招人。

這份招聘計劃剛剛開啟不久，而它可能透露著招商蛇口的下一步動向：城市更新。

要理解招商蛇口的城市更新，需要明白這兩點：

1、2021年全國兩會，首次將“城市更新”寫入政府工作報告。明確“十四五”時期要深入推進以人為核心的新型城鎮化戰略，加快農業轉移人口市民化……發展壯大城市群和都市圈，實施城市更新行動；

2、招商蛇口是較早佈局城市更新領域的房企之一；40多年來建設開發運營的蛇口片區，無疑是中國最耀眼的城市更新案例。

如果站在改革開放四十年的渡口回望蛇口，當初那個因逃港而近乎凋敝的4700人的小漁村，已經蝶變為擁有近40萬人口、GDP超過1200億元的濱海新城。

時間是最好的見證者。

蛇口的蝶變

這片土地歷經數次產業升級、空白式片區城鎮化，以及漸進式分步式的在成熟片區進行雕琢的升級，才成就了今天的海上世界、郵輪母港、南海意庫、南海酒店，蛇口“前港-中區-後城”的PPC模式也越來越生活和鮮動。

面對下個四十年，演繹了無數中國故事的蛇口，仍將成為具有足夠代表性的又一箇中國樣本。

這些年來，招商蛇口一直以一種自有的形式成為城市生長的力量。

01。招商蛇口的下一步棋

2021年2月27日，歷時4年的西麗新城重點更新專案意願公示，佔地15萬㎡的西麗新城邁出了重要的一步，這片土地即將迎來翻天覆地的變化。

招商蛇口於2017年介入西麗中心區舊改，而在此之前，這裡還是一片民生基礎薄弱的地方。片區內大量的小產權房和農民房堆積，同時還有25箇舊工業區，佔南山區的1/2以上。西麗中心區舊改作為各類矛盾的交匯點，更新難度巨大，這對開發方的各項能力要求也極高。

招商蛇口是為何並且如何拿下如此大體量的城市更新專案的呢？

其實就是兩個字：謀定。

西麗城市更新專案進展順利的同時，招商蛇口還在深圳乃至大灣區佈局了多個城市更新專案：資料顯示，招商蛇口在深圳已立項（計劃公告）的更新專案有13個，已批規劃的專案有10個。

據不完全統計，專案土地儲備規模超過100公頃，遍佈南山、寶安、大鵬、龍崗等片區。除此之外，目前還有大量在孵化專案推進。

比如招商蛇口222億投建深圳龍崗兩舊改。其中，計劃投資72億元的布吉三聯片區舊改專案佔地面積堪稱布吉“巨無霸”，一期已於2020年實現開工，二三期工作有序開展；葵涌街道溪涌社群城市更新專案簽約工作也在快速推進，意在打造深圳東部的海上世界。

再比如招商蛇口位於南山區蛇口漁二村的城市更新，佔地9073平米，總建面65772平米。從改造方向來看，主要是高階商業和住宅，整體提升可期。

除了深圳，招商蛇口也在積極推進大灣區的城市更新專案。

2015年，招商蛇口在佛山開始佈局城市更新業務，現已完成一箇舊廠改造專案轉化，併成為佛山首批獲取舊村居改造專案市場改造主體資格的開發商之一。

2019年，招商蛇口跟進東莞城市更新專案，成為常平鎮袁山貝村連片改造專案、道滘鎮昌平綜合類城市更新專案、茶山鎮橫江坑口村舊工業區改造專案3個專案前期服務商。

同年11月，招商蛇口以87%同意率確認成為佛山南海桂城夏北寶華舊村改造合作開發企業。資料顯示，寶華村改造面積約290畝，是夏北5條改造舊村中最接近千燈湖核心商圈的村居。

進入2021年，招商蛇口還在加大馬力尋找合適的舊改專案。3月10日，廣州市荔灣區葵蓬舊改專案進行了合作企業資格審查結果公示，招商蛇口透過資格審查。

招商蛇口城市更新全國佈局區域

近兩年來，招商蛇口在城市更新專案上的盤子越來越大。

而讓業界關注的是，城市更新專案相比傳統拿地開發的各個環節都要複雜得多，為什麼招商蛇口依舊收入囊中？

招商蛇口的“預”是放長眼光，為未來的可能提前做好準備，提前跟蹤研究。

據第六次人口普查資料測算，我國住房存量已經達到戶均1套，離存量時代越來越近。資料顯示，早在2017年我國就已經有23個城市進入房地產存量時代，到了2020年，資料統計全國二手房交易規模已達7。3萬億。

這樣的時代下，城市建設總體上告別了大規模擴張的造城運動，未來的城市建設將呈現出快速發展與結構調整並舉的格局，城市發展的重點正由擴張轉向更新。

另一份來自中國指數研究院的報告顯示，2016-2020年間，我國城鎮住宅拆遷改造需求將達到29。33億平方米，佔總體住房需求的34。4%，國內城市更新的潛在需求量十分龐大。

而當前能承接並且能運營大體量城市更新專案的開發商，卻少之又少。

雖然我們都知道，進入地產下半場，對存量土地的改造和提升是解決土地供應瓶頸的重要渠道，同樣也是開發商的兵家必爭之地。

不過正如老話說的那樣，沒有金剛鑽攬不了瓷器活。因不懂地產的運營規律盲目進入導致失敗、前期策劃定位有問題使專案流產、後期運營能力不足而導致難以為繼的結局的開發商，比比皆是。

進入城市更新的賽道，招商蛇口的底氣又源自哪裡？

02。四十年的經驗，招商蛇口的三大底牌打出優勢

城市更新一直是各類矛盾的交匯點。

過往的經驗來看，一方面，城市更新的過程中開發商往往面臨資金籌措難、拆遷推進難、產業發展難、民生保障難、生態人文保護難等困局；另一方面，城市更新的結果導向也不再是簡單的拆遷重建，而是城市格局與功能的再塑、是更高效的可持續發展。

這就要求城市更新實施的主體必須要具備應對風險的能力，諸如規劃定位、資金平衡、建設運營、統籌協調都要比普通開發建設的層級更高。

從這個層面看，招商蛇口的實力顯然更具想象力。

1、規劃定位實現城市功能升級

大體量的城市更新更加註重規劃先行，好的定位是更新專案成功的基礎。

2017年，招商蛇口與南山區更新局簽訂了關於西麗中心區升級改造的相關協議。按照規劃，西麗中心區“一河兩岸”將打造成為南山北部地區商業、居住、文化區級次中心，為北部片區的規劃建設提供配套支援。

這次的城市更新有八個關鍵詞：政府主導、企業統籌。

如此高規格的定位下，招商蛇口作為開發方的優勢凸顯了出來。

招商蛇口的城市規劃能力，從深圳蛇口的變化可見一隅。四十年來，招商蛇口把深圳蛇口這個不過2。14平方公里、人口不過數千的荒蕪小漁村，打造成為擁有40萬人口、GDP超過1200億元的國際化濱海新城。招商蛇口40年來在蛇口片區的開發建設，給了深圳乃至全國城市規劃戰略定位一個經典的樣本。

重慶長嘉匯彈子石老街的改造，同樣展現了招商蛇口對城市規劃專長。長嘉匯大景區是重慶兩江四岸的核心區，招商蛇口利用片區自身獨特的資源優勢，打造了生態擔當、文明承載、城市彰顯的空間載體。2018年，長嘉匯彈子石老街獲國家級AAAA級旅遊景區。

重慶長嘉匯

深圳的海上世界從一艘船到一座城，重慶長嘉匯從百年水師營到世界級網紅街區……更深入看，意庫、網谷等蓬勃活力的園區更是實現了從“製造”到“智造”。

招商蛇口成功的城市更新專案，成為各地政府和業內人士熱衷的對標考察目的地。因為招商蛇口解決了城市更新中的兩大關鍵問題，一是傳承老城文脈肌理的同時活化歷史文化街區，二是城市面貌升級的同時完成了產業升級。

這是招商蛇口片區綜合發展的整體性優勢。而這些開發建設經驗，使得招商蛇口對城市規劃有著更為深刻、透徹的理解。

由此為招牌，招商蛇口作為央企也是政府最信任的開發商。

招商蛇口誕生之日起就是政企合一，企業化之後依然在政企合作領域保持前沿，近年與深圳市合資合作建設的前海自貿區，以“小政府，大企業”模式再次引領政企合作的機制體制創新。

招商蛇口的這種先天基因，即使其他央企也無法複製。

招商蛇口與政府代建的市政工程有很多優秀案例，從深圳國際會展中心（集八項“世界之最”的全球最大會展中心）、杭州會展中心，再到女媧公園深圳濱海長廊，蛇口四海公園……招商蛇口多年來對城市的面貌建設發揮著不遺餘力的作用，這同樣是招商蛇口在城市更新建設方面的底氣。

深圳國際會展中心

2、系統的城市更新考驗企業的資金平衡能力

一般來說，開發商會盡量壓縮建設週期以求現金流快速回籠。

不過大體量的城市更新是個例外。由於其在改造建設上多重矛盾的特質，導致無論投資主體是誰，資金的佔用週期均較長，有的甚至達到數十年。如此長週期的資金運轉，就需要有極強的資金平衡能力。

從這個角度看，招商蛇口以央企的資金平衡能力和穩定贏得了城市更新的話語權。

一是能保證大規模的資金投入。

所謂手中有糧，心中不慌。根據財報資料顯示，截至2020年末，招商蛇口現金流保持足夠充裕，在手現金893。1億，較三季度末增加168。6億元，現金短債比1。23。

二是要具備抗風險的能力。

三道紅線之下，招商蛇口之所以敢於繼續搶佔大體量的城市更新，重要的原因在於：招商蛇口的財務結構相當穩健，使其在關鍵時刻敢於出手。同期，招商蛇口剔除預收賬款後的資產負債率為58。84%，淨負債率為28。81%，招商蛇口的“三條紅線”均全部達標。

三是具備低成本融資渠道。

2020年，招商蛇口的全年綜合資金成本僅為4。70％！

而在多渠道融資能力上，招商蛇口年內先後滾動發行了超短期融資券、中期票據等產品，發行金額合計206。5億元，均為同期市場較優利率。

良好的資金平衡能力使得招商蛇口在面對城市更新複雜體系的建設中，投入、產出方面具備運籌帷幄的能力。

3、城市升級更考驗房企的建設運營能力

建設能力是強調開發商的基本功，是蓋房子的能力。招商蛇口深耕地產多年，產品維度上，招商蛇口透過打造精品住宅、特色商業、聯合辦公、主題園區、郵輪母港、會展中心等產品線，已經實現生活方式、生產方式及城市功能的升級。

其次，對城市更新來說，“運營”才是關鍵。

招商蛇口一直以成為城市和園區綜合開發運營服務商為目標，併為了配合不斷升級城市配套運營服務需求，形成了獨特的“前港—中區—後城”的綜合發展模式：不僅要做不動產，提供服務的場所，更要直接提供服務內容，即“開發+運營”的全生命週期多元產品體系。

龐大的多元產品體系架構使招商蛇口形成了豐富的子系統組成的美好生活圈。

城市更新不是新城湮沒舊城，也不是經濟湮沒人文。

超強的綜合開發能力，讓招商蛇口在專案執行前瞻性、系統性管理方面具備一流的專業水平，實現事半功倍。

另一方面，招商蛇口強大的資金實力、豐富的城市建設運營理念，完善的指揮系統和工作流程，也對片區升級改造，城市向上生長髮揮了積極作用。

可以預見的是，未來在土地和專案資源越來越難以獲取的背景下，像招商蛇口這樣擁有獲取和運營城市更新資源能力的房企，更具有想象力。