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投資性房地產以公允價值模式計量的3種轉換方式
- 由 解讀分錄 發表于 垂釣
- 2022-10-25
工資怎麼扣稅的
投資性房地產以公允價值模式計量的
3
種轉換方式主要有：
（1）
自用轉為公允，即自用的房屋，土地使用權等轉換為以公允價值模式核算的投資性房地產；
（2）
成本轉為公允，即以
成本模式
核算的投資性房地產轉換為以
公允價值模式
核算的投資性房地產；
（3）
公允轉為自用，即以公允價值模式核算的投資性房地產轉為自用的房屋，土地使用權等。以下對
3
種情況分別進行講解。
第1種：自用轉為公允
例題1：
甲有一自用的辦公用房，現出租並辦好相關手續。出租日，自用辦公用房的賬面價值是
100
萬元（成本
150
，折舊
40
，減值
10
）。轉為投資性房地產後，以公允價值進行後續計量，轉換日，公允價值為
120
萬元，不考慮相關稅費，求賬務處理。
借：投資性房地產
——
成本
120
累計折舊
40
固定資產減值準備
10
貸：固定資產
150
其他綜合收益
20
解讀：
本筆會計分錄有
3
個需要注意的地方。
①
本題
不使用
“固定資產清理”這個科目，儘管也類似於把“固定資產”處置了，對其重新計量的是“投資性房地產”。但是由於固定資產還是在公司，只是轉換了一下身份，變為了投資性房地產，本質上公司還在使用，並且，等到出租收回時，還需要轉換為固定資產的，因此，這種情況
不使用
“固定資產清理”這個科目。
②
投資性房地產以公允價值計量，記入的
120萬元，需要記入到二級科目“
成本
”中，投資性房地產以公允價值模式計量時，類似於交易性金融資產的計量方式，其二級科目也相同，都是“
成本
”和“
公允價值變動
”，投資性房地產成本模式沒有二級科目。
③
本題的差額由於是
“賺了”的差額（失去的賬面價值100萬元，得到的公允價值120萬元，得失比較後，賺了20萬元）記入“
其他綜合收益
”，
如果是虧了
的差額則記入
“
公允價值變動損益
”科目，這是準則的特殊規定，“賺了”和“虧了”記入的不同科目要牢牢記住。這其中的原因主要在於謹慎性原則，可能的虧損要及時計量，而可能賺了的，暫時不記入損益，此處特殊處理，記入了所有者權益中的“其他綜合收益”科目中。虧了的業務見下面例題2。
例題2：
甲有一自用的辦公用房，現出租並辦好相關手續。出租日，自用辦公用房的賬面價值是
100萬元（成本150，折舊40，減值10）。轉為投資性房地產後，以公允價值進行後續計量，轉換日，公允價值為80萬元，不考慮相關稅費，求賬務處理。
借：投資性房地產
——成本 80
累計折舊
40
固定資產減值準備
10
公允價值變動損益
20
貸：固定資產
150
解讀：
本題和上一題很類似，唯一不同的是公允價值是
80萬元，轉換時“
虧了
”20萬元（失去的賬面價值是100萬元，得到的公允價值是80萬元，得失相抵虧了100-80=20萬元），虧損的按照準則規定記入“
公允價值變動損益
”科目的借方。
第2種：成本轉公允
例題3：
甲原有一投資性房地產，成本法計量，賬面價值
100萬元（成本150，折舊40，減值10），現改為公允價值模式計量，轉換日公允價值為120萬元。求轉換日賬務處理。假定盈餘公積提取比例是10%。
借：投資性房地產
——成本 120
投資性房地產累計折舊
40
投資性房地產減值準備
10
貸：投資性房地產
150
盈餘公積
2
利潤分配——未分配利潤
18
解讀：
本筆會計分錄有兩個要點：
①
投資性房地產公允價值
120萬元使用二級科目“成本”計量，成本模式是沒有二級科目的，成本模式下相關的科目主要是兩個，即“投資性房地產累計折舊”和“投資性房地產減值準備”。
②
差額的處理，成本模式下的
賬面價值
轉為公允模式下的
公允價值
，兩者的
差額
120-100=20萬元，按照準則規定，記入“
留存收益
”（
盈餘公積
和
利潤分配
），這個也需要牢牢記住，屬於投資性房地產中的基本知識。準則這樣規定的原因還是在於一種計量方式的改變，沒有業務發生，不可能產生損益。
第3種模式：公允轉自用
例題4：
甲是房地產開發企業，有一投資性房地產（原商品房用於出租），以公允價值模式進行計量，賬面價值
150萬元（成本120萬元，公允價值變動30萬元），現收回，繼續作為商品房準備銷售。收回時，其公允價值為200萬元。求賬務處理。
借：開發產品
200
貸：投資性房地產
——
成本
120
——
公允價值變動
30
公允價值變動損益
50
解讀：
原投資性房地產的賬面價值為
150萬元，收回時公允價值為200萬元，按照準則規定，差額記入“
公允價值變動損益
”。相當於期末對其公允價值進行了一次調整，調整時公允與賬面的差額是記入“公允價值變動損益”科目的，調整後再轉換身份，變為開發產品，按照調整後金額計量。
