老高說深房：福田內部分化嚴重，這幾個位置要注意

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問：老高你好，我目前手上持有5套物業想賣掉一些。 1）石廈東方欣悅居89。9平3房2衛。 2）景田錦文閣大廈45平單間。 3）布吉石芽嶺宇宏健康花城89平三房一衛。 4）鳳崗大運城邦4期95平三房二衛。 5）天健天嬌123平的3房兩衛。 在您看來該留哪些去哪些，謝謝回覆。

答：感謝付費諮詢。 看你的房產佈局，三套福田，一套布吉，一套鳳崗，不出意外是個老福田。 房產數量夠了，但是質量不夠，基本都是防守型非進攻型產品，這樣的產品線缺乏繼續拉昇的力量。 在福田沉澱了兩千多萬，太多了。 我的意見，深圳的四套除了天健天驕，其他全出。 錦文閣是個爛盤，不值得佔指標，石廈片區的房價和學區現在已是高點，以後會逐漸走下坡路，宇宏健康花城所在的石芽嶺片區是個雞肋，食之無味棄之可惜。 出掉這三套，騰出了一個寶貴的指標和一千多萬現金，用這筆錢去買更貴更有價值的產品，比如深業中城，這樣的機會持續還會有。 現在是拼質量不是拼數量的年代了。

問：老高你好，嘉御山5期1套100平5房複式，欠400多萬，在出租中。這幾年漲幅一般，但是坂田今年利好很多，銀坂通道、10號線、33號線、學校等，想置換到碧海華豐前海灣或者華潤城打新、等沙井海岸城？折騰都是時間成本和稅費，請老高老師建議是否應該置換？

答：你好，嘉御山屬於坂田的標杆盤，實際上這一輪漲幅中雖然不如西部熱門板塊，但是跑平大盤問題不大。近期利好確實很多。 華豐前海灣是典型的深圳主流偏好型物業。 1. 有的戶型贈送比較多 2. 新，小區不錯 3. 有潛在學位賣點 這些原因是比較切中深圳主流購房群體的愛好的，但對於我們來說缺點比較明顯： 1. 價格高 2. 位置不算很好，片區成熟增量有限，且片區定位 3. 學位這東西如果可信，深圳遍地名校 自住還不錯，投資要看價格 華潤城，海岸城都是不錯的盤 如果打新成功，可以考慮出手置換，短期內資金不足可以用拖延流，或者一些金融手段解決。

問：老高老師您好， 我的情況：1。夫妻年齡42，家庭年入約70萬。2。兩個男孩，小學6年級和幼兒園。3。商品房3處：福田區華強北片區135平，福田區彩田片區96平（自住），羅湖區翠竹片區27平（深中學位），無欠款。4。現有資金300萬。 請教您：1。大通脹環境下，是否還需要再買房？有沒有具體片區的建議（科技園？寶中？碧海？光明？） 2。如果不買房，老師有沒有其他資產配置的建議？ 謝謝您！

答：你好，以後深圳的發展是雙核心： 1.前海科技和金融 2.是福田和羅湖金融與文化 現在已有的房產，都屬於普漲板塊。深中學位是因為有學校利好，導致價格上漲 買房買的是土地價值，土地資源和圈層，而非房子本身。 深圳寶安南山去年11月到現在這波漲幅是剛需驅動，前海巨大的前景，80萬創業人口提前佈局。規劃好配套好學校好的地方就只有寶中，因此寶中領漲然後輻射周邊地區。導致的現象就是 只有這區域範圍內的樓盤拼命的漲，其他地方的板塊輪動，實際上是購買力外溢的跟漲和普漲板塊。 漲的原因是產業人口提前佈局。 好的板塊 房價還會繼續漲，比如前海 寶中等，購買力的迴歸之後會普漲板塊會暫停上漲。 我們買房是不斷從普漲板塊置換到領漲板塊的過程，地段 學位 圈層都需要同步升級，資產升值速度才更快。 科技園，寶中，碧海都是不錯的板塊。

問：老高老師好，剛賣掉自住房租房住，手上400w左右，想買800-900萬改善四房，小孩2年後要上學，主要考慮龍華上班近。本來想等壹成中心11區開盤，但學位緊張，最近部分一類業主也被分流，未來全部入住可能更加緊張。現在面臨選擇，1。 繼續等壹成中心11區，旁邊中洲舊改開始拆了，不知2年後能否建成一期和先建一個學校。2。 轉向上塘、梅林關的二手房，玖龍璽四房價格很高了並且戶型不太好，尚俊建議考慮嗎？3。 等上塘新盤，最快的應該是玖瓏悅要9-10萬超預算了，另外這個價格值得入手嗎？ 請問老高老師的建議？

答：這個總價，不一定要死磕龍華哦。 2016年，上一輪大漲之後，深圳關外放了兩顆大衛星，一個是寶中，一個是紅山，同步破了七萬，閃瞎了老深圳人的雙眼。 2020年，這一輪大漲之後，寶中衝到了12萬，紅山上塘普盤還在8萬多徘徊。 上次大考的優等生變成了這次大考的差生，世事就是這麼難料。 上塘的尚峻，雖然看起來很美，但漲幅並不理想。 小1000萬的標的，如果不是非龍華不可，我建議不妨放眼整個深圳。

問：老高你好，景田青海大廈，帶福外學位，價格便宜，買來用學位如何？謝謝

答：青海大廈是住宅變成辦公樓，裡面煤氣和油煙管道都有，但是幾乎沒有住家的，以辦公為主。 有很多核心地段的住宅，因為辦公很多，導致漲幅跑輸同片區樓盤，如南山中心區的海王大廈，現代城華庭。 帶福外學位的青海大廈價格遠低於旁邊的景尚雅苑。 對於真正的剛需住宅市場，房子的宜居性是非常重要的。辦公屬性的房子的宜居屬性會大打折扣，沒有居住氛圍，電梯等待時間長，流動人員多且雜，私密性差等。反映到價格上就是對比正常居家為主的住宅會有相應的折價。 這也是為什麼它價格便宜的原因。 這種名為住宅實為辦公的物業型別，不能說是被低估，而是市場用腳投票的正常價格。 所以，對於此型別物業需要謹慎，總體不推薦。如果單純考慮學位，可以入手。