碧桂園長租公寓戰略：不設考核指標，首店落戶上海每間租

時代週報記者 胡天祥 發自佛山

在確立傳統地產開發、海外、產城融合三大業務板塊後，碧桂園（02007。HK）又藉助政策機遇，把觸角延伸至“長租公寓”領域。

12月20日，碧桂園正式對外發布其長租公寓品牌“BIG+碧家國際社群”，並與美的集團、OFO等30多家單位戰略簽約。碧桂園集團總裁莫斌在會上提出要在2020年做到100萬套長租公寓，其中40萬自主開發，60萬靠創新模式拓展。

“第一個吃螃蟹”的是上海區域。碧桂園上海區域公司於2015年8月宣告成立，今年7月剛晉升為碧桂園“一級區域”的公司，不僅承擔著集團佈局一線城市的重任，還是集團探索多元業態的“試驗場”。

時代週報記者獲悉，由上海區域打造的碧桂園首家長租公寓（國家會展中心店）將於今年12月底正式對外開放，該專案位於上海青浦區徐華公路1199號，租金採用押一付三方式，每間2700元起（一年起租，情況特殊者可申請6個月）），明年1月將陸續安排入住。

不虧錢就是賺

“上海是地產市場風向標，市場政策變化快，上海區域要解放思想，提前佈局，合法合規的嘗試多業態組合。同時也要向優秀的同行學習，並和兄弟區域做好聯動。”對於上海區域試水長租公寓的舉動，莫斌曾在今年一次內部會議上明確給予支援：長租公寓只有支援指標沒有考核指標，希望上海區域能從長租公寓的運作中總結經驗，摸索出一套碧桂園自持的新路。

而碧桂園上海區域總裁高斌給團隊的考核指標則是：不虧錢就是賺的。“至於出租率，開業至少8成，理想狀態是維持在9成到9。5成，儘量減少一些房源的浪費，從而壓縮成本。”

據悉，上海區域計劃於3年內在上海開出1萬間長租公寓。而在具體產品定位上，碧桂園希望做長租公寓的中高階產品，其在上海的第一批公寓定位是平均面積30-40平方米之間，同時在目前市場上的批次長租公寓產品中加入園林景觀。

除此之外，上海區域還希望在長租公寓資訊化建設方面“快人一步”。今年7月底，在高斌的邀請下，碧桂園資訊管理中心（下稱“信管中心”）一行到訪上海區域，就確定資訊系統平臺搭建目標、方案和建設策略，與上海區域長租公寓團隊展開座談。

信管中心總經理陳立豔在座談會上說，集團長租公寓資訊系統平臺建設，要以上海區域為試點，一期滿足開業需要，後續最佳化完善；同時還要聚合接入碧桂園相關資源，如軟裝、酒店、鳳儀度假、統一積分、權益交換。

除了上海區域，去年國慶節前成立的深圳區域也從今年5月份開始，陸續簽下位於東門、塘坑、坂田等地共6個長租公寓專案，其中有三個專案將在2018年1月開業。

碧桂園集團副總裁兼營銷中心總經理程光煜在今年11月赴深圳區域考察時曾說，深圳是一個青年發展型的城市，人口流入淨增量大，非常適合長租業務的培育。“（深圳區域）要根據不同專案的特點、不同層級青年的需求，打造特色各異的長租產品。”他要求坂田專案在長租公寓、聯合辦公和創意商業的規劃比例上，要以效益最大化為規劃依據。

隸屬“商管中心”

時代週報記者獲悉，除上海、深圳兩個城市外，北京、廈門和武漢等城市也紛紛開始“試水”長租公寓。區域方面，莞深區域、滬浙區域、滬蘇區域、廣州區域、廣清區域等也紛紛於近期開始“招兵買馬”，意圖在長租公寓市場分一杯羹。

其中莞深區域為集團首個特級區域（不設拿地成本限制的區域），滬蘇和廣清均為集團一級區域（拿地時可直接交由土地決策委員會審理透過）。土地決策委員則是碧桂園內部擁有土地投資事物的最終決策機構，其組長為碧桂園董事局主席楊國強，成員包括莫斌、程光煜等。

大舉佈局之後，碧桂園還需要對現有組織架構進行梳理。如碧桂園在去年8月宣佈藉由科技小鎮全面進軍產城融合領域。從職能設定上，碧桂園同期設立了產城事業發展部，並在今年6月成立產城融合發展中心。至此，碧桂園內部職能中心增至16個。

而在長租公寓組織架構搭建上，深圳與上海區域分別成立了長租公寓管理部。在集團層面，目前長租公寓業務則由“商管中心”統籌負責。對此，商管中心一位高層向時代週報記者確認了上述說法。

碧桂園商管中心初創於2005年，此前一直依託於營銷中心協同運作。2013年8月，商管中心獨立成為碧桂園控股子公司（廣州碧桂園商業管理有限公司），成為碧桂園內部職能中心之一。其業務包括碧桂園持有型商業體的開業籌建和經營管理，以及集團社群商業移交後的二次定位、二次招商和經營管控等。

商管中心在今年8月成立了佛山碧函公寓管理有限公司，這是碧桂園旗下專門從事長租公寓運營管理的公司之一。其註冊資本為5000萬元人民幣，經營範圍包括公寓管理、住宿服務等。另一家從事長租公寓業務的公司叫上海碧藍公寓管理有限公司，該公司於今年5月在上海成立，註冊資本1000萬元。高斌任執行董事，其股東為上海碧桂園企業管理有限公司。

解決資金痛點

雖然租賃市場正被啟用，但在碧桂園上海區域總裁高斌看來，長租公寓該如何獲取穩定融資渠道，實現規模化經營的問題仍有待探索。

今年9月以來，上海區域開始不斷邀請農業銀行、大業信託等金融機構洽談長租公寓融資事宜，以期實現現金流的快速流轉。

9月19日，華夏銀行上海分行行長黃偉華到訪碧桂園上海區域。座談會上，黃偉華透露了一個重要資訊：（目前）上海房地產市場正在轉型，長租公寓方興未艾，包括碧桂園在內的各大房企紛紛試水新業務。為適應市場變化，華夏銀行將針對長租公寓類專案設計多層次、差異化融資方案，以解決企業施工方、承租人的不同融資需求，為上海區域發展添柴加火。

高斌在座談會上回應，結合碧桂園在上海市場的拓展計劃，尤其是上海區域已落地的7區17個專案，上海區域願與華夏銀行上海分行在滬長期合作、共同發展。

10月25日，江蘇銀行為上海區域長租公寓玻璃博物館專案發放一筆5年期2500萬元的裝修貸款。據悉，該融資為碧桂園集團輕資產長租公寓融資首例。12月5日，中國建設銀行上海市分行與上海區域簽訂《全面戰略業務合作協議》。根據協議，建行意向性為上海區域提供的200億元人民幣授信額度，將重點用於長租公寓建設運營。

在集團層面，碧桂園集團分別與中信銀行、中國建設銀行廣東省分行簽署合作協議，其中中信銀行將在未來三年為碧桂園在長租住宅領域提供300億元保障性基金。而在與建行的合作上，碧桂園將向建行長租平臺提供房源，建行則為碧桂園提供針對企業、專案和消費者的三重金融服務。此外，建行還將同碧桂園合作上線新的租賃服務，屆時，房子使用權交給建行，房東一次性獲得租賃收入，運營權則委託給像碧桂園一樣的長租公寓運營商。